Bezpieczny kredyt 2 proc. Fatalna wtopa. Zobaczcie, co się stało na rynku mieszkaniowym
„Wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2 proc. to katastrofa dokonana teksańską piłą mechaniczną”. I nie mówi tego zrozpaczony klient, którego już nie stać na zakup mieszkania, ale jeden z deweloperów. Analityk rynku dodaje: żeby kupić dziś w Warszawie mieszkanie sypialnia plus salon z kuchnią, trzeba zarabiać 18 tys. zł brutto. A analityk rynku kredytowego dorzuca: „Sprawdziłem, ci, którzy korzystają dziś z rządowych dopłat do kredytów, to osoby o bardzo wysokich dochodach”. Czy więc aby na pewno wszystko na rynku mieszkaniowym jest w porządku?
Nie ma nic gorszego niż zapowiedzieć program sypania tanim pieniądzem na rynek, ale zanim zacznie się nim sypać, dać jeszcze pół roku ludziom z gotówką, żeby zrobili swoje - powiedział Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development S.A. i PZFD Wrocław podczas panelu dyskusyjnego „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanego przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl w ramach X Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie.
Tak, właśnie, nazwał program Bezpieczny kredyt 2 proc. katastrofą dokonaną teksańską piłą mechaniczną. I to głównie właśnie ze względu na wspominane sześć miesięcy pomiędzy pierwszymi zapowiedziami uruchomienia Bezpiecznego Kredytu 2 proc. w grudniu 2022 r. a uruchomieniem programu w lipcu 2023 r., które dały przewagę gotówkowiczom. To oni bowiem wykupili ofertę mieszkań u deweloperów aż do kości, zanim jeszcze ci, którym rząd chciał pomóc, mogli ruszyć na rynek. Warto o tym pamiętać, bo zwykle powtarza się, że to sami dwuprocentowicze szybko ogołocili oferty sprzedaży.
Co dalej z cenami?
Skoro to panel o nieruchomościach, to pewnie czekacie na odpowiedź na pytanie: czy mieszkania nadal będą drożeć, czy tanieć? Otóż generalny wniosek jest taki: nominalnie będą drożeć, dopóki rosną pensje Polaków. I w perspektywie 5-10 lat też taniej nie będzie, choć wiele zależy od demografii w danym regionie Polski.
Ale 2024-2025 rok mogą przynieść korektę - to najwyraźniej podkreślał Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu analiz FLTR.pl.
Z lotu ptaka sytuacja wygląda tak: super wyniki sprzedaży deweloperów, rozgrzany rynek wtórny, wysoki popyt kredytowy. Ale trochę się oszukujemy, bo wszystko opiera się na jednej decyzji politycznej, tymczasem z pewnością najpóźniej w lutym 2024 r. budżet Bezpiecznego kredytu 2 proc. się wyczerpie i kolejnych dopłat nie będzie. I wtedy wracamy do pytań z zeszłego roku tylko trochę jednak w innym miejscu, bo żeby kupić dziś w Warszawie mieszkanie sypialnia + salon z kuchnią, trzeba zarabiać 18 tys. zł brutto - mówił Dziekoński.
Jakie to pytania teraz wracają? O stopy procentowe.
Wiemy, że do marca nic się nie zmieni, jest raczej oczekiwanie, że stopy nie będą spadały, a być może będą nawet rosły. Do tego nie ma w rządzie konsensusu, czy program Bezpieczny kredyt 2 proc. będzie kontynuowany. Niby jest wyborcza propozycja kredytu 0 proc., ale ona dotyczy tylko rynku pierwotnego i tylko budynków efektywnych energetycznie - a takich projektów nie ma, to będzie więc wydmuszka. PSL chce kredytu 1,5 proc., a Lewica w ogóle się nie zgodzi na żadne dopłaty do kredytów - wskazał analityk.
A więc szykuje się impas w rządzie, a dotychczasowe dopłaty wygasną. Chcecie jeszcze trochę chłodzących wieści?
Na rynku domów ciężko cokolwiek sprzedać, działki to samo, wychłodzony jest rynek najmu - Ukraińcy wyjeżdżają - od marca wyjechało ich ok. 50 tys. - i jednocześnie zatrzymały się przyjazdy nowych pracowników. Czynsze już spadają w Łodzi, trochę też we Wrocławiu i nie ma sygnału, żeby miało się poprawić - dodał Jan Dziekoński.
