Deweloperzy drą z Polaków rekordowe marże. Ale jak za chwilę wyrżną głową w mur, to zobaczą gwiazdy
Właściwie nie wiadomo, co dalej – przestać budować i zamknąć interes? No przecież nie można przestać budować w Polsce. Ale jak tu budować, jak ceny materiałów budowlanych rosną o niemal 30 proc. rok do roku już kolejny miesiąc z rzędu, szykują się problemy z dostawami stali, a szkło do produkcji okien skacze właśnie o 40-50 proc. Nie da się przerzucić tych kosztów na klientów, bo sprzedaż i tak już się załamała. Ale deweloperzy nadal twardo cisną, ile się da, wyciągając ze sprzedaży mieszkań rekordowe marże.
I od tych marż deweloperskich zacznijmy, bo to taki piękny paradoks. W IV kwartale 2021 r. nastąpiło załamanie sprzedaży mieszkań u giełdowych deweloperów. I niby średnia nie wygląda wcale jakoś dramatycznie, bo dla wszystkich 14 notowanych na warszawskiej giełdzie podmiotów to spadek o 14 proc. w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej. Ale spójrzcie na poszczególne firmy, z których dane zebrał rynekpierwotny.pl.
Takiemu Dom Development sprzedaż w IV kwartale spadła tylko 3,2 proc. r/r, ale już w Murapolu widać nurkowanie o 25 proc., w firmie Ronson prawie o 57 proc, a w Marvipolu sprzedaż skurczyła się o 81,3 proc.
Sprzedaż mieszkań spada, a marże rosną. Cud?
Czy tak gigantyczne spadki sprzedaży skłoniły deweloperów do przecen? A skąd! Dokładnie przeciwnie. Marvipol, któremu sprzedaż tak się załamała, w 2020 r. notował marżę brutto na poziomie 24,5 proc., a w IV kwartale jeszcze ją podniósł do 33,3 proc. - zauważa Business Insider.
Przy okazji małe przypomnienie, że marża brutto to nie jest zysk dewelopera na czysto. To to, co zarabia jedynie po odliczeniu kosztów budowy, a więc z owej marży musi jeszcze opłacić koszty administracyjne, marketingowe czy koszty finansowania, bo przecież takie inwestycje powstają za kredyty nie za gotówkę dewelopera wyciągniętą z sejfu.
Idźmy dalej. Deweloper Atal w IV kwartale był tym szczęściarzem, który akurat zanotował wzrost sprzedaży i to o 26 proc. Co stało się z jego marżami? Oczywiście, że tym bardziej poszły w górę. W 2020 r. wynosiły średnio 20 proc., a w IV kwartale 2021 r. już prawie 30 proc. (29,6 proc.)
Dom Development kolejny kwartał z rzędu utrzymał marżę nawet powyżej 30 proc.
Ronson, któremu sprzedaż na koniec 2021 r. również mocno siadła (spadek o 57 proc.) próbował ratować się obniżeniem marż, które w IV kwartale wynosiły zaledwie 16,6 proc., ale jak widać, niewiele to dało.
Ale to Ronson pokazuje kierunek, w jakim będą zmuszeni iść deweloperzy w kolejnych kwartałach, bo skończyły się czasy, w których klienci przepychają się kolejce po mieszkanie przed biurem sprzedaży. Ba! Deweloperom rośnie górka niesprzedanych mieszkań.
Mieszkania, po które nikt nie przyszedł
Dom Development na koniec 2021 r. miał niemal tyle samo niesprzedanych lokali co rok wcześniej – 2,48 tys. Ale jak spojrzeć na konkretne miesiące, to już o 664 więcej niż na koniec września - zauważa Business Insider, a więc górka jednak rośnie.
W Marvipolu urosła ostro - z 189 do aż 539. W Ronsonie z 651 do 745 na koniec 2021 r. Czy to znaczy, że czas na przeceny?
Raczej czas na cięcie marż i rekordowych w ostatnich latach zysków deweloperów. A to dlatego, że niebotycznie rosną im koszty budowy kolejnych inwestycji. Jak wspomniałam, z marży deweloper musi obsługiwać kredyt, a przecież jego kredyt, jak i kredyt Kowalskiego, wisi na stawce WIBOR, którą ciągle rośnie.
Rosną też koszty samej budowy. W lutym ceny materiałów budowlanych skoczyły o 27 proc. rok do roku. W styczniu wzrost był podobny - 28 proc. A to wcale nie musi być górka, bo analitycy obserwujący rynek nieruchomości zaczynają obawiać się skoku dynamiki do 40 proc.
Robi się jakiś klincz. Do horrendalnie drożejących izolacji termicznych, których cena w rok wystrzeliła o 70 proc., czy płyt OBS, które podrożały o 52 proc. zaraz dołącza okna, bo cena szkła zaczęła szaleć.
Co dalej? Przecież tych wzrostów cen nie da się już wprost przerzucić na klientów, bo popyt spada i będzie spadał dalej, skoro za tym spadkiem stoi głównie wzrost stóp procentowych, który nie powiedział jeszcze ostatniego słowa.
Przestaniemy budować mieszkania, bo za drogo
Trudno uwierzyć, że nagle deweloperzy się zwiną. Miesiąc temu pisałam, że w styczniu tego roku deweloperzy gwałtownie zaciągnęli hamulec ręczny i ostro ucięli liczbę nowych budów mieszkań – aż o 40,9 proc. To gwałtowne hamowanie widać było nawet miesiąc do miesiąca, bo w styczniu spadek w porównaniu do grudnia 2021 r. wynosi 41,7 proc.
A teraz wjechały dane za luty i okazuje się, że oto deweloperzy zaczęli nadrabiać styczniowe zaległości i wyznaczyli wręcz kolejne rekordy. GUS pokazał właśnie, że w lutym deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 11,3 tys. mieszkań.
To oznacza najwyższy lutowy wynik w historii – o prawie 15 proc. wyższy niż przed rokiem i o ponad połowę wyższy niż przed miesiącem
– zwracają uwagę analitycy HRE Investments.
Dlaczego więc analitycy PKO BP w reakcji na poniedziałkowe dane GUS o produkcji budowlano-montażowej piszą, że na rynku mieszkaniowym widać postępujące schłodzenie koniunktury?
Bo zwracają uwagę, że w lutym liczba udzielonych pozwoleń na budowę kontynuowała trend spadkowy, a i liczba rozpoczętych budów wróciła do średnioterminowego trendu po zeszłorocznym wyskoku.
No i jeszcze po trzecie: kiedy zsumujemy mieszkania, których deweloperzy zaczęli budowę w fatalnym styczniu i rekordowym lutym, okaże się, że nadal jest słabo takich lokali jest wciąż o ponad 16 proc. mniej niż było w analogicznym okresie 2021 r.
A więc jednak, będziemy w Polsce mniej budować, bo drogo. Deweloperzy w końcu zetną marże, bo drogo. Czy ceny spadną? Nie, bo na rynku materiałów budowlanych drogo. Deweloperów czeka poważna zagwozdka. A jak zaraz zabraknie stali z powodu sankcji nałożonych na Rosję, która jest jednym z jej największym producentów na świcie i drugim największym dostawcą do Polski, to w ogóle nie będzie z czego budować.
Deweloperzy nie obniżą cen. Po prostu przestaną budować i drapiąc się po głowie, co dalej, będą wyprzedawać zapasy. Ale to będzie jak zderzenie ze ścianą i to z dużym rozbiegiem.
