Polacy w mieszkaniowej pułapce. Nie kupią ani nie wynajmą, za to oberwą za kardynalne błędy rządu
Potrzebujemy dla Ukraińców niemal z dnia na dzień dziesiątek, setek tysięcy mieszkań, których nie mamy. Oferty najmu kurczą się w zastraszającym tempie, kolejnych mieszkań nie ma kto budować, bo połowa pracowników budowlanych wyjechała walczyć o swój kraj, a i tak ceny materiałów budowlanych szaleją, rosnąc kolejny miesiąc z rzędu o niemal 30 proc. Znaleźliśmy się w pułapce – ceny najmu będą rosły, bo popyt wybuchł, a na zakup własnego mieszkania będzie stać coraz mniej osób, bo stopy procentowe rosną, a KNF nakłada nowe wymogi bezpieczeństwa.
Wielkie poruszenie Polaków powoduje, że wielu Ukraińców znajduje schronienie przed wojną w naszych domach - część dosłownie pod naszym dachem, część w udostępnionych mieszkaniach kupionych inwestycyjnie, które inaczej trafiłyby na rynek najmu. Często nieodpłatnie, to nie jest czas na liczenie pieniędzy.
To niezwykłe, jak wiele osób otrzymuje wsparcie mieszkaniowe dzięki życzliwości Polaków. W dalszej perspektywie może to przyczynić się do rozwoju najmu społecznego w Polsce
– mówi „DGP” Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland.
Tylko że to nie wystarczy i to na razie piękna mrzonka. Wielu Ukraińców za chwilę, a ogromna część już teraz będzie szukała mieszkania na wynajem na rynku na zwykłych komercyjnych warunkach, na dłużej.
Brakuje mieszkań na wynajem
Jednak już pierwsze tygodnie wojny pokazują, że stoimy w obliczu wielkiego problemu mieszkaniowego. Widać to w grupach w serwisach społecznościowych, gdzie Polacy próbują za pomocą sieci kontaktów znaleźć mieszkanie na wynajem dla rodzin z Ukrainy, bo szukanie w serwisach ogłoszeniowych nic nie daje. Oferta skurczyła się drastycznie z dnia na dzień, tylko w pierwszym tygodniu wojny liczba ogłoszeń spadła skokowo o 20-30 proc.
Porównując okres 1-7 lutego i 22-28 lutego widzimy 18-procentowy wzrost ruchu z terytorium Ukrainy i aż 42-procentowy wzrost liczby użytkowników, którzy nie odwiedzali naszego serwisu wcześniej
– mówi „Gazecie Wyborczej” przedstawiciel serwisu Otodom.
Rośnie liczba wyświetleń ogłoszeń. 2 marca była o 75 proc. większa niż w dniu inwazji Rosji na Ukrainę. Liczba odpowiedzi na te ogłoszenia wzrosła w tym okresie o 152 proc.
Zainteresowanie skacze, a liczba mieszkań na wynajem to kropla w morzu.
Michał Cebula, prezes HRE Think Tank liczy, że obecnie w największych portalach ogłoszeniowych jest ok. 10-20 tys. ogłoszeń o najmie mieszkań w całej Polsce. Szacuje, że liczba wszystkich dostępnych mieszkań może oscylować w granicach 40-60 tys. Załóżmy, że w każdym z nich mogą zamieszkać średnio cztery osoby – to daje lokum dla 160-240 tys. osób. A do Polski może przyjechać 4 mln Ukraińców.
Brakuje pracowników i stali
To sytuacja na dziś. Jak może być w przyszłości? Budowaliśmy przecież rekordowo dużo mieszkań w ostatnich latach, więc może trochę nadgonimy?
Nie, to już i przed wojną się skończyło. W lutym w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie 3242 mieszkania - to aż o 39 proc. mniej rdr. W niektórych miastach sprzedaż siadła jeszcze mocniej - we Wrocławiu spadła aż o 69 proc. rdr, a w Warszawie o 55 proc. rdr.
