Co z cenami mieszkań? Mam dla was dobrą i złą wiadomość
Ceny mieszkań stoją w miejscu, ale to cisza przed burzą – ostrzegają analitycy PKO BP. Do końca 2025 r. rynek ma pozostać stabilny, a od początku 2026 r. możliwe są pierwsze podwyżki, napędzane niższymi stopami, rosnącymi kosztami budowy i nowymi podatkami.
Raport PKO BP wskazuje na wiele czynników, z których zdajecie sobie sprawę, ale podnosi również dwie kontrowersyjne kwestie, które mogą was zszokować, tymczasem analitycy uznają je za coś, co naprawdę może się wydarzyć - masowe decyzje gmin o uderzeniu podatkiem od nieruchomości w niesprzedane przez deweloperów mieszkania i podatek katastralny.
Jak długo będzie jeszcze spokój?
Dziś jesteśmy w takiej oto sytuacji, że ceny mieszkań się uspokoiły - to oznacza, że albo stoją w miejscu, albo nawet lekko spadają, a mówimy o twardych danych, czyli cenach transakcyjnych za II kwartał 2025 r.
I dzieje się tak mimo, że Polacy trochę się rozochocili, jeśli chodzi o chęć zakupu mieszkania. Widać to było już w I kwartale 2025 r., kiedy liczba zawieranych transakcji wzrosła o 1/3 i w II kwartale już tak zostało.
Widać to też w popycie na kredyty hipoteczne. Dane Związku Banków Polskich pokazują, że w II kwartale tego roku banki udzieliły o 22 proc. więcej kredytów hipotecznych niż rok wcześniej i nawet o 15 proc. więcej niż w poprzednim kwartale.
I ta tendencja się utrzymuje, bo wiemy z kolei z danych Biura Informacji Kredytowej, że w sierpniu o kredyty wnioskowało o 34 proc. osób więcej niż rok temu, a wartość tych zapytań była nawet o 54 proc. wyższa.
No dobrze, to dlaczego więc popyt ewidentnie rośnie, ale ceny nie? Bo podaż mieszkań wciąż jest ogromna, mamy więc nierównowagę na rynku z korzyścią dla kupujących.
W liczbach wygląda to tak, że jak podaje firma JLL, w sześciu największych miastach na koniec pierwszej połowy 2025 r. oferta mieszkań od deweloperów wzrosła o 28 proc. w stosunku do sytuacji rok wcześniej, a nawet kwartał do kwartału wzrosła jeszcze o 4 proc. Liczba mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym jest najwyższa w historii.
Pytanie, jak długo tak jeszcze zostanie? Otóż, już niedługo - uważają analitycy PKO BP, bo tylko do końca 2025 r., a pierwsze wzrosty cen - tych transakcyjnych - mogą przyjść już na początku 2026 r. Może nie duże, kilkuprocentowe, ale jednak. Dlaczego?
Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać poniżej:
Dlaczego ceny mieszkań zaraz zaczną rosnąć?
Po pierwsze, zmienia się sytuacja po stronie klientów. Mieliśmy już przecież trzy obniżki stóp procentowych i czekamy na kolejne - może w październiku, może w listopadzie, ale jeszcze w tym roku niemal na pewno zobaczymy obniżkę przynajmniej o 0,25 pkt proc.
Jak na te obniżki stóp nałóżmy wzrost wynagrodzeń Polaków - wolniejszy niż w poprzednich latach, ale jednak - to jasne jest, że zdolność kredytowa kupujących po prostu rośnie.
No i jest jeszcze argument częściowo psychologiczny. Polacy bardzo długo czekali na ostateczną decyzję o uruchomieniu kolejnego programu dopłat do kredytów. Czekali, więc wstrzymywali się z zakupami. Teraz jasne jest, że żadnego programu nie będzie, więc ten odroczony popyt może się aktywować.
Po drugie, jest szereg argumentów po stronie sprzedających mieszkania. To m.in. wysokie ceny usług budowlanych - o tym słyszycie często. To też koszty tzw. Ustawy Schronowej, która sprawi, że budowanie będzie droższe.
Analitycy wskazują też na ceny działek pod zabudowę mieszkaniową. Nie chodzi nawet o to, że one drożeją, bo popyt, podaż… Chodzi o to, że gminy do końca czerwca 2026 r. muszą uchwalić plany ogóle dotyczące zagospodarowania przestrzennego. To może skończyć się na trzy sposoby:
- wszystko spoko;
- plan spowoduje, że podaż terenów pod zabudowę mieszkaniową się skurczy;
- gmina nie zdąży uchwalić planów i zrobi się pat, czyli kompletny paraliż.
To niestety duży czynnik ryzyka wpływający na wzrost cen mieszkań.
To, co się w głowie nie mieści, jest jednak możliwe
Ciekawe, że analitycy PKO BP w swoim raporcie wspominają o jeszcze dwóch czynnikach, które mnie zaskoczyły. Nie samo ich istnienie, ale że poważna instytucja bierze je na serio.
Po pierwsze, chodzi o to, że deweloperom mogą wzrosnąć koszty działalności również dlatego, że gminy postanowią masowo iść ścieżką Katowic i podnieść deweloperem podatek od nieruchomości 30-krotnie od niesprzedanych mieszkań.
Wydawało się, że to batalia samorządowców z Katowic z deweloperami, która jest raczej ciekawostką i dzieje się gdzieś na marginesie, tymczasem analitycy uwzględniają, że czynnik ten może wejść do mainstreamu i popsuć deweloperom trochę interesy. Piszą o takim scenariuszu jak o czymś „prawdopodobnym”.
Druga ciekawa rzecz, to ograniczenie popytu na mieszkania, które może wywołać… podatek katastralny. Nie, nikt nie twierdzi, że on wejdzie w życie w 2026 r. To byłoby zresztą niemożliwe, bo najpierw trzeba stworzyć rejestr wszystkich nieruchomości i je wycenić, żeby nakładać podatek od wartości, a to zajmie kilka lat.
Ale PKO BP podkreśla, że same „zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego” mogą zadziałać negatywnie na popyt na mieszkania - pewnie głównie te inwestycyjne, bo dyskusja o katastrze jednak skupia się na podatku dopiero od trzeciego mieszkania.
