Ceny mieszkań. Szykuje się zmiana, Kowalski już szuka kredytu
Spadają ceny transakcyjne, ale tylko na rynku wtórnym. Najbardziej w Poznaniu i to o niemal 5 proc. w zaledwie trzy miesiące. Deweloperzy nie spuszczają z tonu i na rynku pierwotnym widać stabilizację cen. I chyba mają rację. Polacy ruszyli do banków po kredyty hipoteczne.
Ożywienie na rynku hipotek widać szczególnie w danych za lipiec. Według Biura Informacji Kredytowej o kredyt hipoteczny wnioskowało prawie 34 proc. więcej osób niż rok wcześniej. Nominalnie było to 40,4 tys. osób. i tak dużej liczby wniosków nie widzieliśmy w Polsce od III kwartału 2021 r., kiedy przecież obowiązywały jeszcze niskie stopy procentowe.
Mamy więc ewidentnie rozkręcanie się tego rynku. Rynku, na którym przez wiele ostatnich kwartałów był marazm, który odbijał się na cenach mieszkań. I mamy właśnie potwierdzenie tego w najnowszych danych NBP o cenach mieszkań. Co ważne, transakcyjnych.
Głównie wnioski są takie:
- na rynku wtórnym ceny mieszkań w II kwartale 2025 r. w większości z 17 analizowanych miast spadły w porównaniu do poprzedniego kwartału;
- inaczej wygląda sytuacja rok do roku - w takim ujęciu nadal dominują wzrosty, które odnotowano w 14 z 17 miast, spadki tylko w trzech;
- wzrosty nadal widoczne są w u deweloperów i to - przypominam - w cenach transakcyjnych, czyli po rabatach i negocjacjach. Ceny kwartał do kwartału były wyższe w 11 z 17 miast, a rok do roku w 15 z 17 miast.
Więcej o nieruchomościach na Bizblog.pl:
Rynek wtórny - Poznań najsłabszy
W II kwartale 2025 r. najsłabiej radził sobie Poznań, jeśli chodzi o rynek wtórny. Kwartał do kwartału ceny transakcyjne spadły tam o 4,9 proc., a rok do roku o 2,1 proc. I tym samym Poznań był jednym z niewielu miast, w których widać ujemną roczną dynamikę cen.
Poza tym spadki w skali roku widać było tylko w Gdańsku i Gdyni, ale to drobne korekty poniżej 1 proc.
W skali kwartału za to spadki widać jednak jeszcze w Opolu (-2,2 proc.), Warszawie (-1,7 proc.), Krakowie (-1,4 proc.), Białymstoku (-1,3 proc.), Kielcach (-1,1 proc.), Olsztynie (-0,6 proc.), Wrocławiu, Gdyni i Lublinie (-0,4 proc.).
Niewiele? Owszem. Ale warto zwrócić uwagę, że jeśli spojrzymy na to, co się w ostatnich kwartałach działo w siedmiu największych miastach (NBP podaje dane zagregowane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi), to widać jednak nie kosmetyczne zmiany.
Bardzo długo bowiem ceny w tych miastach były stabilne, a wręcz rosły minimalnie na poziomie 0,1-0,2 proc. k/k. W tymczasem w II kwartale 2025 r. po raz pierwszy od ponad dwóch lat ceny spadły i to o o 1,4 proc. k/k. Coś jednak zatem się dzieje, ale właśnie w tych najwiekszych miastach.
Z kolei te nieco mniejsze radziły sobie lepiej, a najlepiej wypada Szczecin, gdzie ceny k/k wzrosły i to aż o 5,3 proc., a r/r o 7,8 proc.
Rynek pierwotny zabetonowany
Znacznie mniej dzieje się na rynku pierwotnym. Deweloperzy, mimo rabatów i otwarcia na negocjacje z klientami, z cen faktycznie nie schodzą, co oznacza, że ceny transakcyjne są stabilne i nie spadają. Ba! Dominują nawet drobne podwyżki k/k zwykle niewielkie.
Choć wyróżnia się Wrocław, gdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły k/k o 5,4 proc. I Rzeszów ze wzrostem 7,5 proc.
Rok do roku natomiast wyróżnia się Zielona Góra (+14,6 proc.), Rzeszów (+13,1 proc.) i Wrocław (+11 proc.).
Ciekawy przypadkiem są jeszcze Katowice i Szczecin, bo tam mieliśmy w II kwartale obniżki cen u deweloperów, choć na rynku wtórnym właśnie ceny wzrosły.
Co dalej?
Nakładając na siebie te dwa obrazy - o cenach i o popycie na kredyt hipoteczny - należy zwrócić uwagę na jedną rzecz: dane NBP mówią o cenach w okresie od kwietnia do końca czerwca, tymczasem BIK pokazuje wzrost zainteresowania hipotekami (nawet nie wzrost sprzedaży kredytów), dopiero od lipca.
Z tym popytem na hipoteki może być tak, że on się dopiero rozkręca. Powody są dwa: niezależnie, czy we wrześniu RPP obniży stopy procentowe o kolejne 0,25 pkt proc. (co jest bardzo możliwe), czy nie, prędzej czy później, czekają nas w najbliższym czasie kolejne obniżki, więc zdolność kredytowa Polaków rośnie.
Po drugie ona rośnie również dlatego, że rosną wynagrodzenia Polaków i to zarówno nominalnie jak i realnie. A to znaczy, że popyt na kredyty będzie rósł, a przynajmniej utrzyma się na wysokim poziomie, a rynek nieruchomości będzie miał coraz mnie argumentów, żeby obniżać ceny.
