Szok na rynku nieruchomości. W niektórych miastach zniknęło 80 proc. mieszkań na wynajem
Gorzów Wielkopolski, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Lublin - w tych miastach w zaledwie miesiąc nagle z rynku wyparowało 70-80 proc. ofert mieszkań na wynajem. A ceny? Skoczyły o kilkadziesiąt procent - również w ciągu zaledwie miesiąca. Nie mówcie mi tylko, że stopy procentowe, które rosną od sześciu miesięcy, nagle właśnie teraz skłoniły właścicieli nieruchomości do wliczenia wyższych rat w koszty najmu – akurat zupełnie przypadkiem wtedy, kiedy do Polski przyjechało 2,3 mln ludzi uciekających przed wojną. Kolega pisze coś o cmentarnych hienach, mi to przez gardło jeszcze nie przechodzi.
Wybuch wojny w Ukrainie wygenerował pozytywny szok popytowy na rynku najmu
– pisze PKO BP w najnowszej analizie.
Ale niech was nie zmyli słowo „pozytywny” – tu oznacza tylko „dodatni”, ale pozytywów na rynku najmu raczej mało. Mieszkania nagle zniknęły, a ceny tych, co jeszcze są wolne - szaleją. Jak bardzo? zobaczcie.
2,3 mln uchodźców, 200 tys. mieszkań
Według szacunków PKO BP w Polsce wynajmowanych na wolnym rynku jest ok 1,2 mln mieszkań. Zakładając, że jedno mieszkanie średnio zajmuje 2,7 osoby, polski rynek najmu jest w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ponad 3,2 mln osób. Tylko że większość z tych mieszkań jest zajęta. Jaka część z tego jest wolna i gotowa do wynajęcia?
Jeżeli założymy, że odsetek mieszkań dostępnych na rynku najmu jest równy wskaźnikowi pustostanów na obszarach miejskich, który w normalnej sytuacji szacujemy na 6 proc., możemy konkludować, że wolne mieszkania mogłyby pomieścić około 200 tys. osób
– pisze PKO BP.
Tylko że tak było przed wybuchem wojny. Wraz z agresją Putina na polskim rynku nieruchomości nastąpił szok. Nic dziwnego. Do naszego kraju przyjechało ponad 2,3 mln Ukraińców, co czyni Polskę drugim (po Turcji) państwem na świecie pod względem liczby przebywających uchodźców. Zamiast mieszkać w obozach, szukają normalnych mieszkań na wynajem. To spowodowało właściwie dwa szoki jednocześnie.
Z jednej strony właściciele nieruchomości wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców.
Z drugiej zaś, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku.
Efekt? Dostępność mieszkań na wynajem radykalnie spadła. Według danych PKO BP najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70 proc.
Jeszcze gorsze dane przynosi Polski Instytut Ekonomiczny na bazie danych z jednego z dwóch największych w Polsce serwisów ogłoszeniowych Otodom.pl. Wynika z nich, że największy procentowy spadek liczby aktywnych ogłoszeń w okresie pomiędzy 21 lutego a 29 marca bieżącego roku zanotowano w: Gorzowie Wlkp. - o 82 proc., we Wrocławiu o 78 proc., w Krakowie o 74 proc., a w Gdańsku i Lublinie o 71 proc.
W Warszawie spadek ten wyniósł 61 proc., a w pozostałych stolicach województw było to od 46 proc. w Białymstoku do 66 proc. w Zielonej Górze. Wyjątek stanowi Olsztyn, w którym liczba ofert była taka sama (43).
Hieny? Zobaczcie, co stało się z cenami wynajmu
Na rynkach o niższej płynności (Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Opole) sytuacja szokowa doprowadziła do gwałtownych, nawet ponad 50-procentowych, wzrostów stawek wynajmu, zwłaszcza w mieszkaniach położonych w zabudowie wielkopłytowej
– pisze PKO BP.
Na dużych i płynnych rynkach wzrost stawek był niższy, ale również kilkudziesięcioprocentowy i to zaledwie w ciągu miesiąca, a wyróżnia się tu Kraków i Wrocław, gdzie za wynajem mieszkania w nowym budownictwie w marcu należy zapłacić o około 30 proc. więcej niż w lutym.
