Fala się rozlewa. Miasta uderzą w deweloperów, idą w ślady Katowic
Media zalewa fala komentarzy prawników. Utrzymują, że Katowice nie mają prawa podnosić podatku od nieruchomości deweloperom od niesprzedanych mieszkań. Tymczasem inne miasta błyskawicznie podłapują pomysł Katowic. Podnieść podatek deweloperom chcą radni w Krakowie, Łodzi i Warszawie.
Podstępny - przyznajmy - pomysł Katowic, by niesprzedane mieszkania w zasobach deweloperów traktować nie jako lokale mieszkalne, ale jako lokale związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, zaczyna rozlewać się po Polsce, o czym za chwilę. Tymczasem w mediach rozlewa się fala prawniczego oburzenia, że to naginanie prawa. Ale czy na pewno?
Prawnicy murem za deweloperami
Szczerze mówiąc, dziwi mnie ta hiperaktywność prawników, publikujących w gazetach masowo komentarze na temat strategii Katowic, określając ją jako niezgodną z prawem. Nie, nic nie sugeruję, ale to jednak ciekawe, że tylu ekspertów, samych z siebie, nie pytanych przez dziennikarza, postanowiło napisać na ten temat analizy prawne. I wiecie co? One wyglądają jednak na trochę… jednostronne.
Bo tak: przypomnę, że sprawa Katowic polega na tym, że miasto wykorzystując wyrok NSA z 2024 r. uznało, że niesprzedane mieszkania, które nadal są w ofercie deweloperów, nie są lokalami mieszkalnymi, bo nikt w nich przecież nie miesza, ale związane są działalnością gospodarczą. A to oznacza, że podatek od nieruchomości należny miastu to nie 1,19 zł za mkw, ale 34 zł za mkw. Różnica ogromna.
No i prawnicy piszą masowo w mediach, że wyrok NSA wcale nie dał takich podstaw, bo powiedział jasno, że niższą stawkę podatku można stosować, kiedy lokal mieszkalny może i należy do przedsiębiorcy, ale:
- po pierwsze jest sklasyfikowany jako lokal mieszkalny w ewidencji gruntów i budynków;
- po drugie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
- po trzecie nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.
NSA wprost powiedział również, że jeśli lokal jest wynajmowany, ale krótkoterminowo, czyli ktoś w nim niby mieszka, to nadal nie jest funkcja mieszkalna tylko prowadzenie działalności gospodarczej zbliżonej do usługi hotelarskiej.
No i czytam teraz te analizy prawne, które mówią, że skoro deweloperzy mają być karani za to, że lokal jeszcze nie spełnia funkcji mieszkalnej, ale przecież też nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej, tylko czeka, by funkcję mieszkalną zacząć pełnić, to przecież wyższa stawka podatku powinna być też naliczana, jak ktoś sobie robi remont w domu i przez kilka tygodni w nim nie mieszka. Albo jak wynajmuje mieszkanie osobom prywatnym na cele mieszkaniowe, ale akurat zmieniają mu się najemcy.
Więcej o nieruchomościach na Bizblog.pl:
Padam się śmiechu na takie straszenie i stawanie na głowie w obronie interesu deweloperów, bo różnica podstawowa jest taka: zmiana najemcy ani remont, choćby generalny, rzadko kiedy powodują, że mieszkanie stoi puste przez dwa lata. A tyle w niektórych miastach dziś stoją puste niesprzedane jeszcze mieszkania deweloperskie.
Albo czytam w innej analizie prawnej, że pomysł Katowic jest niezgodny z prawem, bo prawo mówi, że lokal jest mieszkalny, jeśli jest „zajęty” na potrzeby spełniania funkcji mieszkaniowej. Wtedy należy się niższa stawka.
A jak jest „zajęty” na prowadzenie działalności gospodarczej, wtedy należy się wyższa stawka. Tylko że niesprzedane mieszkania nie są „zajęte” na prowadzenie działalności dewelopera, same Katowice tłumaczą, że nakładają wyższy podatek na niesprzedane mieszkania „z związku” z prowadzeniem działalności gospodarczej.
No tak. Tylko to nie oznacza, że jak lokal nie „jest zajęty” na prowadzenie działalności gospodarczej, to należy się od niego niższy podatek. Bo niższy podatek należy się, kiedy lokal „jest zajęty” na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a niesprzedane mieszkanie nie jest. Wniosek? Najbardziej logicznie należałoby uznać, że w takim razie w ogóle żaden podatek się nie należy.
