Katowice uderzają podatkiem w deweloperów. Polacy biją brawo
Informacja, że Katowice wykombinowały, jak nałożyć na deweloperów 30-krotnie większy podatek od nieruchomości, wywołała w social mediach zachwyty. Ale i obawy, że to podbije ceny mieszkań. Otóż nie, to nie wpłynie na ceny mieszkań. A deweloperzy mogą wkrótce nawet zostać zmuszeni, żeby je obniżać. Testem będzie 11 września.
Jeden z ostatnich tekstów w Bizblog na temat rynku mieszkaniowego zaskakująco mocno rozgrzał was na platformie X. Historia jest o tym, jak to Katowice sprytnie chcą rozegrać deweloperów i uznały, że mieszkania, które nie zostały sprzedane, a dopiero wystawione są na sprzedaż, powinny zostać obłożone podatkiem od nieruchomości prawie 30-krotnie wyższym niż dotąd.
A na dodatek miasto wysyła deweloperom naliczenia podatku z korektą za ostatnie pięć lat.
Rzecz w tym, że miasto uznało, że mieszkania jeszcze nie kupione, wcale nie pełnią funkcji mieszkalnej, a wtedy należy się gminie stawka podatku od nieruchomości w wysokości 1,19 zł za mkw, ale są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a wtedy stawka tego podatku rośnie do 34 zł za mkw.
Do czego służy mieszkanie?
Więcej przeczytacie tu. I zanim przejdę do inby na X, jaką ten tekst wywołał, to jeszcze jedna myśl: działanie Katowic wydaje się trochę naciągane i możliwe, że sądy podważą taką interpretację prawa.
Ale z drugiej strony spójrzcie na to tak: przecież lokal mieszkalny po nabyciu też nie zawsze pełni funkcję mieszkalną, nie wiadomo, czym docelowo będzie, bo przecież może zostać kupiony na cel prowadzenia w nim działalności gospodarczej - mało to choćby kancelarii prawnych, podatkowych czy gabinetów masażu w zwykłych mieszkaniach?
Nawet, jeśli mieszkanie będzie służyło do mieszkania, ale w ramach wynajmu tylko krótkoterminowego, to też nie będzie cel mieszkalny, a działalność gospodarcza, co jasno orzekł w 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny.
Interpretacja, mówiąca, że Katowice jednak trochę przegięły, bo przecież wiadomo, że mieszkanie jest do mieszkania, tylko jeszcze nie znalazło nabywcy, wcale nie jest zatem taka oczywista.
Jedna z użytkowniczek X zwróciła zresztą uwagę, że jak w Polsce buduje się dom, to firma dostarczająca do niego prąd też domyślnie stosuje stawkę jak dla przedsiębiorców, nie gospodarstw domowych, a więc wyższą, dopóki budowa nie zostanie ukończona, a dom zamieszkany.
W każdym razie, gigantyczna burza, jaka rozpętała się w tej sprawie na X, ma właściwie dwa rodzaje reakcji. Jedne są pod flagą: temu, kto to wymyślił, dać order, i generalnie jest to wybuch entuzjazmu.
Drugi, jest krytyczny, ale nie dlatego, że ktoś się zastanawia, czy takie rozwiązanie jest sensowne albo czy zaszkodzi deweloperom, ale obawia się, że jak deweloperzy zapłacą wyższy podatek to przerzucą go na kupujących i mieszkania znowu zdrożeją.
Komentarze w stylu: „W takim razie wprowadźmy też podatek od niesprzedanych jeszcze towarów na sklepowych półkach” należą do zdecydowanej mniejszości.
Zatrzymajmy się przy tym drugim głosie. Czy mieszkania na rynku pierwotnym na prawdę mogą przez to podrożeć?
Czy ceny mieszkań wzrosną?
Głos w tej sprawie pod naszym tekstem na X zabrał nawet wiceminister Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski, pisząc:
Mądre działanie władz samorządowych. Niestety i tak ten podatek jest niski, więc do szybkiego zbywania mieszkań nie zachęci - napisał.
Nie muszę wam chyba przypominać, że wiceminister Lewandowski jest z Lewicy i jest zwolennikiem budownictwa społecznego, jego głos zatem zupełnie nie zaskakuje.
Rzecz w tym, że minister uważa, że taka presja w formie podatku nie zrobi wcale wrażenia na deweloperach, a na pewno nie zrobi takiego, żeby poczuli się zmuszeni do szybszego sprzedawania mieszkań, co wywołałoby presję na obniżkę cen - a była to jedna z teorii internautów.
Ale to jasne, że w takim razie też nie będzie istotnym argumentem, by deweloperzy podnosili z jego powodu ceny. Szczególnie, że po prostu zrobić tego nie mogą.
Spójrzmy bowiem na to, jak wygląda dziś rynek. Ostatnie dane Tabelaofert.pl pokazują, że w sierpniu sprzedaż mieszkań w dziesięciu największych miastach siadła i to mocno - mieliśmy spadek o 14,3 proc.
Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl mówi wprost: deweloperzy nie widzą już przestrzeni do podnoszenia cen. I to mimo, że siła nabywcza kupujących rośnie, bo rosną pensje, stopy procentowe spadają, co oznacza, że przy braku zmiany ceny nominalnej mieszkań, realnie one już tanieją.
Więcej o nieruchomościach na Bizblog.pl:
Z kolei zarząd Dom Development - największego dewelopera w Polsce - kilka dni temu podczas wideokonferencji wynikowej powiedział jasno, że nowa podaż mieszań jest większa niż bieżąca sprzedaż, innymi słowy, mieszkań ciągle przybywa, co tworzy duże ryzyko dla rynku (z punktu widzenia dewelopera oczywiście) i dużą presję na spadek cen.
A konkretnie? Dom Development na koniec czerwca miał 3778 lokali dostępnych do sprzedaży - o 30 proc. więcej niż rok wcześniej.
Jakim cudem więc, deweloperzy mieliby przerzucać podatek na nabywców, skoro nabywcy wyraźnie postawili im granicę już przy obecnych cenach i do zakupu się nie rwą, a zapasy mieszkań gotowych do sprzedaży tylko rosną?
11 września wielkim testem
A zatem należałoby zapytać prędzej, czy mieszkania potanieją? Niedawno pisałam o danych NBP o cenach transakcyjnych mieszkań, z których wynika, że lokale na rynku wtórnym, owszem, trochę tanieją, ale na rynku pierwotnym nie, one stoją w miejscu.
Tylko, że rośnie nam ciągle podaż mieszkań, a na dodatek… Zbliża się sądny dzień 11 września.
To wtedy wejdzie w życie ustawa o jawności cen mieszkań oferowanych przez deweloperów i to może namieszać na rynku. Nikt nie wie, jak będzie, ale skoro już sam przedstawiciel tego rynku, wspomniany Robert Chojnacki, mówi, że dla deweloperów to będzie prawdziwy test i może pojawić się jeszcze większa presja na obniżki, to podwyżek cen tym bardziej zupełnie nie ma się co bać.
