Jak naprawić rynek mieszkaniowy?
Nie tak, jak chcą politycy, bo plotą bzdury i tylko zrobią nam wszystkim krzywdę. Więc jak? Sorry, ale musi wjechać podatek od pustostanów, kataster, ale też likwidacja Bezpiecznego kredytu 2 proc. albo choć ograniczenie tylko zakupu od dewelopera i to tylko tego, który część zbudowanych mieszkań odda gminie na wynajem. Dopłaty do najmu? Tak, ale tylko pierwszego w życiu. Promować najem w serialach, stworzyć program „Poddasze+”, skoro o nowe grunty trudno i powołać w końcu REIT-y, a może nawet oddać im część pieniędzy z PPK.
Co z cenami nieruchomości zrobił Bezpieczny kredyt 2 proc., już wiecie, to teraz wyobraźcie sobie, co zrobi kredyt 0 proc. Kto skorzysta, wygra życie, a pozostałym mieszkania odjadą na zawsze. To zatem aberracja polityki mieszkaniowej.
Dopłaty w wysokości 600 zł do najmu niczego nie zmienią — napchają tylko kieszenie wynajmującym, bo ceny najmu po prostu wzrosną o te 600 zł. A budowanie mieszkań na wynajem — tanich i dostępnych dla każdego, kto tylko zapragnie? Pięknie, róbmy to, ale nie da się tego zrobić szybko, a politycy potrzebują wam obiecywać szybkie efekty.
W dodatku jesteśmy w Polsce, gdzie przywiązanie do własności jest wielkie, tak wielkie, że „próba zmiany na system taniego wynajmu jest — w okresie kadencji, a nawet dwóch — skazana na niepowodzenie” - pisał ostatnio na platformie X dr Wojciech Paczos z Polskiej Akademii Nauk, Uniwersytetu Cardiff, szef grupy Dobrobyt na Pokolenia.
Gorzej, dr Paczos uważa, że taka zmiana byłaby na niekorzyść nowych wynajmujących, a skoro starsze pokolenie miało możliwość taniego zakupu mieszkania na własność, to, w imię równości szans, państwo powinno wspierać dostępność mieszkań na zakup dla młodszego pokolenia.
Analiza dr Paczosa jest o tyle ciekawa, że to makroekonomista, który na co dzień nie zajmuje się rynkiem nieruchomości, a to oznacza, że nie ma ryzyka, że stoi po którejś ze stron lobbingowej barykady. Za to specjalizuje się w analizie podaży i popytu, a na dokładkę ma zapędy równościowe, żeby było sprawiedliwie i dobrze dla wszystkich, a nie tylko dla najsilniejszych.
Nie ma wyjścia - podatki!
Ta diagnoza jest znana, ale eksperci zwykle mówią o tym zbyt branżowym językiem, a trzeba powiedzieć sobie to bardziej wprost: żeby mieszkań było więcej i były tańsze, trzeba pobudzić podaż, a nie popyt. Ale samo ciśnienie na budowanie więcej to za mało. Poza tym budownictwo to nie działka dra Paczosa.
Aby mieszkania były dostępne na zakup, należy zmotywować właścicieli mieszkań na wynajem do zaoferowania ich na rynku, za pomocą odpowiednich podatków — pisze dr Paczos.
No i sorry, ale dochodzimy jednak do konieczności wprowadzenia podatku od pustostanów i podatku katastralnego. Ten drugi powinien być wprowadzany stopniowo, żeby nie wywołać buntu. Najpierw powinien dotknąć wyspecjalizowane firmy właścicielskie, poprzez obciążenie podatkowe od np. piątego i kolejnego mieszkania. W zależności od efektów potem można przesuwać granicę na czwarte mieszkanie, trzecie, a może nawet drugie.
Zwróćcie uwagę, że o katastrze od każdego mieszkania, również tego pierwszego doktor nie mówi. Mówi za to o progresji tego podatku, żeby stawka rosła wraz z kolejnymi mieszkaniami w rękach jednego właściciela.
Więcej na temat podatku katastralnego przeczytasz tu:
I pamiętajmy, nie chodzi o to, żeby budżet państwa na tym zarobił, ten podatek może być nawet neutralny dla fiskusa. Niby jak? To proste, wyobrażam sobie, że kataster zastępuje podatek od nieruchomości, a skoro jest naliczany dopiero od któregoś mieszkania z kolei, pierwsze mieszkanie, może i drugie, nie przynosi żadnych dochodów podatkowych.
