Powiedzieli, kiedy spadną stopy procentowe. Ceny mieszkań znów oszaleją

Najbardziej rusza mnie to, że analitycy piszą, że „rynek mieszkaniowy w Polsce postrzegają jako bardzo atrakcyjny”. Co to znaczy? Dla kogo? No oczywiście dla inwestorów, bo przecież dla zwykłego Polaka, który w mieszkaniu chciałby po prostu zamieszkać, rynek jest atrakcyjny, kiedy ceny są przystępne i jest w czym wybierać. Tymczasem dla inwestora atrakcyjny jest wtedy, kiedy jest potencjał wzrostu cen. I tu akurat mówimy o tym drugim scenariuszu.

Najnowszy raport Pekao o rynku mieszkaniowym przynosi dużo smakowitych kąsków nie tylko o samych mieszkaniach, ale też o stopach procentowych i waszych wynagrodzeniach w przyszłości.

Po 2015 roku Polska na tle innych krajów UE notowała ponadprzeciętny wzrost cen mieszkań, a ponad połowa tego wzrostu przypadła na okres dwóch poprzednich lat – to dlatego tak się to rzuca w oczy.

Teraz to szaleństwo się skończyło, ale na jak długo? Trochę to potrwa. Analitycy Pekao wskazują, że owszem, Bezpieczny kredyt na 2 procent, który ma wejść w życie w lipcu trochę poprawi sytuację, ale nie na tyle, żeby wpłynąć na ceny, najwyżej zapobiegnie dalszemu ich spadkowi. O deweloperów się martwcie - sugeruje Pekao - bo generalnie są ciągle w dobrej kondycji i spokojnie przeczekają sobie ten trudny okres. 

Jak długo? No długo. Najpierw na rynek wrócą powoli kupujący mieszkania inwestycyjnie zachęceni wyhamowaniem cen mieszkań i perspektywą ponownych obniżek stóp procentowych. Tak przy okazji, raport zakłada, że stopy procentowe na koniec 2024 r. spadną do poziomu 4 proc.

Najpóźniej w pierwszym kwartale 2024 r. trend spadkowy cen mieszkań widoczny kwartalnie ulegnie odwróceniu, ale na wyraźne wzrosty cen trzeba będzie poczekać do drugiego, albo nawet trzeciego kwartału 2024 r.

W międzyczasie, w latach 2023-2024 pracownicy ciągle będą wywierać presję na płace, przez co nominalny wzrost wynagrodzeń wyniesie łącznie o 18 proc. To całkiem solidnie. Zaczniecie krzyczeć, że przecież inflacja to zje?

Owszem, ale w tym kontekście nieważne, ile możecie za swoją pensję kupić masła i jajek, ale na ile metrów kwadratowych mieszkania wam wystarczy. A Pekao zwraca uwagę, że gdyby rzeczywiście wynagrodzenia urosły o 18 proc., relacja przeciętnych płac do średniej ceny lokalu wzrosłaby do poziomu nie notowanego w ostatnich kilkunastu latach. Czyli wow!

A przypominam, że od końca 2017 roku mieliśmy trend spadku siły nabywczej mierzonej relacją średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw do przeciętnej ceny 1 m2 nowego mieszkania i to głównie na skutek silnego wzrostu tej drugiej.

Efekt? Ostre ożywienie na rynku mieszkań w 2025 r. Tym większe, im dłużej potrwa stagnacja cen.

Wielu przewiduje, że ceny mieszkań w końcu spadną i to ostro, muszą, bo przecież demografia zrobi swoje. Pekao widzi to dokładnie przeciwnie - to nadal będzie złoty interes. Bo?

Po pierwsze ciągle mamy ogromną lukę mieszkaniową w Polsce - mowa nie tylko o ich liczbie, ale też o tym, że mieszkania są przeludnione, a budynki są w niskim standardzie albo się walą. Wiecie, że w Polsce aż 45 proc. dorosłych Polaków mieszka pod jednym dachem z rodzicami? Odsetek gospodarstw domowych z co najmniej trzema dorosłymi osobami mieszkającymi pod jednym dachem jest u nas ponad dwukrotnie wyższy niż średnio w Unii Europejskiej.

U nas tylko 13 proc. gospodarstw domowych mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, a w UE wskaźnik ten jest średnio ponad 2-krotnie wyższy, nie mówiąc o tym, że w Niemczech sięga nawet 50 proc. A jeszcze lepsze jest to, że w ostatnich latach odsetek ten jeszcze spadał, podczas gdy średnio w UE delikatnie rósł.

A ta demografia? Owszem, będzie nas mniej, ale po pierwsze, imigranci, a po drugie ludzie z obszarów miejskich wyprowadzają się do miast.

I jeszcze kilka argumentów z innej beczki. Ciągle jesteśmy słabiutko załadowani kredytami hipotecznymi. Relacja kredytów mieszkaniowych do PKB to u nas zaledwie 19 proc., a UE średnio 45 proc. Ileż tu potencjału do wzrostu!

Albo od innej strony: w Polsce zaledwie 15 proc. gospodarstw domowych mieszkających we własnych lokalach posiada kredyt hipoteczny, w Unii Europejskiej to średnio 37 proc., a w skrajnych przypadkach jak Holandia, Szwecja, czy Dania nawet około 80 proc.

No i zdaniem Pekao, wbrew pozorom mamy wcale nie najniższą siłę nabywczą względem mieszkań, bo mamy relatywnie niski poziom średnich cen lokali na tle wielu innych lokalizacji europejskich. Przeciętny Polak musi pracować na standardowe 70-metrowe mieszkanie krócej niż w większości państw regionu, a nawet niektórych krajach Europy Zachodniej. 

A więc inwestorzy słyszą: z cenami mieszkań będzie jeszcze lepiej. Zwykły Polak słyszy: będzie jeszcze gorzej.