Wojna może te spadki jeszcze pogłębić, bo jak wskazuje Adam Anioł, analityk BM BNP Paribas Bank Polska, ryzyko geopolityczne w bezpośrednim sąsiedztwie Polski może ograniczyć lub wstrzymać nowe inwestycje.
Nic dziwnego. A kto nie wystraszy się ryzyka, nie może mieć za mało rąk do pracy.
Anioł podkreśla, że według różnych szacunków nawet 50-60 proc. pracowników budowlanych to Ukraińcy, a w wielu firmach podwykonawczych to nawet 100 proc. Wielu z tych ludzi już wyjechało z Polski walczyć o swój kraj.
Z Ukrainy za to może nie przyjeżdżać do nas stal - przynajmniej przejściowo. Warto pamiętać, że ok. 20 proc. zużywanej w Polsce stali dotychczas sprowadzano właśnie z Ukrainy, Rosji i Białorusi. A te huty, które działają w Polsce, zostały odcięte od dostaw rudy żelaza z Ukrainy.
A poza problemami z dostawami wynikającymi z wojny już wcześniej mieliśmy rajd cen materiałów budowlanych. Najnowsze dane pokazują, że w lutym wzrosły o 27 proc. rdr. A to już kolejny miesiąc takich horrendalnych wzrostów, w styczniu poszły w górę o 28 proc. rdr. Rynek zaczyna gadać, że w marcu ta dynamika wrośnie do 40 proc.
Brakuje zdolności kredytowej
Na to wszystko nakłada się sytuacja finansowa gospodarstw domowych. Z nią samą nic złego się nie dzieje, ale Rada Polityki Pieniężnej stawia coraz wyższe wymagania, bo stopy procentowe rosną, a po ostatniej decyzji RPP wynoszą już 3,5 proc. wobec 0,1 proc. jeszcze na początku października. To oznacza wzrost raty przeciętnego kredytu na 300 tys. zł na 25 lat z ok. 1400 do 2000 zł.
Polacy boją się dalszego wzrostu stóp i w efekcie zainteresowanie kredytami spada. I to mocno.
Z ostatnich danych BIK wynika, że w lutym 2022 r. liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła o 36,3 proc. rdr - z 47,72 tys. osób do 30,42 tys. A w kolejnych miesiącach spadki prawdopodobnie się pogłębią, bo KNF właśnie nałożyła na banki nowe wymagania, by liczyły znacznie bardziej restrykcyjnie zdolność kredytową Polaków - jakby stopy procentowe były wyższe o 5 pkt proc., niż rzeczywiście są.
To oznacza mniej więcej tyle: rata kredytu na 400 tys. zł wynosi dziś ok. 2500 zł, ale kredytobiorca będzie musiał mieć zdolność jakby była ona na poziomie 4000 zł. Dziś kredytobiorca musi w teorii udźwignąć podwyżkę raty jedynie do ok. 3100 zł, bo próg bezpieczeństwa wynosi 2,5 pkt. proc., zamiast planowanych 5 pkt proc.
Zdaniem analityków, to obniży naszą zdolność kredytową o ok. 20 proc.
Polityka mieszkaniowa w Polsce nie istnieje
Coraz mniej Polaków będzie stać na zakup własnego mieszkania, coraz mniej na wynajem, bo popyt podbija ceny, a i tak szczęśliwcem będzie ten, kto znajdzie jakieś wolne lokum.
Myśleliśmy, że rynek wszystko załatwi, bo w ciągu ostatnich kilku lat mieliśmy boom budowlany i rekordową liczbę budowanych mieszkań, a do tego boom kredytowy przy historycznie niskich stopach procentowych.
Państwo myślało, że polityka mieszkaniowa nie jest potrzebna, bo i po co? Ludzie radzą sobie sami. No i właśnie teraz ten świat się skończył.
Po wymyśleniu, jak zapewnić dach nad głową uchodźcom w pierwszych tygodniach ich życia w Polsce, trzeba będzie w końcu wymyślić, jak zacząć kształtować politykę mieszkaniową na kolejne lata. Dłużej banki tego za państwo robić nie mogą.
