Bańka trzeszczy na wynajmie. Chcesz kupić mieszkanie? Trafiłeś na promocję
Rynkiem najmu zachwiał gwałtowny napływ Ukraińców, ale choć popyt z ich strony dawno zanikł, ceny najmu ciągle utrzymują się na tym nienaturalnie wysokim poziomie. Prawdopodobnie już za chwilę zobaczymy jednak ostry zjazd cen. A to pękniecie nadmuchanego balonika może ostro namieszać w cenach mieszkań.
Od miesięcy wiemy, że większość Ukraińców, którzy przyjechali do Polski po wybuchu wojny, dawno już wróciła do Ukrainy albo pojechali dalej na Zachód. Dawno już wiemy, że podaż na rynku najmu mieszkań się odbudowuje, ale ceny najmu, mimo znacznie mniejszej presji, jakoś nie chciały się dotąd zejść niżej. Ale przed nami właśnie ten czas.
Najczęściej, mówiąc o odbudowywaniu się oferty mieszkań na wynajem, analitycy podają, o ile więcej mieszkań dostępnych jest w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Ale to nie mówi wiele, bo kluczowe jest, gdzie jesteśmy dziś nie w porównaniu do początku 2023 r., ale gdzie jesteśmy w porównaniu do początku 2022 r., czyli okresu sprzed ataku Rosji na Ukrainę, czyli sprzed rajdu cen najmu mieszkań na polskim rynku. Rajdu spowodowanego tym, że w ciągu zaledwie miesiąca z rynku zniknęło nagle 50-80 proc. ofert wynajmu mieszkań.
Ale właśnie liczby te podał ekspert rynku nieruchomości Marcin Drogomirecki i jest naprawdę grubo.
Najwyższy czas na ostry zjazd cen. Wrocław na pierwszy ogień
Zanim polski rynek najmu zachwiał się pod napływem imigrantów do Polski, już wtedy mieliśmy raczej rynek najemcy, nie wynajmującego. Liczba ofert najmu była spora i lokatorzy mieli w czym wybierać. Okazuje się, że dziś jest jeszcze większa niż wtedy, podaż więc puchnie, a ceny nadal wysokie i nie chcą drgnąć. Przecież to się musi zawalić.
Konkret: w skali całej Polski mamy dziś o 25,3 proc. więcej dostępnych mieszkań na wynajem niż rok temu i jednocześnie o 25,1 proc. więcej niż na początku lutego 2022 roku. Jeśli wtedy już mieliśmy rynek najemcy, to dziś mamy program Najemca+.
W największych miastach najemcy mają jeszcze lepiej. W Warszawie wolnych mieszkań na wynajem jest obecnie o 55,5 proc. więcej niż rok temu, ale również o 17,1 proc. więcej niż przed wybuchem wojny. W Krakowie liczba mieszkań na wynajem zwiększyła się w rok o 30,4 proc. i aż o 48,1 proc. w dwa lata. We Wrocławiu liczby są jeszcze bardziej szokujące: wzrost liczby mieszkań o 29,5 proc. w stosunku do lutego 2023 r. i aż o 70,6 proc. w porównaniu do lutego 2022 r. Podobnie jest z resztą w Gdańsku.
A mimo to, ceny najmu od półtora roku, odkąd jesienią 2022 r. osiągnęły szczyty, utrzymują się na stabilnym i bardzo wysokim poziomie. Wypadałoby zapytać, nie czy, a kiedy ta bańka w końcu pęknie? No bo tak: na rynek napływają mieszkania kupowane inwestycyjnie masowo od deweloperów nawet i dwa lata temu, bo musiały się dopiero wybudować, a potem wykończyć i umeblować.
Do tego z wynajmowanych mieszkań powoli wyprowadzają się ci, którzy postawili na Bezpieczny kredyt 2 proc. To zjawisko mieliśmy obserwować już pod koniec 2023 r., ale jeszcze nie masowo, to będzie się nasilać w najbliższych miesiącach.
A na to wszystko należy nałożyć tych, którzy z najmu rezygnują, być wracają do rodziców, bo ich po prostu już nie stać na wynajmowanie mieszkania. Może i ceny najmu są stabilne, ale rosną przecież inne opłaty mieszkaniowe. Według GUS w 2023 r. opłaty za mieszkanie, w tym za media były o ponad 14 proc. wyższe niż w 2022 r., energia cieplna podrożała o 33,3 proc., prąd o 21,4 proc., gaz o 15,9 proc., opłaty za ścieki o 9,4 proc., a za wywóz śmieci o 7,9 proc. No i jeszcze PRS, a więc najem instytucjonalny, który w dużych miastach wkrótce jeszcze bardziej zwiększy podaż.
Dziwne, że dotąd ceny najmu nie spadły, ale to się w końcu musi stać. Przejrzałam ogłoszenia najmu w Warszawie, dwupokojowe mieszkania w dość atrakcyjnych dzielnicach, nie w śródmieściu, ale też nie daleko od centrum, w cenach, jakie podają analitycy jako średnie stawki ofertowe dla danego miasta, wiszą od miesięcy i najwyraźniej nie znajdują chętnych.
Więcej o rynku najmu przeczytasz tu:
To może obniżyć ceny sprzedaży mieszkań
Co z tego? Otóż to ma również znaczenie dla cen sprzedaży mieszkań. Drogomirecki zauważa, że walka o najemców może w końcu przybrać na sile, a to sprawi, że stabilne dotąd stawki czynszów doczekają się głębszej korekty. Ponoć w segmencie lokali 1- i 2-pokojowych już widać pierwsze tego symptomy. Ci, którzy inwestowali w mieszkania na wynajem na kredyt i muszą spłacać raty, w końcu mogą odpuścić i zdecydować się na sprzedaż mieszkania, skoro od miesięcy nie mogą znaleźć chętnych na jego wynajęcie.
Rosnąca podaż ofert na wtórnym rynku sprzedaży mieszkań, przy ograniczonym popycie w tym inwestycyjnym (przy obecnym poziomie cen stopa zwrotu z inwestycji, czyli relacja kosztów zakupu do zysków z najmu, stale maleje) – może doprowadzić do dawno nieobserwowanej stabilizacji cen ofertowych, a nawet ich spadku – zapowiada ekspert.
Podsumowując, to stygnący rynek najmu może uratować tych, którzy chcą kupić mieszkanie. Przy dobrych wiatrach, Drogomirecki uważa, że rynek najmu może stać się wręcz game changerem w mieszkaniówce.