Dla odmiany według ekonomisty program budowy tanich mieszkań byłby ogromnym obciążeniem dla budżetu państwa, a zanim przyniósłby jakiekolwiek rezultaty, minie ładnych kilka lat, bo mieszkania muszą się wybudować. A i tak będzie rzesza niezadowolonych, bo każdy by chciał wynająć tanio, a 300 tys. mieszkań to za mało dla każdego. Po tanie mieszkania będą więc ogromne kolejki i zdaniem dra Paczosa, pula tanich mieszkań wcale nie wpłynie na ceny najmu prywatnego, które nadal będą wysokie.
Tak, naukowiec ewidentnie jest zwolennikiem własności, bo jego zdaniem w porównaniu do wynajmu, własność mieszkania przynosi dużo korzyści ekonomicznych zarówno indywidualnie, jak i dla całej gospodarki.
Własne mieszkanie to większe bezpieczeństwo, w tym finansowe. Pozwala lepiej alokować zasoby dzięki zmniejszeniu ryzyka. Będąc właścicielem łatwiej zaryzykować zmianę pracy na lepiej odpowiadającą kwalifikacjom, zmianę kwalifikacji, czy wzięcie kredytu na rozpoczęcie działalności. Z tego korzysta cała gospodarka — pisze dr Paczos.
A więc jego diagnoza jest prosta: nowe podatki, nawet nie tyle zmuszające właścicieli do sprzedaży swoich nadmiarowych mieszkań, ile zmuszające ich do wrzucania mieszkań na rynek, zamiast przetrzymywać je jak sztabkę złota. A tani najem? To wbrew pozorom proste rozwiązanie, bo nie narusza żadnych interesów, ale jest drogie i mało skuteczne.
Tajny projekt - politycy powinni to przeczytać
Ale to dopiero początek recept na kryzys, szczególnie że problemów jest znacznie więcej. Kto obserwuje rynek mieszkaniowy, zna Jana Dziekońskiego, analityka rynku nieruchomości, założyciela portalu FLTR.pl. Okazuje się, że od jakiegoś czasu pracował nad tajnym projektem — kompleksowym programem, jak naprawić mieszkalnictwo. No i jest. A czego w nim nie ma? Są pomysły na flipperów, na promocję najmu w serialach i na to, jak obniżyć koszt budowy metra kwadratowego.
To po kolei.
Jak budować taniej i wpływać na podaż?
- zorganizować kampanię edukacyjną i promocyjną, żeby upowszechnić budownictwo modułowe i prefabrykację, a potem wspierać tę gałąź przemysłu;
- zrewidować (czyli pewnie obniżyć) stawki VAT dla produktów i usług budowlanych, ale wcale nie dla każdego, a jedynie w odniesieniu do budownictwa społecznego i indywidualnego - nie chcemy przecież, żeby deweloperzy zarabiali jeszcze więcej;
- skoro już przy VAT jesteśmy - wiecie, że najem w ramach budownictwa społecznego jest zwolniony z VAT? To chyba dobrze? Nie! Bo przez to nie można rozliczać naliczonego VAT. A wystarczyłoby zmienić zwolnienie na stawkę 0 proc. I nagle koszty spadają;
- obniżyć koszty energii dla branż produkujących materiały budowlane;
- obniżyć klin podatkowy, czyli w uproszczeniu podatki i składki obciążające pracowników i firmy z branży produkcji materiałów budowlanych i usług budowlanych; klin w Polsce wynosi 33 proc. - to wcale nie jest strasznie dużo, to mniej niż w wielu innych krajach, ale skoro chcemy ruszyć z tymi mieszkaniami…
- no i oczywiście zwiększyć podaż gruntów pod budowę, ale to mówią wszyscy, tylko nikt nie słucha. Ale fakt, o grunty trudno, ale dlaczego by nie budować na terenach już zabudowanych? Ha! I tu wjeżdża „Poddasze+”, czyli propozycja programu nadbudowy budynków (tych z czasu PRL) i adaptacji poddaszy (kamienic). I tak 2/3 bloków z czasów PRL wymaga gruntownej modernizacji, a przecież w części przypadków przy tej okazji można pokusić się o dodatkowe piętra. BGK, który pomaga w termomodernizacji, mógłby się w to włączyć;
- Ale problemu gruntów nie należy mimo to ignorować - uwalniać te z Krajowego Zasobu Nieruchomości i należące do spółek Skarbu Państwa i stopniowo deregulwjac obrót gruntami rolnymi.