Jednym słowem obstawia zimę na rynku nieruchomości przez 2024, może i 2025 r. Choć długoterminowo, wiadomo, ceny mieszkań będą rosły.
Więcej wiadomości o programie Bezpieczny kredyt 2 proc.
Niecierpliwi mają krótką odpowiedź na swoje pytanie, ale dla reszty mam też sporo insightów z branży, które rzucają nowe światło na to, co teraz dzieje się na rynku. Więc trochę z nich poniżej, w pewnym sensie „bez żadnego trybu”.
Czy Polaków stać na kupno nieruchomości?
W ciągu 16 lat nominalne ceny nieruchomości w Warszawie wzrosły o 96 proc., ale realne tylko o niecałe 9 proc. - czyli 0,5 proc. rocznie, a to znaczy, że widzimy zupełnie normalne zjawisko - mówił dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, Główny Analityk BIK.
Czy przed nami boom? Jego zdaniem, jeśli wynagrodzenia będą rosły, to będą rosły również ceny nieruchomości. Ale poza pensjami Polaków, należy patrzeć jeszcze na drugi czynnik - wskaźnik dostępności kredytowej.
Najgorzej było w 2008 r., kiedy w szczycie cen indeks ten spadł do ok. 103 pkt., ale do 2018 r. znów osiągnął wartość 210 pkt., co oznacza, że w latach 2008-2018 dwukrotnie zwiększyła się możliwość zakupowa Polaków - wyjaśniał prof. Rogowski.
Gdzie jesteśmy dziś? Indeks dostępności ma obecnie wartość 137, co według profesora oznacza, że „mamy jeszcze zapas”, zanim dojdziemy do ściśniętych gardeł jak w 2008 r.
Za to prezes Stoga dodał w imieniu deweloperów: „chętnie sprzedawalibyśmy jak szaleni, ale nie mamy ukrytych tajemniczych banków ziemi. Chętnie byśmy przez kolejną dekadę wybudowali kolejny milion mieszkań, ale ziemia to jedyny element, którego nie da się zyskać więcej, niż jest - to największa bariera”.
A zatem, „nie łudźmy się, że substancji mieszkaniowej zacznie przebywać jakoś falowo” - podkreślał.
Dopłacamy bogatym do zakupu mieszkania
Przeciętny wiek osób, które skorzystały dotąd z programu Bezpieczny kredyt 2 proc., to 31 lat. Ale nie ma w tym programie limitu dochodów, sprawdziłem więc scoring tych kredytobiorców - mówił prof. Rogowski.
Wyszło mu, że przeciętny scoring kredytobiorców z rządowymi dopłatami to 596 pkt, a wszystkich pozostałych kredytobiorców - 579 pkt.
To pokazuje, że tak naprawdę z Bezpiecznego kredytu 2 proc. korzystają bardzo wiarygodni klienci o wysokich dochodach - wskazał prof. Rogowski.
Pozostaje więc pytanie, czy rzeczywiście powinniśmy sypać tanim pieniądzem w bogatych, ale to już mój komentarz.
Z dopłatami do rat i bez, w Krakowie idą ciężkie czasy
Kluczowy dla rynku nieruchomości jest wzrost wynagrodzeń - mówił podczas debaty dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
I co z tego? To z tego, że możemy mieć spore zróżnicowanie regionalne w Polsce, jeśli chodzi o przyszłość cen mieszkań.
Polska jest jedynym krajem w regionie, który ma ujemne realne stopy procentowe. To już powoli się zmienia, wracamy do klasycznej ekonomii, więc stagflacja miga gdzieś w tle. Jeśli realny wzrost wynagrodzeń zostanie kontynuowany, ceny mieszkań będą rosły. Ale zwróćmy uwagę, że Kraków wybija się z wynagrodzeniami na pierwsze miejsce w Polsce i tam popyt będzie nadal pompowany przez wysoką siłę nabywczą, a dychotomia rynku będzie się utrwalała - dodał.
