O co chodzi z tymi mieszkaniami? Wytłumaczymy wam rynek nieruchomości
W nieruchomościach buzuje. Nasi czytelnicy zastanawiają się, czy warto kupić teraz mieszkanie albo sprzedać. Wielu ma pytania o program, który rozhuśtał rynek, czyli Bezpieczny kredyt 2 proc. Od ogólnych – czy może zabraknąć pieniędzy na dopłaty? – po szczegółowe – co będzie, jak ogłoszę upadłość konsumencką? I na koniec antywisienka na torcie: rynek najmu, z wystrzelonymi w kosmos cenami i dramatem młodych ludzi, dla których znalezienie kawalerki, na którą ich stać, jest jak wygrana w totka. Dlaczego o tym piszę? Otóż z przyjemnością informuję, że aby sprostać oczekiwaniom czytelników, postanowiliśmy nawiązać współpracę z ekspertami od rynku nieruchomości z serwisów Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl.
Rynek nieruchomości w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy przeszedł nieprawdopodobną przemianę. Wystarczy spojrzeć na analizę przygotowaną przez rynekpierwotny.pl. Okazuje się, że w ciągu niespełna roku średnie ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły o ponad 20 proc. W porównaniu z grudniem 2022 r. najbardziej podrożały lokale w Krakowie (o 23 proc.), w Trójmieście (o 21 proc.) oraz w Warszawie (o 18 proc.). Wolniej rosły ceny we Wrocławiu i Poznaniu (11 proc.), a najmniej w Łodzi (6 proc.).
Bezpieczny kredyt 2 proc. rozhuśtał rynek
Eksperci nie mają wątpliwości, że do ożywienia na rynku mieszkaniowym doszło tuż przed uruchomieniem rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Dopłaty do rat fundowane przez państwo przez dziesięć kolejnych lat spowodowały, że hipoteki stały się o wiele łatwiej dostępne dla Polaków, a ci nie zastanawiając się, postanowili z tej okazji niezwłocznie skorzystać. Banki udzielające kredytów w ramach tego programu zostały dosłownie zasypane wnioskami. Do tego stopnia, że miały problemy z terminowym rozpatrywaniem wniosków.
Jeśli ktoś potrzebuje potwierdzenia, proszę bardzo, o to najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) o kredytach hipotecznych, o które wystąpili Polacy w październiku 2023 r. i dokładnie rok wcześniej.
Według BIK wartość kredytów mieszkaniowych, o które wystąpili w październiku 2023 r. klienci banków i SKOK-ów wzrosła aż o 254 proc. Jak tłumaczą eksperci Biura, oznacza to, że w przeliczeniu na dzień roboczy instytucje udzielające kredyty hipoteczne przesłały do Biura Informacji Kredytowej zapytania na kwotę wyższą o 254 proc. w porównaniu z październikiem 2022 r. W efekcie średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o który starali się Polacy, osiągnęła najwyższy poziom w historii – 421 tys. zł.
Kupić mieszkanie czy poczekać? Polacy podzieleni
Dziwicie się, że zainteresowani zakupem mieszkania nagle zaczęli się zastanawiać, czy to na pewno dobry ruch? Pani Monika w mejlu wysłanym do Bizblog.pl przyznaje, że patrząc na to, co dzieje się na rynku w stolicy, postanowiła odłożyć decyzję o zaciągnięciu kredytu na mieszkanie.
Uważnie śledzę, co się dzieje na rynku mieszkaniowym, sprawdzam ceny bezpośrednio u deweloperów. I się wystraszyłam. Gdybym zdecydowała się na zakup kawalerki w Warszawie pół roku wcześniej, płaciłabym ratę 20 proc. niższą niż gdybym zadłużyła się obecnie. I co z tego, że stopy procentowe spadły, a w ślad za nimi oprocentowanie kredytów, skoro ceny mieszkań tak bardzo poszły w górę – zauważa.
Jak wyjaśnia, spodziewa się, że skoro mieszkania tak szybko zdrożały, to za chwilę – jak zapowiadają niektórzy eksperci – mogą zacząć tanieć. Zupełnie do przeciwnego wniosku doszli Marcin i Ania – para, która w pytaniu do redakcji zastanawiała się, czy powinni przyspieszyć decyzję o zawarciu małżeństwa, tak by jak najszybciej móc razem wystąpić o kredyt.
Wcale nie wykluczam, że za bardzo udzieliła nam się gorączkowa atmosfera panująca na rynku, ale nie żałujemy. W końcu przyspieszyliśmy sformalizowanie związku, wybraliśmy mieszkanie i szybko złożyliśmy wniosek. Za nieco ponad trzy miesiące odbieramy klucze – mówi nam dzisiaj pani Ania.
Jak dodaje, największy problem mieli z wyborem mieszkania.
Ofert na rynku pierwotnym w naszym zasięgu, wcale nie było za wiele, na dodatek naprawdę schodziły na pniu. Po kilku dniach dotarło do nas, że musimy błyskawicznie dogadać się z deweloperem i tak też zrobiliśmy. Chyba tylko dzięki temu nam się udało, bo nasi znajomi wciąż szukają mieszkania na sprzedaż w Warszawie – relacjonuje.
Deweloperzy ruszają z nowymi budowami
Informacje o podaży nowych mieszkań nienadążającej za popytem pojawiają się od kilku miesięcy. Sytuację panującą na rynku ze szczegółami opisaliśmy niedawno w materiale Zaskakująco ubogi wybór mieszkań u deweloperów. Okazuje się, że od początku roku deweloperzy sprzedali o blisko 13 tys. mieszkań więcej, niż wprowadzili do sprzedaży.
