Mieszkania zrobią cenowego fikołka. Wielu Polaków mocno się zdziwi
Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.
Obgryzam paznokcie, czekając na dane NBP o cenach mieszkań w III kwartale, bo to najgorętszy kwartał od dawna, a dane banku centralnego pokazują ceny transakcyjne, nie ofertowe, więc one pokażą prawdę o rynku i to, jak amok mieszkaniowy rzeczywiście przełożył się na decyzje zakupowe.
Ale na te dane trzeba będzie jeszcze poczekać, a w międzyczasie trzeba się zadowolić cenami ofertowymi. One też pięknie pokazują, co tu się wydarzyło - może nawet jeszcze lepiej oddają emocje. No i te już mamy. Kto ma słabe nerwy, niech zapnie pasy.
Więcej na temat rynku mieszkaniowego przeczytasz tu:
Ceny skoczyły nawet o 1/3 w rok
RynekPierwotny.pl pokazał, co działo się na koniec września, który zamyka III kwartał - w Krakowie ceny mieszkań od deweloperów wzrosły rok do roku o 28,4 proc. O jedną trzecią w rok, wyobrażacie sobie? Średnia cena wyniosła już 15,2 tys. zł za mkw.
Kraków z tymi szalonymi podwyżkami ostro odjechał wszystkim innym, w tym Warszawie, gdzie we wrześniu ceny nowych mieszkań wzrosły „tylko” o 18,8 proc. rok od roku do 16 tys. zł za mkw. Daje to stolicy dopiero trzecie miejsce, bo na drugim, jeśli chodzi o dynamikę wzrostów, jest Trójmiasto, gdzie ceny wzrosły o 19,4 proc. r/r do 13,6 tys. zł.
To jeszcze Wrocław - tu wzrost sięgnął 13,6 proc. - i Poznań - wzrost o 13,3 proc.
Całkiem nieźle, jak na rok, który zaczął się w okresie megazwały na rynku nieruchomości, dopiero w połowie tego okresu rozliczeniowego coś zaczęło się lekko ruszać, a tak naprawdę większość tego soku cen dokonała się w czasie ostatniego kwartału.
Na otarcie łez mam dla was dane dotyczące rynku wtórnego, który straszy jakoś mniej. Ale też pokazuje, co stało się tylko w tym jednym, najgorętszym III kwartale tego roku, czyli w okresie od początku lipca do końca września. Przyjrzyjmy się temu fragmentowi rynku, który jest najbardziej pożądany - kawalerkom i mieszkaniom dwupokojowym.
- Kraków już nie prowadzi w tym zestawieniu - wynika z danych serwisu Nieruchomosci-online.pl.
- Ceny kawalerek wzrosły tam w III kwartale o 2,6 proc., a dwupokojowych o 8,7 proc.
- W Warszawie ceny kawalerek podrożały o 6,8 proc., a dwupokojowych o 9,1 proc.
- We Wrocławiu ceny kawalerek o 8,3 proc., a dwupokojowych o 7,6 proc.
- W Gdańsku kawalerki podrożały o 5,5 proc., a dwa pokoje o 6,8 proc.
- W Łodzi kawalerki podrożały o 2 proc., a dwa pokoje o 4,5 proc.
Co z tym Krakowem?
Ten ogromny popyt na mieszkania spowodował nie tylko wzrost cen, ale przede wszystkim to, że nie ma co kupować. Wróćmy do rynku pierwotnego. Tu w ciągu zaledwie dziewięciu miesięcy, czyli od początku roku do końca września oferta deweloperów skurczyła się o 51 proc. w Krakowie i to wyjaśnia, dlaczego akurat tam ceny tak skoczyły. W Warszawie oferta skurczyła się o 41 proc., a we Wrocławiu o 38 proc.
A na rynku wtórnym? Serwis nieruchomosci-online.pl podaje, że średnio we wszystkich najwiekszych miastach w ciągu ostatniego roku liczba mieszkań na sprzedaż spadła o 21 proc.
Czy to wina tylko programu Bezpieczny kredyt 2 proc.?
Nie, to przede wszystkim wina emocji, a właściwie wręcz paniki. Cześć osób wystraszyła się, że jak na rynek wejdą klienci z preferencyjnym kredytem, to podbiją ceny i sami poszli kupować, choć dotąd się wstrzymywali - to zarówno klienci gotówkowi jak i ci, którzy korzystają ze zwykłego kredytu hipotecznego.
Do tego dołóżcie zmianę bufora bezpieczeństwa przy wyliczaniu zdolności kredytowe przez KNF wiosną, a potem jeszcze zwolnienie z podatku PCC od września dla kupujących pierwsze mieszkanie. Jednym słowem, ten miks kilku czynników spowodował istny amok.
Ale on musi się skończyć. I być może właśnie jest u swojego szczytu.
Czas ostrzegać, że to szczyt, z którego można boleśnie spaść
Pisaliśmy w Bizblog chyba jako pierwsi tak głośno i tak wprost, że rynek oszalał i zaraz może się obudzić z ręką w nocniku, bo jest już niewiele argumentów za wzrostami cen mieszkań, za to jest bardzo wiele argumentów za spadkami. I wiecie, co? To powoli przestaje być taka niszowa teza, a pojawia się coraz więcej głosów w mediach ostrzegających, że tuż za rogiem są spadki.
Czytam w „Rzeczpospolitej" słowa kilku różnych ekspertów:
Rynek może wyhamować już na początku 2024 r.
Jeśli środki z programu dopłat się wyczerpią w I lub II kw. 2024 r., a stopy procentowe się nie zmienią, rynek może doświadczyć silnej korekty.
Spirala nie może się nakręcać bez końca. Tak jak nie można bez końca napinać struny. Kiedyś w końcu pęknie.
Prawdopodobnie mamy schyłkową fazę rynku nieruchomości w panice.
A w panice kupujemy wszystko, natychmiast, jak leci. Ale jak ta faza się skończy, wahadło się obróci w druga stronę i sprzedający będą sprzedawać „pierwszemu lepszemu, kto zaoferuje cokolwiek”. Kiedy to się stanie - to tylko kwestia czasu. I mówią to ci, których dotąd można było raczej podejrzewać o zaklinanie rzeczywistości, że taniej nie będzie już nigdy. Oni zeszli już na ziemię, a wy?