Stałe oprocentowanie? Przecież tylko na pięć lat
2024 r. to będzie bardzo trudny rok. Gospodarka nie przyspieszy, a koszt finansowania jest ciągle wysoki. W Polsce nadal po 20 latach nie ma kredytów o stałej stopie, a Bezpieczny kredyt 2 proc. ma przecież RRSO blisko 5 proc. I tylko na pięć lat., a potem na kolejne pięć lat nie wiadomo, na jakim będzie poziomie - wskazywał dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW.
Z kolei prof. Rogowski wyliczał, że dziś, gdyby chcieć w Polsce oferować kredyty z oprocentowaniem stałym na cały okres kredytowania, 20 czy 25 lat, musiałby być one oprocentowane na 18 proc., bo nie ma instrumentów zabezpieczających dla banków, by mogły to robić taniej, jak na Zachodzie.
Obawiam się, że 70-80 proc. ludzi, którzy brali kredyty w szczycie wysokości stóp w Polsce i zostali zakotwiczeni na 8-9 proc., za chwilę będą je chcieli masowo refinansować, kiedy stałe stopy będą oferowane na poziomie 4 proc. Zacznie się fala „nabitych w stałą stopę” - wieszczył prof. Rogowski.
A prezes Stoga dodał, że „kiedy bankierzy wpychali ludzi w kredyty frankowe, deweloperzy już wtedy mówili o kredycie przewidywalnym ze stałą stopą, ale nikt nie chciał słuchać.”
Flipperzy też nie mają lekko
Flipperom i rentierom mina ostatnio zrzedła, bo próg wejścia się podniósł. Kiedyś mając 400 tys. zł, można było wyciągnąć z flipa 100-150 tys. zł. Dziś to za mało w Warszawie czy Krakowie, żeby cokolwiek kupić. A do tego koszty remontu wzrosły, jeśli to nie flip na brudno. Ekipy remontowe się wysypują, a flipperowi excel przestaje się zgadzać - stwierdziła Elżbieta Liberda, radca prawny w zakresie prawa nieruchomości, inwestorka.
Jej zdaniem, przestaje się zgadzać również rentierom.
Jak mieszkanie kosztuje 600-700 tys. zł, a czynsz najmu 3500 zł, to gdzie tu jest stopa zwrotu? - pytała inwestorka.
Zabieraj zadatek i sio!
A więc teraz kupujący mogą czuć zagrożenie nie ze strony flipperów, bo ci przegrywają determinacją z kupującymi na własne potrzeby, ale ze strony sprzedających.
Kiedy ogłoszono preferencyjny kredyt, wielu sprzedawców, którzy już związali się z umowami przedwstępnymi, zaczęła dopytywać prawników, jak mogą odstąpić od umowy nawet kosztem zwrócenia dwukrotności zadatku, bo i tak by im się opłacało. A przecież nie tylko chodzi o zadatek, ale też możliwość odpowiedzialności odszkodowawczej - mówiła Liberda.
I wskazała, że nie są to jednostkowe przypadki.
Mamy w toku szereg spraw, gdzie sprzedawcy chcą odstąpić nawet już od przyrzeczonych aktów notarialnych, powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków czy wprowadzenie w błąd co do ceny. Moim zdaniem te sprawy spełzną na niczym, ale to pokazuje nastroje na rynku - dodała.
Regulowane czynsze
Obawiam się, że Polska w końcu pójdzie w ślady Hiszpanii, gdzie wprowadzono niedawno limit ceny najmu, a to w końcu, jak w Niemczech, uczyni zakupy inwestycyjne mieszkań na wynajem nieatrakcyjnymi - stwierdził prof. Rogowski.
Jednak jego zdaniem budżet jest w takiej sytuacji, że trzeba będzie podnieść podatki albo zwiększyć zadłużenie Polski.
To drugie moim zdaniem już nie wchodzi w grę, a jedyna baza fiskalna, jaką mamy, to baza majątkowa. Polacy mają swój majątek w jednym rodzaju aktywów - w nieruchomościach - a więc nie ma od tego ucieczki, trzeba będzie wprowadzić podatek od wartości nieruchomości. Pytanie tylko, do jakiej liczby mieszkań i kiedy - dodał.
