Deweloperzy już nie muszą się przejmować, czy Polaków stać na mieszkania. Znaleźli bardzo majętnych kupców
Część analityków biadoli i załamuje ręce widząc pikujące statystyki sprzedaży nowych mieszkań, ale deweloperzy dalecy są od paniki. Kryzys wywołany gwałtowną podwyżką stóp procentowych może i odciął szarego Kowalskiego od możliwości kupna nieruchomości, ale w jego miejsce szybko pojawił się inny zainteresowany. Na rynek najmu wchodzą właśnie z przytupem fundusze inwestycyjne. Prywaciarze mają mnóstwo pieniędzy, ale zamierzają ostro się targować o każdy metr kwadratowy, bo wiedzą, że sprzedawcy mieszkań nie mogą wybrzydzać.
Na ekspansję funduszy RPS specjalizujących się w najmie instytucjonalnym, lepszego momentu nie będzie. Od momentu wybuchu wojny w Ukrainie luka mieszkaniowa w Polsce szacowana jest na dwa miliony mieszkań, a to kilkukrotnie mniej niż deweloperzy są w stanie wybudować w ciągu jednego roku.
Polacy mają jednak z jednej strony ogromny apetyt na nowe lokale, z drugiej – coraz mniej ich na nie stać. Jeżeli wierzyć statystykom dotyczącym zarobków pieniądze pozwalające na zaciągniecie kredytu hipotecznego posiada dzisiaj górne kilka procent naszych rodaków.
Deweloperzy powinni opuścić ceny
Obniżkę stawek nakazywałby zdrowy rozsadek. Bo przecież skoro spada popyt, to trzeba jakoś zachęcić potencjalnych kupców do wyjmowania portfeli. Choć w tym wypadku właściwiej byłoby napisać, że spółki deweloperskie powinny w ogóle umożliwić Polakom kupno mieszkań.
Żadnych nerwowych ruchów jednak nie będzie. Analitycy przebąkują coś o lekkich spadkach, ale branża deweloperska ma bardzo umiarkowaną motywację do gwałtownego przeceniania nieruchomości. Do szturmu na rynek mieszkaniowy szykują się bowiem fundusze inwestycyjne.
W rozmowie ze „Strefą Inwestorów” Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz mówi, że wejście w rynek najmu instytucjonalnego planują już nie tylko firmy specjalizujące się w budownictwie mieszkalnym, ale również te, które do tej pory stawiały biurowce.
Hines i Kajima to globalne spółki z dużym doświadczeniem. Wchodzą jednak na rynek, który powoli zaczyna zaludniać się podobnymi przedsiębiorstwami. Takich jak szwedzki Heimstaden, który w kwietniu sfinalizował umowę w ramach której w jego ręce wpadło 400 mieszkań w czterech budynkach.
Skandynawowie mają już nad Wisłą 4400 mieszkań na wynajem
O takich zakupach jest od roku coraz głośniej. Tak jak wtedy, gdy fundusz NREP kupił niedawno jednorazowo tysiąc mieszkań, albo gdy Van der Vorm Vastgoed wziął szturmem 130 ze 150 lokali w jednym z bloków na warszawskiej Pradze Północ. Już na początku 2021 r. eksperci szacowali, że co piąte sprzedane mieszkanie na rynku pierwotnym trafia w ręce podmiotów wyspecjalizowanych w wynajmie. Teraz ten trend tylko się nasili.
W opublikowanym w kwietniu (a więc już po wojnie) dokumencie PwC wskazuje, że rentowność najmu w Warszawie to 5 proc. Dla porównania ten sam wskaźnik w Kopenhadze wynosi 3,3 proc, w Monachium 2 proc., a w Sztokholmie skromne 1,3 proc.
Jak to możliwe? W stolicy Polski tempo wzrostu cen mieszkań i najmu są bardzo zbliżone – odpowiednio 40 i 33 proc. w latach 2010-2020. Za to na Zachodzie, choć ceny lokali galopują jak szalone (nawet 77 proc. w górę), to koszt wynajęcia nieruchomości był w 2020 r. wyższy niż dekadę temu raptem o jedną ósmą. Wnioski dla inwestorów są jasne – w Polsce po prostu opłaca się kupować z myślą o wynajmie.
I to bardziej niż w wielu rozwiniętych krajach Europy.
Funduszom inwestycyjnym sprzyja dzisiaj niemal wszystko
Banki niechętnie udzielają kredytów, a odsetek Polaków mieszkających w przeludnionych lokalach jest dwukrotnie wyższy niż średnia unijna. Popyt nakręcają też uchodźcy z Ukrainy, a przynajmniej ta część, która decyduje się zostać w naszym kraju na stałe.
Zdaniem firmy audytorskiej liczba ofert najmu instytucjonalnego do 2026 roku wzrośnie do 54 tys. mieszkań w porównaniu z 8 tys., jakie fundusze PRS posiadają obecnie. To w granicach 10 tys. mieszkań rocznie, a wydaje się jednak, że to i tak dość ostrożne szacunki. Tylko w kwietniu ruszyła budowa 20 tys. lokali, a nikt poza graczami typu Heimstad nie zapewni przecież dzisiaj deweloperom wyprzedania całego bloku.
Szykują się więc pewnie drobne rabaty dla takich hurtowników, a spółki deweloperskie mogą zacierać ręce. Tak jak przewidywali analitycy deweloperom udaje się na razie uniknąć obniżania cen. Spółki tracą też chyba właśnie motywację do urządzania promocji dla indywidualnych nabywców.
Tę sielankę może przerwać tylko jedno, niespodziewana interwencja polskiego rządu. Premier Morawiecki wypowiadał się w przeszłości dość krytycznie na temat funduszy z Zachodu i niewykluczone, że próbując ratować niekorzystne dla siebie sondaże, pokaże funduszom figę i nałoży na najemców instytucjonalnych ekstra podatki.
Do tej pory szef polskiego rządu ograniczył się tylko do twierdzenia, że fundusze kupują mieszkania, licząc wyłącznie na wzrost cen. Remedium miałby być podatek od pustostanów. Problem w tym, że ceny mieszkań w Polsce stanęły, a najem opłaca się jak nigdy. Inwestorzy mogą z czystym sumieniem iść na zakupy, korzystając z tego, że zwykłym Polakom rosnące stopy procentowe taką możliwość już zabrały.