A zupełnie poważnie mówiąc, po prostu nie mamy w tej chwili prawdopodobnie wykładni prawnej w tej sprawie, bo nikt dotąd się tym nie zajmował. Sprawa więc wcale nie jest oczywista i prawo dziś nie mówi, kto ma rację - Katowice czy deweloperzy. Ci ostatni odgrażają się, że pójdą z tym do sądu. I dobrze, ale nie dlatego dobrze, że mają rację, ale dlatego, że nie wiadomo wcale, kto ma rację.
Czy deweloperzy przetrzymują mieszkania?
Zresztą sam Polski Związek Firm Deweloperskich oczywiście również stoi na stanowisku, że decyzja Katowic jest niezgodna w prawem, a argumentuje to w ten sposób, że NSA odniósł się przecież do lokali inwestycyjnych, które służą nie tylko najmowi krótkoterminowemu, ale również są kupowane jako lokata kapitału i są „trwałymi pustostanami”, czyli celowo nie są wprowadzane przez jakiś czas na rynek - wtedy należy się wyższa stawka podatku.
A przecież niesprzedane mieszkania - twierdzi PZFD - są wprowadzane na rynek sprzedaży, to zakłada model biznesowy firm deweloperskich. A że się nie sprzedają? To wina tego, że jest za mało chętnych, bo stopy procentowe są za wysokie, a nie celowej strategii deweloperów.
Nie? No to ja tylko wyjaśnię, że o ile ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadają, co pokazały ostatnie dane NBP, tak ceny na rynku pierwotnym stoją w miejscu. Czy ja się mylę, czy rynek działa tak, że jak nie ma chętnych na towar, to się obniża jego cenę?
Tymczasem, w niektórych miastach Polski górka nowych mieszkań, która wciąż rośnie, bo więcej się buduje niż kupuje, jest tak duża, że tzw. czas wyprzedaży wynosi 8-9 kwartałów, podczas gdy równowagę na rynku mamy, kiedy wskaźnik ten wynosi 4-5 kwartałów.
Mamy ewidentnie nadpodaż mieszkań, a skoro w takiej sytuacji deweloperzy nie obniżają cen, to znaczy że właśnie je przetrzymują, czekając na lepsze czasy, czyli niższe stopy i wzrost zarobków Polaków.
Warszawa, Kraków i Łódź chcą iść drogą Katowic
No i chyba więcej ludzi niż tylko władze Katowic tak właśnie czują tę sytuację, bo pomysł obłożenia deweloperów wyższym podatkiem padł na bardzo podatny grunt. Wiemy już, że o wprowadzenie takiego rozwiązania na wzór Katowic zaapelował klub radnych Kraków dla Mieszkańców. Dla niewtajemniczonych, to klub, z którego mandat radnego w Krakowie uzyskał Łukasz Gibała - ten, który w wyborach na prezydenta miasta był popierany przez PiS i przegrał.
Taki apel pojawił się również w Warszawie. Interpelację w tej sprawie do prezydenta miasta Rafała Trzaskowskiego napisał radny Damian Kowalczyk - również związany z PiS. Radny w interpelacji dopytuje, czy miasto analizuje możliwość wprowadzenia takiego podatku? Czy planuje konsultacje w tej sprawie z ekspertami i jakie ewentualnie byłyby wpływy do budżetu miasta z tytułu takiego podatku, a nadto, jak wpłynąłby on na ceny mieszkań?
Ewidentnie dopytuje nie dlatego, że chce wiedzieć, ale dlatego, że chce zmusić miasto do zajęcia jakiegoś stanowiska i policzenia tego i owego, a jak już miasto policzy, to może się skusi. Skąd wiem, że radny dopytuje, bo chciałby, by Warszawa poszła w ślady Katowic a nie dlatego, że się tego boi? Bo jasno w interpelacji pisze, że podniesienie podatku od niesprzedanych mieszkań byłoby rozwiązaniem korzystnym społecznie i mogłoby zmusić deweloperów do szybszej sprzedaży, a więc i do obniżenia cen mieszkań.
No i jest jeszcze Łódź. Tam zaczął za katowickim rozwiązaniem lobbować radny Kosma Nykiel. To akurat niepolityczny działacz społeczny, który w wyborach startował z list Trzeciej Drogi. W każdym razie Nykiel oprócz tego, że interpelację w tej sprawie również napisał, to jeszcze sam sobie, i wam, policzył, ile miasto może z tego mieć: ponad 5,5 mln zł rocznie dodatkowo.
