Ceny mieszkań w większości miast już nigdy nie wzrosną. To nie bańka, tylko demografia
Ceny mieszkań spadają. Kredyty robią się powoli tańsze, sprzedaż rośnie, a ceny mimo to dalej spadają. Kiedy znów zaczną rosnąć? Za 3-6 miesięcy – mówią analitycy. A ja mówię: w większości obszaru Polski już nigdy. I nie, naprawdę nie chodzi o bańkę mieszkaniową.
Dlaczego ceny mieszkań miałyby znów rosnąć? Bo ceny mieszkań zawsze w długim terminie rosną – powiedzą zaklinacze koni.
Ale im nie wierzę, zobaczcie więc, jakie argumenty mają analitycy.
Ceny mieszkań wzrosną, bo…
Ekonomiści PKO BP ostatnio pokusili się o przygotowanie prognoz dla rynku nieruchomości.
Według nich argumenty za wzrostem cen przemawiają:
- wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową związany z możliwością ograniczenia ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych według nowych zasad;
- koszty nowelizacji warunków technicznych;
- wysokie ceny usług budowlanych;
- o dziwo - prawdopodobny zdaniem PKO BP – wzrost podatku od nieruchomości w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów;
- koszty tzw. Ustawy Schronowej.
Ale to, że analitycy znaleźli argumenty za wzrostem cen, nie znaczy, że nie mają argumentów za ich dalszym spadkiem.
Co musiałby się stać, żeby ceny spadały? Dwie rzeczy: podatek katastralny, bo negatywnie wpłynąłby na popyt inwestycyjny na rynku mieszkań i silne szoki popytowo-podażowe związane z sytuacją geopolityczną. Widzicie więc, że argumenty za wzrostem cen w większości już są, a te za spadkiem ewentualnie mogą się dopiero pojawić.
Dla PKO BP najbardziej prawdopodobny scenariusz jest więc taki: do końca I kw 2026 r. z cenami nie stanie się nic, a potem w kolejnych kwartałach zaczną bardzo spokojnie rosnąć o kilka procent.
SonarHome.pl przedstawił w sumie podobną diagnozę z tą różnicą, że ich zdaniem przez dwa pierwsze kwartały ceny będą w stagnacji i dopiero coś lekko ruszy w drugiej połowie roku.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Ceny mieszkań spadną, bo…
Tymczasem RynekPierwotny.pl się wyłamuje i mówi: ceny mieszkań będą spadać. Po prostu.
Nie mówimy o pęknięciu bańki, spadkach na poziomie 20 proc. – podkreśla Jan Dziekoński, dyrektor działu badań w RynekPierwotny.pl, ale rzecz w tym, że podaż mieszkań jest duża i nadal będzie jeszcze rosnąć, zamiast maleć.
Jego zdaniem, o ile teraz, w ofercie deweloperów ok. 20 proc. mieszkań to lokale już wybudowane i oddane do użytkowania, o tyle do końca 2026 r. ten odsetek może jeszcze wzrosnąć do 30 proc. A to dużo.
Zatem deweloperzy będą pod presją, co nakręci wojnę cenową między nimi, a więc rabaty i promocje będą prowadzić do obniżania cen transakcyjnych. I to mimo, że owszem, mieszkania będą się sprzedawać coraz lepiej, czyli popyt na mieszkania będzie rósł.
A w całym tym paradoksie, że wolumen transakcji rośnie, a cena jednak spada, pomoże niska inflacja i coraz wolniej rosnące pensje Polaków, a także rosnące obawy o rynek pracy i jawność cen mieszkań.
Podsumowując, ceny mieszkań nie wrócą do wzrostów, choćby słabych – uważa Dziekoński – i to nie tylko u deweloperów, ale również na rynku wtórnym, który stanie pod presją rynku pierwotnego.
Wielka Piątka
Powyższe prognozy z trzech różnych źródeł dotyczą 2026 r. Ale spójrzmy nieco dalej w przyszłość, żebym mogła się wytłumaczyć z tego, że na początku napisałam, że mieszkania nie będą drożeć już nigdy.
Oczywiście mam na myśli ceny realne, a nie nominalne, bo trzeba by być niespełna rozumu, żeby twierdzić, że 15 tys. zł za mkw mieszkania będziemy płacić i wtedy, gdy średnia płaca w Polsce wynosi 8 tys. zł i wtedy, gdy wyniesie 15 tys. zł, a przecież kiedyś w końcu się to stanie.
I oczywiście mam na myśli większość Polski, ale nie całą. Polska po prostu się dzieli i podzieli się jeszcze bardziej. Powód? Demografia.
Doskonale opisał to kiedyś bloger Szymon Pifczyk, autor „Kartografii ekstremalnej”, który stwierdził, że Polska przyszłości to pięć miast oddzielonych setkami kilometrów pustkowia. Te miasta to tzw. Wielka Piątka – Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto.
Skąd tak mocna teza? Bo z jego analiz wynika, że 99,4 proc. wzrostu liczby pracujących w ostatnich pięciu latach skoncentrowało się w zaledwie tych pięciu aglomeracjach. Czyli tylko te miasta się rozwijają pod względem ludności.
Niedawno opublikowano też wyniki badań migracji Polaków, przeprowadzonych przez socjologów z Uniwersytetu Łódzkiego i wnioski są takie: pięć metropolii wysysa młodzież ze wsi i mniejszych miast. Tak, to te z Big Five – Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto.
Podium metropolii, do których napłynęło najwięcej młodych ludzi w ciągu 20 lat (2004-2024) stanowią Warszawa, Wrocław i Kraków – liczba młodych w dwie dekady zwiększyła się tam o ok. 127 proc. Dużo.
W Gdański, Rzeszowie i Poznaniu liczba młodych w tym czasie wrosła o ok. 90 proc., a dalej jest już dopiero Białystok i Katowice ze wzrostem rzędu jedynie 27 proc. w 20 lat.
Gdzie indziej mamy już kryzys demograficzny na całego. Jakim cudem więc ceny mieszkań miałyby tam rosnąć? Teraz będziemy najwyżej schodzić z cenowego szczytu w większości regionów Polski, nie tylko na ścianie wschodniej. A dyskusja, o ile ceny wzrosną i dlaczego znów rosną tak szybko, wróci pewnie w końcu, ale tylko w odniesieniu to Wielkiej Piątki.
