Ceny mieszkań nie rosły tak szaleńczo, jak wszyscy myśleli. To tylko sprzedającym odbiło
Trzeci kwartał tego roku na rynku mieszkań to było istne szaleństwo z powodu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Zewsząd płynęły sygnały, że kupujący zabijają się o mieszkania, a analitycy mówili, że ceny skoczyły o 20 proc. I to w zaledwie w dziewięć miesięcy. A to nieprawda – w końcu mamy najbardziej miarodajne dane, które pokazują, że owszem, ceny ofertowe wyleciały w kosmos, ale kupujący nie zwariowali do końca i nie brali po każdej cenie. Pokazały to właśnie najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego.
Bezpieczny Kredyt 2 proc. – owszem – zamieszał na rynku, sztucznie podbijając ceny nieruchomości. Gdyby nie ten program, ceny mieszkań zapewne stałyby w miejscu, a może i lekko spadały. NBP właśnie pokazał, że zanotowaliśmy w trzecim kwartale wzrost o średnio 5,4 proc. kwartał do kwartału i o 8,3 proc. rok do roku. Dużo? Niespecjalnie, szczególnie jeśli przypomnicie sobie, że przez ostatnie tygodnie eksperci od nieruchomości mówili, że ceny wzrosły o 20 proc. i to nie w rok, a w zaledwie w dziewięć miesięcy 2023 r.
Ktoś tu ściemniał? Wcale nie! Eksperci bazowali na danych z portali ogłoszeniowych, a te pokazują tylko ceny ofertowe, nie mają za to żadnej wiedzy na temat tego, ile kupującemu udało się urwać podczas negocjacji i jaka ostatecznie była cena transakcyjna. Ktoś powie, że na tak rozgrzanym rynku nie ma miejsca na negocjacje? Okazuje się, że było, ale o tym późnej.
Kwartale dane NBP o cenach mieszkań są właśnie najdokładniejsze,bo pokazują ceny transakcyjne, a dodatkowo stosują tzw. indeks hedoniczny, co oznacza, że porównywane są ceny mieszkań podobnych do siebie, a to najrzetelniejsze podejście, bo dzięki temu zwykłej średniej cen transakcyjnych nie zaburza fakt, że mieszkań tańszych zabrakło, bo wszystkie zostały wykupione wcześniej, więc zawierane transakcje dotyczyły mieszkań większych albo w wyższym standardzie, albo w lepszych lokalizacjach. Wtedy taka statystyka nie pokazuje prawdy, bo nie uwzględnia struktury sprzedawanych lokali.
U deweloperów ceny mieszkań rosły szybciej
No teraz konkrety. Według NBP w trzecim kwartale tego roku ceny nowych mieszkań u deweloperów wzrosły w porównaniu rok do roku:
- we Wrocławiu o 11,3 proc.
- w Warszawie o 9,8 proc.
- w Poznaniu o 9,8 proc.
- w Gdyni o 7 proc.
- w Krakowie o 5,5 proc.
- w Łodzi o 3 proc.
- w Gdańsku o 3 proc.
Jak spojrzymy, co wydarzyło się tylko w okresie od lipca do końca września, zmiany cen wyglądają tak:
- Warszawa +6,4 proc.
- Poznań +6,3 proc.
- Kraków +4,9 proc.
- Gdynia +4,2 proc.
- Wrocław +2,8 proc.
- Gdańsk +2,3 proc.
- Łódź -0,9 proc.
A więc nie jest wcale tak źle.
Na rynku wtórnym pojawiły się nawet spadki
A na rynku wtórnym właściwie jest jeszcze lepiej, bo podwyżki cen okazały się jeszcze mniejsze.
W ujęciu rocznym wręcz wzrost cen zanotowaliśmy tylko w Krakowie (+6,8 proc.), we Wrocławiu (+5,2 proc.) i w Poznaniu (+1,4 proc.), zaś w pozostałych czterech analizowanych miastach ceny transakcyjne wręcz spadły. W Warszawie spadek wyniósł 2,2 proc., w Łodzi 1,7 proc., w Gdyni 1,3 proc., a w Gdańsku 1 proc.
I znowu, zmiana roczna nie pokazuje, co zrobił Bezpieczny Kredyt 2 proc., więc spójrzmy, jak zmieniły się ceny na rynku wtórnym tylko w czasie III kwartału 2023 r.:
- Łódź +6,3 proc.
- Kraków +5,6 proc.
- Wrocław +4,6 proc.
- Warszawa +3,2 proc.
- Gdańsk +2,3 proc.
- Poznań +0,6 proc.
- Gdynia +0,4 proc.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl
Sprzedający odlecieli, ale czas na lądowanie
Wróćmy do tych negocjacji. Skoro ceny ofertowe wyleciały w kosmos, jak widzieliśmy w licznych analizach w ubiegłych tygodniach, a ceny transakcyjne wcale nie, to oznacza, że sprzedających ostro poniosła wyobraźnia, ale kupujący wcale nie dawali sobie dyktować takich warunków.
Analitycy HREIT podkreślają, że rzeczywiście w trzecim kwartale rozjazd pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi były rekordowy.
Z danych NBP na temat rynku wtórnego wynika, że średnia cena ofertowa na 7 największych rynkach to 12,6 tys. zł za metr. To o prawie 1,8 tys. zł więcej niż sugeruje średnia cena faktycznie za mieszkania płacona (10,8 tys. zł). Nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tak dużą kwotową dysproporcją
- pisze HREIT.
A to średnia dla siedmiu miast. Jak spojrzeć na osławiony już w kontekście mieszkaniowego szaleństwa Kraków, okaże się, że średnie ceny ofertowe wynosiły tam prawie 14,2 tys. zł za mkw, a kupujący płacili średnio 11,8 tys. zł za mkw, czyli o 2,4 tys. zł mniej. W stolicy ta różnica wynosiła 2,3 tys. zł. A więc szaleństwo na rynku mieszkań było, ale tylko po jednej ze stron. I najpewniej z początkiem 2024 r. zupełnie się skończy, jak tylko sprzedających obuchem w łeb uderzy wiadomość, że BGK wstrzymuje przyjmowanie kolejnych wniosków o Bezpiecznych Kredyt 2 proc., bo środki zaplanowane na cały 2024 r. już się skończyły. A najprawdopodobniej tak właśnie będzie.
