Drogo? Dajcie spokój, mieszkania kosztują dokładnie tyle, ile powinny
Właściwie na upartego ktoś mógłby powiedzieć, że są nawet za tanie, bo od 2013 do 2022 r. ich ceny wzrosły o 69 proc., ale zarobki Polaków jeszcze mocniej — o 80 proc. To jeden z dowodów na to, że żadnej bańki mieszkaniowej u nas nie ma.
Co prawda analiza wzrostu cen sięga jedynie do 2022 r., który był jeszcze słabiutki na rynku nieruchomości, a dopiero w 2023 r. ceny znów wyskoczyły jak szalone, czekając na Bezpieczny kredyt 2 proc., ale nie będę się czepiać. Tym razem po prostu oddam głos tym, którzy uważają, że mieszkania nie są przewartościowane, a o bańce to już w ogóle nie gadajmy i przychodzą z konkretnymi argumentami.
I ten wzrost zarobków jest pierwszym i najbardziej intuicyjnym argumentem, po który sięga firma HREIT, podobnie jak ja sprowokowana raportem UBS na temat baniek mieszkaniowych na świecie.
Na mieszkanie w stolicy zarobisz w 7 lat
Sam UBS analizuje tylko rynki mieszkaniowe w stolicach krajów i wychodzi mu, że Warszawa jest na ostatnim miejscu spośród 25 miast — czyli jest dobrze, ceny wcale nie są za wysokie. Jak im to wyszło? Przeanalizowali m.in. pensję wykwalifikowanego pracownika ze stolicy danego kraju, który chce kupić mieszkanie w swoim mieście, ale takie blisko centrum i o powierzchni 60 mkw, czyli na bogato. W Warszawie pracownik ten musi pracować na nie 7 lat, tymczasem w Nowym Jorku, Londynie czy Singapurze 10 lat, w Tokio 15 lat, a w Hongkongu nawet 20.
Czyli jest super. Ale to stolica i tylko fragment dobrze usytuowanych klientów.
Prawie nikt nie ma tak dobrze jak Polacy
Szersze spojrzenie daje Eurostat. Analitycy HREIT przeanalizowali dane od 2013 roku i wychodzi, że w Polsce do końca 2022 r. ceny mieszkań wzrosły o 69 proc. To i tak bardzo grzeczne potraktowanie sprawy, bo 2013 rok charakteryzował się najniższymi cenami mieszkań w tamtym cyklu koniunkturalnym, po prostu byliśmy po pokryzysowych spadkach cen, więc poziom startowy jest niski.
A w tym samym czasie zarobki Polaków wzrosły aż o 80 proc., co oznacza, że ich zdolność do kupienia mieszkania statystycznie rosła szybciej niż ceny na rynku.
A jak spojrzycie, co w tym samym okresie działo się w innych krajach europejskich, to już w ogóle poczujecie się zwycięzcami, bo tylko pięć krajów miało jeszcze korzystniejszą proporcję pomiędzy wzrostami cen i płac, to Finlandia, Rumunia, Łotwa, Bułgaria i Włochy.
W pozostałych zaś krajach standardem był wzrost cen nieruchomości wyższy i to 2-3 krotnie niż wzrost dochodów ludności. Było tak w Czechach, Danii, Niemczech, Francji, Holandii, Austrii, Szwecji, Islandii i Norwegii — wylicza HREIT, a w Irlandii, Hiszpanii, Luksemburgu, na Malcie i w Portugalii ceny nieruchomości wzrosły nawet 4-5 razy mocniej niż dochody obywateli.
Ciekawi, jak to wyglądało w Niemczech, gdzie właśnie pęka teraz bańka mieszkaniowa? Tam w latach 2013-2022 ceny wzrosły o 76 proc., podczas gdy zarobki tylko o 27 proc.
Więcej na temat cen mieszkań przeczytasz tu:
Kupujący już wybrzydzają, bo za drogo?
No dobrze, ale to wszystko analiza tego, co działo się do końca 2022 r., tymczasem to 2023 r. przyniósł nienaturalny wyskok cen mieszkań.
HREIT pisze, że ostatnie rzetelne informacje na temat tego, jakie mamy transakcyjne, a nie ofertowe ceny mieszkań, pochodzą z II kwartału br. To dane NBP, które pokazują, że w Warszawie płaciliśmy 12 tys. zł za mkw na rynku wtórnym i 13 tys. zł na pierwotnym.
Choć gołym okiem można dostrzec, że ceny nieruchomości w ostatnich miesiącach wzrosły, to nie jest możliwe, aby w tym czasie doszło do wzrostu o 25 proc. – pisze Bartosz Turek.
I dodaje:
Pamiętajmy, że nawet jeśli przeciętny lokal znajdujący się w ogłoszeniach wyceniony został przez właściciela na 16 tysięcy za metr, to nie znaczy, że łatwo znajdzie się kupujący, który taką cenę faktycznie za lokal zapłaci. Przeciętny nabywca raczej wybierze ofertę tańszą. Problem w tym, że te tańsze są rozchwytywane i w ostatnich tygodniach zostały wykupione. To również w sposób „sztuczny” zawyża przeciętną cenę ofertową. Skoro bowiem w ofercie brakuje mieszkań tanich, a są w niej lokale drogie, to podnosi to średnią stawkę.
Czyli że to niby statystyka fałszuje obraz? Oczywiście — zawsze. Ale w tym przypadku nie aż tak bardzo, jak byśmy chcieli.
Tak jak latem prowadziłam eksperyment polegający na wybraniu konkretnej dzielnicy w Krakowie i konkretnego segmentu mieszkań, żeby regularnie przyglądać się ofertom i sprawdzić, jak rosną ceny z miesiąca na miesiąc i jak szybko znikają oferty sprzedaży, tak teraz prowadzę podobny eksperyment w Warszawie.
Wybrałam prawobrzeżną część miasta, czyli tę trochę tańszą, ale lokalizacje raczej bliżej centrum miasta, a nie odległe miejskie sypialnie, mieszkania na rynku wtórnym w przedziale 30-50 mkw. Trzydziestometrowe kawalerki za 16 tys. zł za mkw wcale nie powodują grymasu kupujących, przeciwnie, znikają jak świeże bułeczki, jeśli nie wymagają remontu. A i takie wymagające wrzucenia granatu do środka i generalnego remontu, po 14-15 tys. zł za mkw są standardem.
Czy ceny mieszkań wzrosły o 25 proc. w ciągu 1-2 kwartałów? Sama umieram z ciekawości, czekając na dane NBP. I pewnie nie pokażą wzrostu aż o 25 proc. Ale pamiętajmy o statystyce — tak jak średnią zafałszowują lokale drogie w centrum miasta, tak samo zafałszowują ją te tanie rudery na obrzeżach miast, których nikt nie chce, ale czasem nie ma wyboru.