Ciekawe za to, że spośród miast o silnym napływie uchodźców względnie umiarkowane wzrosty stawek wynajmu miały miejsce w Lublinie i Warszawie.
Mówicie, że to nie robienie interesu na uchodźcach, ale efekt podwyżek stóp procentowych? Właściciele mieszkań na kredyt muszą przecież wliczyć sobie wyższe raty w koszty? Owszem. W dodatku wyższe stopy to niższa zdolność kredytowa, która więcej osób skłoni do wynajmu zamiast do kupna własnego mieszkania. Ale oba te czynniki nie zadziałały nagle z miesiąca na miesiąc, zupełnie przypadkiem zbiegając się z napływem 2,3 mln ludzi.
„Oceniamy, że obecna szokowa sytuacja może mieć charakter przejściowy – możliwe, że stawki najmu nieco spadną po wygaśnięciu rządowego programu wsparcia finansowego związanego z pomocą uchodźcom (obecnie to 60 dni). Niemniej, powrotu do poziomu z roku 2021 już raczej nie będzie z uwagi na wyższe stopy procentowe, a także prawdopodobny dodatkowy popyt ze strony Ukraińców chcących dłużej pozostać w Polsce, również po ustabilizowaniu się sytuacji w ojczyźnie” - uważają analitycy PKO BP.
Ale to prowadzi do kolejnych trudnych wniosków.
Analitycy spodziewają się bowiem, że ci, którzy zdecydują się pozostać w Polsce, w perspektywie kilku lat wygenerują dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań. Głównie na rynkach mazowieckim, małopolskim i na zachodzie Polski.
Tylko że jednocześnie wojna przyczyniła się do bardzo sinego wzrostu kosztu budowy mieszkań, co może wpłynąć na zahamowanie nowych projektów i właśnie zmniejszenie podaży w przyszłości.
Zaraz przestaniecie hejtować hurtowe zakupy funduszy
Jakimś rozwiązaniem byłaby realizacja planu budowania tymczasowych (i nie tylko) mieszkań dla obywateli Ukrainy, a także dofinansowanie rządowe dla gmin, które zainwestują w budowę mieszkań dla uchodźców – uważa PIE.
Ale PKO BP zwraca uwagę na jeszcze inne zjawisko: słaba koniunktura na rynku sprzedaży i dobre perspektywy rynku najmu kreują środowisko do zwiększania zaangażowania w Polsce funduszy PRS, a więc funduszy najmu instytucjonalnego, o których w ostatnich latach było głośno i wielu utyskiwało, że hurtowo wykupują Polakom sprzed nosa mieszkania.
Teraz, przy niskim zainteresowaniu mieszkaniami ze strony klientów indywidualnych, klient instytucjonalny będzie miał większą siłę negocjacyjną przy pakietowym zakupie mieszkań.
Badania ankietowe NBP wskazują, że 56 proc. dużych firm deweloperskich (produkcja powyżej 500 mieszkań rocznie) notowało w 2021 wzrost zainteresowania nabyciem mieszkań przez fundusze z przeznaczeniem dla PRS. W perspektywie kilku najbliższych lat inwestor będzie prawdopodobnie mógł liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu. Istotnym elementem decyzji funduszu PRS jest też długoterminowa ocena perspektyw zmiany cen na mieszkania, a te wciąż wyglądają korzystnie
– pisze PKO BP.
No ale przecież dla funduszy też będzie drogo, bo przecież nie wydobędą spod ziemi tańszych materiałów budowlanych. Nie, dlatego deweloperzy rzeczywiście będą ostrożni i będą budować mniej do czasu ponownego ożywienia popytu np. wskutek przejścia polityki pieniężnej w fazę łagodzenia, czyli obniżek stóp procentowych.
To z kolei mogłoby wywołać ponowny silny wzrost cen mieszkań i to bardzo dobry scenariusz dla inwestorów PRS. I interes się kręci - nie czekajcie na przeceny.
