Cztery problemy mieszkalnictwa. Najgorsze dopiero nadchodzi
Mieszkalnictwo w Polsce stanowi nie lada wyzwanie i nowy rząd będzie musiał zmierzyć się z tym problemem. Bo choć program Bezpieczny kredyt 2 proc. miał zaradzić niskiej dostępności do hipotek, to w efekcie zrobił jeszcze większe zamieszanie na rynku niż było wcześniej.
Problem mieszkaniowy w Polsce nie istnieje od dziś. Jednak w ostatnim czasie uwagę przyciąga cena za metr kwadratowy mieszkania, która urosła w niektórych lokalizacjach do niebotycznych kwot, ale jeszcze mocniej została podbita przez pojawienie się Bezpiecznego kredytu 2 proc. Z najnowszych danych NBP, o których pisała Agata, wynika, że w III kwartale zanotowaliśmy wzrost o średnio 5,4 proc. kwartał do kwartału i o 8,3 proc. rok do roku. Według NBP w trzecim kwartale tego roku ceny nowych mieszkań u deweloperów wzrosły w porównaniu rok do roku:
- we Wrocławiu o 11,3 proc.
- w Warszawie o 9,8 proc.
- w Poznaniu o 9,8 proc.
- w Gdyni o 7 proc.
- w Krakowie o 5,5 proc.
- w Łodzi o 3 proc.
- w Gdańsku o 3 proc.
Jednak nie tylko cena mieszkań będzie stanowiła wyzwanie dla nowego rządu. Oto cztery problemy mieszkalnictwa w Polsce.
1. Podaż mieszkań
Podażowy problem jest widoczny zarówno jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań jak i wynajem. Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl choć sytuacja na rynku najmu jest nieco lepsza niż jeszcze rok temu, kiedy pojawiło się bardzo dużo Ukraińców, to jednak najemcy wciąż mają powody do narzekań.
Tego problemu trwale nie rozwiążą dopłaty do czynszu dla młodych osób proponowane przez Koalicję Obywatelską. Do tematu najmu warto jeszcze wrócić - tym razem w kontekście przepisów - uważa ekspert.
Wskazuje również, że w obliczu podażowego spustoszenia widocznego na największych rynkach mieszkaniowych wątpliwości budzi także propozycja uruchomienia nowego programu Kredyt 0 proc. Podczas gdy już po Bezpiecznym kredycie 2 proc. widać duże spadki liczby ofert u deweloperów (wykres poniżej).
Mimo jego uruchomienia, deweloperzy raczej niechętnie zwiększają podaż tłumacząc się np. wysokimi kosztami finansowania oraz prawdopodobnym wyczerpaniem przyszłorocznej puli środków na dopłaty - zwraca uwagę Andrzej Prajsnar.
W jego opinii kredytowa proteza, jaką jest Bezpieczny kredyt 2 proc. nie skompensuje wpływu, który na rynek mają wciąż wysokie stopy procentowe. I tak samo wyglądałaby sytuacja z Kredytem 0 proc. Jego uruchomienie nawet w warunkach większej podaży na rynku generowałoby nierównowagę.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:
2. Zarządzanie publicznym zasobem
Co z propozycją Lewicy ws. budowy 300 tys. mieszkań na wynajem w ciągu pięciu lat? Eksperci z RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że prosta analiza danych GUS na temat działek posiadanych przez gminy wskazuje, że w niektórych miastach nie można by szybko wybudować nawet jednego małego bloku bez sięgania np. po grunty Skarbu Państwa.
Pod koniec 2022 r. tylko niewiele ponad jedna trzecia gmin miejskich i miejsko-wiejskich miała przynajmniej 0,3 ha uzbrojonych gruntów pod bloki. Jednak brak gruntów to nie najważniejszy problem gmin. Mnożą się kłopoty z zasobem około 700 tys. mieszkań komunalnych i socjalnych - wskazuje Prajsnar.
I przywołuje następujące fakty:
- według wyników ankiety NBP, prawie 70 proc. bloków stanowiących własność miast wojewódzkich znajduje się w stanie gorszym niż średni
- aż 20 proc. mieszkań należących do miast wojewódzkich wciąż nie posiada łazienki z WC
- niemal 60 proc. gospodarstw domowych wynajmujących lokum od gminy, pod koniec 2022 r. zalegało z czynszem (w tym 36 proc. za okres dłuższy niż trzy miesiące).
Statystyki ogólnopolskie również nie są lepsze. W przypadku TBS-ów, wysoki odsetek zadłużonych lokatorów (ponad 15 proc.) też nie stanowi rzadkości.
3. Chaos legislacyjny
Minione lata nie były przykładem dobrego stanowienia prawa dotyczącego np. mieszkaniówki. Takie sytuacje, jak chociażby zmiana przepisów w sprawie ochrony gruntów rolnych ustawą o działaniach antyterrorystycznych okazały się najmniejszym kłopotem - ocenia ekspert.
I wskazuje na bałagan w prawie:
- niewykonanie wyroku Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego członkostwa w spółdzielniach (sygn. K 3/19) oraz dwóch innych, mieszkaniowych wyroków TK (K 27/15 oraz P 7/16),
- ponad 55 tys. eksmisji z mieszkań wstrzymanych ze względu na brak lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych,
- przewlekłość postępowań sądowych utrudniająca m.in. ochronę praw wynajmującego i najemcy
- niejasne przepisy dotyczące TBS-ów, które powodują m.in. spory lokatorów z zarządami o możliwość zbiorczego rozliczania kredytów budowlanych,
- około 100 tys. lokali spółdzielczych na gruntach, których statusu wciąż nie udało się uregulować,
- nieprzemyślane zmiany w ustawie „lex deweloper” dotyczące limitu miejsc parkingowych, których rząd nie zdążył cofnąć przed wyborami mimo takiego zamiaru,
- pospieszna realizacja reformy planowania przestrzennego, która tymczasowo spowodowała bardzo duże utrudnienie zabudowy mieszkaniowej na pozamiejskich gruntach klas I - III.
Powyższa lista oczywiście nie wyczerpuje tematu prawnych bolączek i zaniedbań. Warto dodać, że ustępujący rząd mimo zapowiedzi nie ułatwił wspólnotom licytacji lokali za długi oraz nie zreformował sposobu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych - podkreśla Andrzej Prajsnar.
4. Zielona rewolucja w Unii Europejskiej
Ekspert nie wyklucza również sytuacji, gdy powyższe trzy kwestie mieszkaniowe nie będą najbardziej problematyczne dla nowego rządu. I przypomina, że na forum UE dobiegają powoli końca prace dotyczące nowej dyrektywy budynkowej (EPBD).
W wersji przyjętej przez Europarlament zakłada ona przymusową bezemisyjność wszystkich nowych budynków jeszcze przed 2030 r. oraz obowiązkowe remonty starszych domów i bloków zapewniające bezemisyjność do 2050 r. - wyjaśnia Prajsnar.
I uważa, że dla nowego rządu tematy związane z energetyką i ekologią (również w kontekście mieszkalnictwa) będą ważniejsze niż kiedykolwiek wcześniej.
