Kraków uderzył w deweloperów. Wchodzi nowy podatek
Uchwała Rady Miasta Krakowa została przyjęta niemal jednogłośnie. A to znaczy, że pomysł Katowic, który odbił wielkim medialnym echem, bardzo przypadł do gustu samorządowcom, niezależnie od politycznym barw. Eksperci mówią, że nowy podatek może zmusić deweloperów do szybszej sprzedaży mieszkań.
Tylko że ta sprawa wcale nie jest aż tak prosta, jak wielu z was zachwyconych pomysłem Katowic chciałoby to widzieć. Uchwała radnych Krakowa nie oznacza wcale jeszcze, że wszystkie mieszkania wystawione na sprzedaż przez deweloperów w Krakowie zostaną automatycznie obłożone 30-krotnie wyższą stawką podatku od nieruchomości.
Mieszkania przetrzymywane spekulacyjnie z wyższym podatkiem
Wszystko zaczęło się od pomysłu Katowic, które interpretując dość szeroko wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wpadły na pomysł, by wszystkie mieszkania w ofercie deweloperów opodatkować jak lokale przeznaczone na działalność gospodarczą, a nie jak lokale pełniące funkcję mieszkaniową. Różnica w stawce podatku jest ogromna, bo to 1,19 zł za mkw. vs 34 zł za mkw. Więcej przeczytacie tu.
A teraz pytanie, co zrobił Kraków?
Otóż tamtejsi radni wcale nie zrobili dokładnie tego samego, co Katowice, bo nie mają zamiaru automatycznie uznawać, że każde mieszkanie będące w ofercie do sprzedaży powinno zostać obłożone wyższym podatkiem, ale jedynie te, które są tzw. trwałym pustostanem, a więc urzędnicy będą sprawdzać, czy mieszkania przypadkiem nie są przetrzymywane w celach inwestycyjnych.
Jak rozumiem, przypadku deweloperów to oznacza, czy nie są przetrzymywane do czasu, aż poprawi się koniunktura na rynku i będą je mogli sprzedać korzystniej - to właściwie należałoby nazwać celem nie tyle inwestycyjnym, co spekulacyjnym.
Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać poniżej:
Ciekawe, że radnym w Krakowie bardzo szybko poszło po tym, jak w ślad za Katowicami z tą propozycją wyszedł klub Kraków dla Mieszkańców. Jeszcze ciekawsze, że mimo, iż ten pomysł jest kontrowersyjny, radni w środę 17 września przegłosowali uchwałę niemal jednogłośnie.
Jaki będzie efekt?
Deweloperzy nie sprzedają połowy mieszkań?
Radny Łukasz Maślona z klubu Kraków dla Mieszkańców mówił „Dziennikowi Polskiemu”, że uchwała jest po to, żeby duże fundusze nie nabywały pakietów mieszkań i ich nie przetrzymywały, a za przykład podał niedawną dużą transakcję, w której jeden z niemieckich funduszy wykupił w kilku miastach, w tym w Krakowie, ponad 5 tysięcy mieszkań za 2,4 mld zł.
Tylko że to straszenie zagranicznymi funduszami to akurat populizm, bowiem one wcale nie trzymają mieszkań pustych, ale kierują je na wynajem - ich więc wyższa stawka podatku od nieruchomości wcale nie obejmie.
Ale w uzasadnieniu do uchwały pokazywał też wyliczenia, jakoby w Krakowie miało być 70 tys. pustostanów i oczywiście nie wiadomo, ile z nich spełniałoby kryteria uchwały, ale z jego szacunków wynika, że z każdego tysiąca niezamieszkanych pustostanów wpływy do kasy miasta mogłyby przynieść dodatkowo ok. 1,5 mln zł.
To ciągle mało konkretów. Rady z tego samego klubu, Michał Starobrat, szacował, że może chodzić o ok. 2 tysiące mieszkań w Krakowie - to lokale w rękach deweloperów i inwestorów, które są niezamieszkałe i wypełniają znamiona przetrzymywania w celach inwestycyjnych czy spekulacyjnych. To by oznaczało wpływy rzędu 3 mln zł do kasy miasta.
Czy to wiarygodne szacunki? Krakowski magistrat ma trochę inne, dotyczące samych deweloperów, którzy obecnie mają w posiadaniu w posiadaniu ok. 1500 mieszkań, ale do sprzedaży jest ok. 775 z nich. Czy to znaczy, że reszta to inwestycje? Też nie, bo mogą być wynajmowane, część deweloperów zajmuje się bowiem również najmem instytucjonalnym. Magistrat szacuje w związku z tym, że wpływy do kasy miasta mogą wynieść zaledwie 500-700 tys. zł.
Przy czym nie o kasę miasta tu chodzi, ale o mieszkańców. Uchwała radnych z pewnością wejdzie w życie, bo prezydent Krakowa Aleksander Miszalski już pozytywnie się o niej wypowiedział. Tylko że zdaniem ekspertów nie zmieni to radykalnie dostępności mieszkań w tym mieście. Choć, jak przyznawała w Radiu Kraków w dniu głosowania radnych dr Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, to może zmobilizować deweloperów do szybszej sprzedaży mieszkań.
Co z innymi miastami?
Podsumowując, Kraków postawił sprawę tak: wyższą stawka podatku od nieruchomości powinny zostać objęte lokale, które spełniają trzy warunki jednocześnie: są własnością przedsiębiorców, są kupione albo zbudowane, ale nie są sprzedawany ani wynajmowane długoterminowo, a przedsiębiorca przetrzymuje lokal pusty w celach spekulacyjnych, aby potem sprzedać go drożej.
To więc inna sytuacja niż w Katowicach, choć to wcale nie wyklucza dobrania się do skóry deweloperom, którzy wybudowane lokale rzeczywiście przetrzymują, czekając na lepsze czasy.
Ale tak postawiona sprawa pokazuje, że właściwie być może wcale nie trzeba uchwalać odrębnych przepisów. Albo wręcz przeciwnie - mówimy de facto o podatku od pustostanów, a do tego samorządy chciałyby rozwiązania ustawowego.
Z kolei Warszawa stoi na stanowisku, że żadnej uchwały rady miasta nie trzeba, jeśli mówimy o pustostanach będących w rękach przedsiębiorców, bo odpowiednie przepisy już są.
Pytanie tylko, co uznać za pustostan? Wygląda na to, że rzeczywiście przydałaby albo ustawa rozwiązująca wszelkie wątpliwości, albo przynajmniej stanowisko Ministerstwa Finansów. Ostatecznie pewnie skończy się na decyzji sądu, bo deweloperzy z Katowic pewnie zechcą się o to bić.