We wrześniu na 7 największych rynkach sprzedaż nowych mieszkań wyniosła 5,4 tys. A w tym samym czasie do oferty deweloperzy wprowadzili 4 tys. lokali. I choć wrześniowe wyniki były nieco lepsze niż miesiąc wcześniej, eksperci nie mają złudzeń: przepaść pomiędzy popytem a podażą nie od razu uda się zasypać – zauważa Ewa Karendys, autorka materiału.
Pewną nadzieję na zmianę dają najświeższe dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) za wrzesień 2023 r. Wynika z nich, że produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 11,5 proc. w porównaniu z wrześniem 2022 r. oraz o 11,4 proc. w stosunku do sierpnia 2023 r. Po raz pierwszy od kilku miesięcy na nieduży, ale wyraźny plus rok do roku wyszły firmy, które zajmują się wznoszeniem budynków (wzrost w IX o 3,9 proc. vs. spadek w VIII o -5 proc.), co może zwiastować, że deweloperzy postanowili jednak zacząć nadążać za popytem.
W kolejnych miesiącach oczekujemy dalszego wzrostu aktywności w budownictwie, wspieranego przez kończenie inwestycji publicznych współfinansowanych ze środków unijnych i ożywienie w budownictwie mieszkaniowym, dynamizowane przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc. i spadek stóp procentowych – prognozują ekonomiści Credit Agricole.
Eksperci między innymi PKO BP i ING zapowiadają wręcz odwrócenie sytuacji w budownictwie. Ich zdaniem to budowa mieszkań ma szansę przejąć rolę koła zamachowego i zadbać o polepszenie koniunktury w tym sektorze.
Odbicie produkcji budynków nabrało rozpędu ostatnio, co wiążemy ze złagodzeniem bufora regulacyjnego, spadkiem oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych w konsekwencji obniżek stóp NBP, uruchomieniem programu Kredyt 2 proc. Wspomniane czynniki zwiększyły zdolność kredytową potencjalnych pożyczkobiorców i przełożyły się na wzrost popytu na nowe hipoteki. W obliczu perspektyw silniejszego popytu na mieszkania, firmy budowlane będą dążyły do zwiększenia podaży – oczekują ekonomiści ING.
Wynajem mieszkania wymaga większej uwagi
We wstępie rynek najmu nazwałem antywisienką na torcie nieruchomości. To chyba za mało powiedziane. Wystarczy, że uświadomimy sobie, że mamy w Polsce 1,2 mln studentów, z czego ok. 450 tys. wynajmuje mieszkania, bo miejsc w akademikach wystarcza dla mniej niż co dziesiątego (raport „Studenci na rynku nieruchomości. Raport 2023” autorstwa Centrum Amron i ZBP). Na wolnym rynku – jak wyliczają ekonomiści PKO BP – mamy tymczasem około 1,2 mln mieszkań. Trudno się dziwić, że po przyjeździe uchodźców z Ukraina ta liczba lokali okazała się mocno niewystarczająca.
Z jednej strony właściciele nieruchomości wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej zaś, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku. Efekt? Dostępność mieszkań na wynajem radykalnie spadła. Według danych PKO BP najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70 proc. – opisywała w 2022 r. sytuację na rynku najmu Agata Kołodziej.
Niestety mimo że wielu uchodźców wróciło na Ukrainę rynek najmu nadal boryka się z brakiem lokali, co z kolei przekłada się na wysokie czynsze. Tegoroczny raport „Portfel Studenta 2023” przygotowany Warszawski Instytut Bankowości (WIB) i Związek Banków Polskich (ZBP) pokazał, że co piąty polski student przyznał, że z przyczyn materialnych rozważał w ciągu ostatniego roku rezygnację ze studiów, z czego 11 proc. chciało rzucić je na zawsze, 5 proc. brało pod uwagę wzięcie urlopu dziekańskiego, a 4 proc. myślało o obu tych rozwiązaniach. Efekt?
Media – i te społecznościowe, ale i tradycyjne, obiegły ostatnio zdjęcia zapłakanej dziewczyny, która łamiącym się głosem opowiada, że to, co dostaje w pracy, nie wystarcza jej na wynajęcie mieszkania, oraz historia studenta jednej z krakowskich uczelni, który z tych samych powodów musiał zamieszkać w samochodzie.
Nieco ponad miesiąc temu rozpoczął się rok akademicki i problemy rynku najmu w dużych miastach wróciły ze zdwojoną siłą. Tym razem obrazek z osiedla na warszawskim Bródnie. Pod koniec lipca dwie dziewczyny poprosiły mnie o pomoc przy przeniesieniu ciężkiego jak diabli pudła z książkami. Misję udało się zakończyć sukcesem, a w zamian usłyszałem historię o tym, jak właścicielka mieszkania, które wynajmowały, postanowiła im podnieść od października czynsz – o uwaga – ponad 70 proc.
Gdy sprawdziłyśmy oferty w okolicy okazało się, że takie są właśnie rynkowe stawki, i już nie stać nas na dwa pokoje w stolicy. Może udałoby się wynająć kawalerkę w Warszawie, ale znajoma podpowiedziała nam, żeby wynająć coś pod miastem. No i znalazłyśmy dwupokojowe mieszkanie w Legionowie. Wychodzi taniej niż płaciliśmy dotąd – zrelacjonowała mi ich sytuację jedna z lokatorek.
Sytuacja normalizuje się bardzo powoli i droga do jego uzdrowienia jest jeszcze daleka. Mam nadzieję, że z pomocą ekspertów z Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl uda nam się podpowiedzieć, jak sobie poradzić na trudnym rynku wynajmu.
Artykuł powstał we współpracy z serwisami Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl
