Kto wykupuje mieszkania w Polsce? Tani kredyt nie załatwił problemu

Kilka tygodni temu ruszyła was mocno informacja o tym, że w 2022 r. aż 70 proc. mieszkań kupowali inwestorzy, a własne potrzeby zaspokajało tylko 30 proc. sprzedawanych mieszkań. Te liczby mogą szokować, ale pisałam wam w szerokiej analizie, że dotyczą jedynie rynku pierwotnego. 

Rynek wtórny nie był aż zdominowany przez inwestorów, bo jak wynika z danych NBP, w 2022 r. inwestorzy odpowiadali za zakup 51 proc. wszystkich używanych mieszkań, a 49 proc. sprzedano klientom kupującym na własne potrzeby.

Ale to wszystko informacje dotyczące ubiegłego roku, kiedy stopy procentowe były wysokie, nie było jeszcze Bezpiecznego kredytu 2 proc., więc klienci kupujący dla siebie mieszkanie mieli małe pole manewru - to jasne. No, chyba, że kupowali za gotówkę, ale to jednak przede wszystkim domena inwestorów.

Analiza zatrzymuje się jednak na 2022 r., a najdokładniejsze dane pokazuje „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych o komercyjnych w Polsce” publikowany przez NBP tylko raz w roku. Nie ma więc jeszcze danych za 2023 r. 

Czytaj także: Świadectwo energetyczne - czym jest i kogo dotyczy nowy obowiązek?

Nie mamy ich z NBP, ale właśnie podobne dane pokazała firma Metrohaouse w raporcie „Barometr Metrohouse i Credipass” i zarzeka się, że dane z tego raportu zwykle dość dobrze pokrywają się z wynikami badań NBP.

I wiecie, co z nich wynika? Że inwestorzy w 2023 r. znów są w mniejszości. W drugim kwartale 2023 r. udział zakupów inwestycyjnych wyniósł według Metrohouse 45 proc. i skurczył się wobec czwartego kwartału 2022 r. o 3 pkt proc. - z 48 proc.

Czy to znacząca zmiana? Dla porównania, zobaczcie, na jakim poziomie był odsetek zakupów mieszkań na inwestycje w 2021 r., kiedy sprzedaż szalała - to 46 proc.

A przypomnę, że Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła podwyżki stóp procentowych dopiero w październiku 2021 r. To oznacza, że przez większą część roku stopy procentowe były na historycznie niskim poziomie, a finansowanie zakupu mieszkania w banku rekordowo tanie i dostępne.

Więcej na temat Bezpiecznego kredytu 2 proc. przeczytasz tu:

Wnioski? W okresie rekordowo tanich kredytów hipotecznych inwestorzy zgarniali 46 proc. mieszkań, a w okresie bardzo drogich kredytów hipotecznych i runięcia zdolności kredytowej w przypadku zwykłego Kowalskiego - 51 proc. Czy to duża różnica? Nie. I też żadną różnicą nie jest spadek udziału zakupów inwestycyjnych z 48 do 45 proc. w pół roku.

Wnioski są proste: tani kredyt z dopłatami to za mało, żeby uznać, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest załatwiona, bo poza wspieraniem popytu Kowalskiego, zostają jeszcze pozostałe dwa elementy tej układanki: wspieranie podaży, a jak nie, to ograniczenie popytu inwestycyjnego, który z bieżącej podaży zdejmie część presji. Ale rządzący ciągle udają, że tego nie rozumieją.