Ceny mieszkań. Polska zaczyna się wyludniać. Niektórzy zacierają ręce, inni będą płakać

Pamiętacie, jak jakiś czas temu pisałam, że demografia może nam ostro namieszać w cenach mieszkań? Nie tylko zresztą nam, w Polsce. Naukowcy z Center for Real Estate Studies Uniwersytetu Indiany i Indiana Business Research Center doszli do wniosku, że na amerykańskim rynku milenialsi nakręcają właśnie bańkę nieruchomościową, która niedługo będzie musiała pęknąć właśnie ze względu na zmiany demograficzne, bo gdzieś w połowie lat 30. pokolenie baby boomersów, czyli to urodzone po II wojnie światowej, zacznie wymierać, a ponieważ Amerykanów też rodzi się za mało, brak zastępowalności pokoleń spowoduje, że mieszkań będzie dużo za dużo. I bańka pęknie. I to samo może dotyczyć polskiego rynku. Ale nie całego.

Zostawmy kwestię stanu technicznego zasobu mieszkaniowego, bo część budynków za 10-20 lat nie będzie się nadawała do mieszkania, a nowe budowy sukcesywnie będą dostosowywały się do bieżącego popytu. Ale zostańmy przy tym, jaki wpływ na rynek nieruchomości będzie miała demografia. Z danych Oxford Economic, które przeanalizowali eksperci CBRE wynika, że do 2040 roku Polska straci 5 proc. populacji, a liczba mieszkańców skurczy się z 38 mln do 36 mln. Owszem, ta prognoza nie uwzględnia imigracji do Polski, ale dla uproszczenia ją tu zostawmy, bo zupełnie nie w tym rzecz.

Chodzi o to, że przecież Polska nie będzie się wyludniać równomiernie. Ba! Niektóre regiony mogą nawet zyskiwać na wielkości populacji, a to by znaczyło, że tam o spadkach cen nieruchomości należy zapomnieć. I tu dochodzimy do kluczowego pytania: gdzie Polaków wcale nie będzie ubywać, a które regiony Polski będą wyludniać się najszybciej w perspektywie kolejnych dekad, więc tam rzeczywiście krajobraz mogą zalać pustostany?

Najpierw ogólny rzut oka. Eksperci międzynarodowej firmy doradczej z zakresu nieruchomości CBRE wskazują, że Warszawa może zapomnieć o zdjęciu przez demografię presji na ceny nieruchomości, bo do 2040 r. w województwie mazowieckim wręcz jeszcze przybędzie mieszkańców, choć tempo tego wzrostu będzie stopniowo maleć.

Przy okazji Agnieszka Mikulska z CBRE zwraca uwagę, że w regionach doświadczających wzrostu liczby ludności znajdą się lokalizacje, w których pojawi się nadmierne obciążenie istniejących usług publicznych, głównie w zakresie służby zdrowia i opieki społecznej, więc w ogóle będzie tam coraz trudniej żyć.

Młodsi będą więc uciekać na przedmieścia, co przyczyni się do nasilenia suburbanizacji i rozwoju obszarów podmiejskich. Ale starsi już nie będą mieli siły na wielkie przeprowadzki. A zobaczcie, jaką oni będą rosnącą siłą: zaledwie do 2030 r. rzesza osób powyżej 65. roku życia wzrośnie o 10 proc. do 2030 roku, a w kolejnych 10 latach o kolejne 8 proc., a największy udział osób w wieku 65+ będą miały właśnie duże miasta.

Po drugiej stronie tej demograficznej sceny są regiony, które wyludniają się najszybciej, a więc i tam negatywny wpływ na rynek nieruchomości będzie najsilniejszy. To generalnie tzw. makroregion centralny, czyli województwa łódzkie i świętokrzyskie, które zresztą już i dziś doświadczają największej depopulacji i i tak pozostanie w kolejnych dekadach - prognozuje CBRE.

To trendy ogólne, a to jeszcze za mało mówi, gdzie ceny mogą ostro spadać za dekadę lub dwie, a gdzie rosnąć. Ale to można bardziej szczegółowo przewidzieć, z dokładnością, co do gminy, bo prognozy demograficzne dla każdej gminy w Polsce robi GUS, aktualne sięgają roku 2030.

Generalne wnioski są takie:

Z 2478 gmin w Polsce spadek ludności między 2017 a  2030 r. będzie miał miejsce w  1665, w tym w 1007 gminach ubytek ludności wyniesie powyżej 5 proc., a w 322 powyżej 10 proc.

Większość gmin, dla których przewidywany jest duży spadek ludności (a więc ten powyżej 10 proc.) znajduje się na terenach tzw. ściany wschodniej, Szczególna koncentracja tego typu gmin jest w województwie podlaskim (stanowią one aż 44 proc. gmin w województwie), w południowej części województwa lubelskiego, na obszarach przy granicy z Rosją, wschodniej części Pomorza Zachodniego oraz terenach górskich w południowo-wschodniej części Polski.

Wśród gmin o najwyższym przewidywanym spadku ludności dominują gminy położone w województwach podlaskim i lubelskim. Warto zwrócić uwagę, że aż dziewięć spośród dziesięciu gmin o najwyższym prognozowanym spadku ludności do 2030 r. znajduje się właśnie w tych dwóch województwach. Gminą o najwyższym przewidywanym spadku ludności (29 proc. w ciągu czternastu lat) jest Hel. Przy czym powiat pucki i całe województwo pomorskie odznacza się stosunkowo dobrą sytuacją demograficzną. Gmina Hel charakteryzuje się jednak od wielu lat szczególnie wysokim, ujemnym saldem migracji i w latach 2000-2016 jego ludność zmniejszyła się o 22 proc. Ale nie trzeba chyba dodawać, że miejscowości turystyczne rządzą się innymi prawami, jeśli chodzi o ceny mieszkań i niewiele zależy tu od liczby stałych mieszkańców.

Z kolei dodatni przyrost naturalny notuje większość gmin leżących w bezpośrednim sąsiedztwie większych miast (tych powyżej 50 tys. mieszkańców) i to niezależnie od tego, w którym województwie się znajdują. W 2030 r., podobnie jak obecnie, najbardziej korzystne saldo migracji wystąpi
w gminach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie miast powyżej 100 tys. mieszkańców.

Relatywnie dobrą sytuacją demograficzną będą miały obszary położone w województwach małopolskim, pomorskim, wielkopolskim oraz centralna część województwa mazowieckiego (aglomeracja warszawska wraz z przyległymi gminami).

Warto zwrócić uwagę również na województwo podkarpackie, w którym (mimo że to  „ściana wschodnia”) odsetek gmin o znacznym spadku ludności będzie stosunkowo niewielki. Najbardziej imponująco wygląda zaś spodziewany bilans zmian demograficznych w pobliżu Warszawy, Krakowa, Poznania i Trójmiasta. No to już wiecie, gdzie kupować mieszkania na wynajem. I jednocześnie skąd uciekać, bo nie będzie dało się dostać do lekarza.