Jak przestać nakręcać w głupi sposób popyt?
- zakończyć program Bezpieczny kredyt 2 proc. albo bardzo go ograniczyć, a już na pewno nie wprowadzać nowego kredytu 0 proc. Zaraz, jak ograniczyć? Ano tylko do rynku pierwotnego i tylko do inwestycji na tym rynku, w których jakiś odsetek lokali oddawany jest do gminy na cele najmu społecznego;
- postawić na najem, ale mądrze: nie dopłacać do najmu każdemu, ale tylko tym, którzy rozpoczynają pierwszy najem, poza tym edukować w zakresie praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, żeby było bezpieczniej i bez Dzikiego Zachodu, co zwiększy społeczną akceptację najmu;
- a w ogóle, to zacząć promować najem, żeby mocniej wszedł do świadomości społecznej. Jak? Choćby w serialach;
- promować najem szczególnie długoterminowy, ale jednocześnie uprościć eksmisję najemców, którzy nie płacą i mają zaległości - bo ten rynek ma być bezpieczny dla obu stron, nie tylko najemcy, ale też wynajmującego, skoro ma przestać trzymać pustostan jak perły po babci;
- wprowadzić jednolity standard umowy najmu, który w przypadku umów długoterminowych lub na czas nieokreślony będzie zawierał również klauzule indeksacji czynszu;
- stworzyć publiczny rejestr najemców-dłużników;
- edukować Polaków, że mają też inne formy oszczędzania i inwestowania na emeryturę, w tym REIT-y;
- a najpierw, to w końcu przyjąć ustawę o REIT-ach, bo od lat nie potrafimy się z tym uporać - dzięki niej Polacy mogliby inwestować w mieszkania, ale nie kupując ich fizycznie na rynku, ale kupując udziały w takim funduszu, dzięki czemu nie trzeba mieć od razu 500 tys. zł w kieszeni, żeby czerpać zyski z rynku mieszkaniowego, zainwestować można dowolną kwotę, więc może to zrobić każdy, a z drugiej strony fundusz będzie mieszkania wynajmował zamiast trzymać jak te babcine perły, a w dodatku na jasnych, przejrzystych zasadach, co jest korzyścią również dla najemców;
- żeby wesprzeć REIT-y, jak je już powołamy do życia, przekierować do nich część środków z PPE i PPK;
- uregulować w końcu najem krótkoterminowy - ograniczyć, choć nie likwidować zupełnie;
- podnieść progi dochodowe dla najmu społecznego, czy dla osób starających się o mieszkania w ramach TBS i SIM.
No i sorry, ale z popytem walczyć również zmianami w podatkach
- zwiększyć progresję od dochodów z najmu prywatnego;
- podnieść podatek PCC od szybkiego obrotu mieszkaniami, żeby ograniczyć, choć nie wyeliminować flipperów, np. od czwartego zakupu w roku? Albo powyżej 1 mln zł? Część flipperów odsprzedaje lokale nawet bez remontu, więc nie wnoszą żadnej wartości na rynku, dlatego można rozważyć ulgę podatkową - od tej podniesionej dla nich stawki oczywiście - na odliczenie kosztów remontu;
- stopniowo opodatkować własność większej liczby mieszkań, ale tylko takich, które nie są wynajmowane i to z zastosowaniem stawki progresywnej zamiast dokładać każdemu tyle samo;
- a na osłodę - wprowadzić ulgę podatkową dla rewitalizacji lokali na wynajem.
A na koniec chyba najważniejsza uwaga: te postulaty będą raczej uderzeniem niż prezentem dla części polskiego społeczeństwa. Ale ta część to bardzo wąska grupa interesu. Wąska, ale wiemy doskonale, że głośna i potrafi zawłaszczyć debatę publiczną. Nie można na to pozwolić! Jeśli chcemy naprawdę coś poprawić, trzeba uzmysłowić całemu społeczeństwu, że na zmianach skorzystają wszyscy. I nie dać się zakrzyczeć wąskiemu lobby.
