O prawie 80 tys. zł zdrożały mieszkania w Krakowie. To więcej niż w Warszawie
Mieszkania drożeją w oczach. Od początku roku cena lokalu z rynku wtórnego w przeciętnym ogłoszeniu wzrosła o 35 tys. zł. Jednak w dużych miastach wzrosty są jeszcze wyższe. Z szacunków HREIT wynika, że np. w Krakowie sięgają one ponad 76 tys. zł, w Warszawie trochę mniej, bo niecałe 70 tys. zł, a w Poznaniu o ponad 40 tys. zł. - Ten wzrost niesłusznie przypisywany jest jedynie Bezpiecznemu kredytowi 2 proc. Drożej faktycznie jest, ale w rzeczywistości na ostatnie zmiany złożyło się kilka czynników wraz z efektami czysto statystycznymi - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
HRE Investment Trust przeanalizował ceny mieszkań dla ośmiu miast wojewódzkich. W ciągu dziewięciu miesięcy (od stycznia do września 2023 r.) mieszkania zdrożały nawet o ponad 10 proc. Najwyższy skok o 10,5 proc. odnotowano w Krakowie, w którym przeciętna cena ofertowa to już ponad 799 tys. zł. Z kolei najdroższe mieszkania cały czas są w stolicy, gdzie przeciętna cena dobija już niemal do miliona złotych i wynosi obecnie już ponad 955 tys. zł. W pierwszej trójce najdroższych miast znalazł się także Gdańsk z ceną na ponad 747 tys. zł.
Dla porównania najtaniej jest w Łodzi - trochę ponad 390 tys. zł, w Katowicach - ponad 466 tys. zł oraz w Rzeszowie - ponad 504 tys. zł.
Bartosz Turek przypomina, że są to średnie ceny nieruchomości, więc można znaleźć zarówno znacznie droższe, jak i tańsze oferty.
Są to ponadto szacunki oparte o dane Unirepo, a więc po odsianiu ofert zdublowanych. I choć wciąż nie mówimy tu o danych o cenach transakcyjnych, na które będziemy musieli jeszcze trochę poczekać, to jednak pokazują one niezbicie, że mieszkania drożeją. Licząc od stycznia do września br. mieliśmy do czynienia ze wzrostem o od około 10 tys. zł we Wrocławiu czy Łodzi do ponad 60-70 tysięcy w Krakowie czy Warszawie - wskazuje ekspert.
Skąd tak duże wzrosty cen mieszkań?
Całkowitej winy za taki stan rzeczy nie można jednak zrzucić na Bezpieczny kredyt 2 proc., bo jak wyjaśnia Bartosz Turek, mówimy o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych. I z samego tylko faktu, że ktoś ogłosił, że chce sprzedać mieszkanie np. za milion złotych nie wynika, że znajdzie się ktoś inny, kto za daną nieruchomość faktycznie milion zapłaci.
Po drugie dane Unirepo pokazują, że w ostatnich miesiącach wyraźnie spadła liczba ogłoszeń o chęci sprzedania mieszkania. Tak się akurat składa, że najszybciej sprzedają się mieszkania tańsze. Jeśli zaczyna ich brakować, a w ofercie „zalegają” nieruchomości z wyższej półki, to w górę idzie średnia cena ofertowa. Mamy więc tu do czynienia również z efektem statystycznym - dodaje.
Ekspert z HREIT zaznacza, że to i tak wciąż nie wszystkie powody. I powołując się na portal zametr.pl wskazuje, że jeszcze kilka miesięcy temu na głównych rynkach sprzedający rzadko podnosili ceny w ogłoszeniach, natomiast znacznie częściej dochodziło do obniżek, aby skusić większe grono potencjalnych kupujących.
Ewidentnie od kilku miesięcy sytuacja się zmieniła – w lipcu, sierpniu czy wrześniu często to osoby podnoszące ceny ofertowe w ogłoszeniach były górą nad tymi, którzy obniżali ceny. Powód jest prosty – popyt wzrósł na tyle, że więcej mieszkań znika z oferty niż się w niej pojawia. To sprzyja podnoszeniu cen - wyjaśnia.
I podkreśla, że ceny mieszkań faktycznie rosną, ale prawie na pewno wolniej niż sugeruje to dynamika wzrostu średnich cen publikowanych w ogłoszeniach.
Więcej o rynku nieruchomości przeczytasz na Spider's Web:
To wszystko przez Bezpieczny kredyt 2 proc.?
Zdaniem Bartosza Turka Bezpieczny kredyt 2 proc. tylko po części jest winien wzrostom cen, bo powodów jest kilka. Wśród nich wymienia:
- decyzję KNF z lutego 2023 r., która pozwoliła bankom znowu bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. To z kolei według danych BIK od razu poskutkowało wzrostem popytu na kredyty,
- obniżkę oprocentowania kredytów w ostatnich miesiącach, która wynikała początkowo z zaprzestania podnoszenia stóp procentowych przez RPP, a później z oczekiwań rynku ws. obniżki stóp zanim RPP podjęła we wrześniu decyzję w tej sprawie. Niższe hipoteki przełożyły się zarówno na niższe raty, ale ułatwiło też dostęp do kredytów mieszkaniowych,
- trudniejszy dostęp do kredytów przez kilka kwartałów, który sprawił, że ok. 100 tys. kredytów nie zostało udzielonych w 2022 r. i na początku 2023 r. W tym czasie sporo Polaków zmuszonych było wstrzymać się z zakupem mieszkania lub zamianą posiadanej nieruchomości na inną. Przez miesiące rósł więc nam popyt odroczony,
- dobrą sytuację na rynku pracy (wzrost wynagrodzenia i niskie bezrobocie), która jest ważnym fundamentem wzrostu popytu na mieszkania i odwagi do wzięcia kredytu hipotecznego.
Oczywiście katalizatorem wzrostu popytu na mieszkania był też Bezpieczny kredyt 2 proc. Ten zapowiedziany był pod koniec 2022 r. i ku zaskoczeniu części obserwatorów prace nad jego uchwaleniem i wdrożeniem postępowały zgodnie z harmonogramem. W efekcie mieliśmy do czynienia z samospełniającą się przepowiednią - mówi Bartosz Turek.
I wyjaśnia, że wiele osób zaczęło obawiać się, że uruchomienie programu tanich kredytów spowoduje wykupienie oferty i wzrost cen mieszkań. Aby tego uniknąć, Polacy ruszyli kupować mieszkania zanim jeszcze rządowy program został uruchomiony, co w przełożyło się na wykupienie oferty i wzrost cen.
Aktualnie ceny kształtuje bowiem nie tylko gwałtowny wzrost popytu, ale też fakt, że tak jak łatwo można zmotywować ludzi do kupowania mieszkań, tak z dnia na dzień nie da się uruchomić nowej inwestycji deweloperskiej. Większy popyt zderzył się więc na rynku z niewystarczającą ofertą - tłumaczy ekspert.
Bezpieczny kredyt 2 proc. już przekroczył plan na 2023 r.
W dokumencie dołączonym do projektu ustawy o programie Bezpieczny kredyt 2 proc. zapisano, że efektem wniosków kredytowych składanych w 2023 r. ma być 10 tysięcy preferencyjnych kredytów o łącznej wartości 3,2 mld złotych. I ten plan już został przekroczony.
Już po 12 tygodniach wspomniany plan na 2023 r. został przekroczony i to z ponad miliardową nawiązką. Z informacji publikowanych przez Puls Biznesu wynika bowiem, że po 12 tygodniach działania programu liczba podpisanych umów wyniosła prawie 12 tysięcy. Z poprzednich publikacji ministerstwa wynikało natomiast, że przeciętny kredyt z dofinansowaniem opiewał na około 380 tys. zł. Łatwo więc można wyliczyć, że nie tylko wcześniej wspomniana liczba udzielonych kredytów, ale też ich łączna wartość (około 4,6 mld złotych) przekroczyły już plan na 2023 r. To wszystko stało się w ciągu 12 tygodni - podkreśla Bartosz Turek.
I ocenia, że dokonania Bezpiecznego kredytu 2% są więc spore, ale nie decydujące dla łącznej sprzedaży „hipotek”. Jako punkt odniesienia przytacza dane BIK, z których wynika, że od stycznia do sierpnia br. udzielonych zostało prawie 80 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości prawie 29 mld złotych.
Dane za kolejne miesiące powinny wyraźnie poprawiać te statystyki, bo odradzający się popyt z opóźnieniem przekłada się na podpisywane umowy kredytowe - wyjaśnia ekspert HREIT.
Czytaj też: Cisza nocna w bloku – jakie są przepisy?
