Sprzedaż mieszkania. Jest sposób, by uniknąć podatku
Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty wysokiego podatku. Ale w wielu przypadkach podatnik uzyska zwolnienie, dzięki czemu nie zapłaci ani złotówki. Sprawdź, jakie warunki musi spełnić.
Sprzedaż mieszkania a podatek
Transakcja sprzedaży mieszkania co do zasady podlega opodatkowaniu, jeśli między datą sprzedaży a zakupu/wybudowania występuje różnica mniejsza niż pięć lat. Przy czym termin liczy się od początku roku podatkowego, następującego po roku, w którym zakończono budowę lub zakupiono nieruchomość. Warto pamiętać, że choć mówimy o mieszkaniach, to analogiczne przepisy mają zastosowanie w przypadku domów.
Opodatkowaniu podlega również sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku. W tej sytuacji okres 5-letni liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.
Stawka podatku od sprzedaży mieszkania to 19 proc., a podstawę opodatkowania stanowi cena określona w umowie pomniejszona o koszty sprzedaży (np. opłaty notarialne).
Jak uzyskać zwolnienie z opodatkowania?
Jeśli nie chcesz płacić podatku od sprzedaży mieszkania, najlepiej odczekać pięć lat od czasu nabycia lub budowy. Na przykład, gdy nabyłeś mieszkanie w 2014 roku, ale w 2025 roku chcesz zamienić je na większe, nie musisz obawiać się podatku.
Alternatywnym rozwiązaniem dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie przed upływem pięciu lat, jest przeznaczenie dochodów z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe. Rozumiemy przez nie wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w tym prawie,
- nabycie gruntu pod budowę domu mieszkalnego, w tym również rozpoczętą budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego,
- modernizację lub adaptację na cele mieszkaniowe własnego budynku mieszkalnego,
- spłatę kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Co ważne, prawo dopuszcza realizację własnych celów mieszkaniowych nie tylko w Polsce, ale i w pozostałych państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej. W pozostałych przypadkach skarbówka może uznać wydatki za te, które zostały poniesione na własne cele mieszkaniowe, o ile jest w stanie uzyskać informacje podatkowe od państwa, na terenie jakiego ponosisz te wydatki.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe musisz ponieść w ciągu trzech lat, a jeśli nie spełnisz tego wymogu, będziesz zobowiązany do złożenia korekty deklaracji podatkowej i zapłaty podatku wraz z należnymi odsetkami.
Więcej przeczytasz na Bizblog.pl:
Zwolnienie z podatku przy sprzedaży mieszkania – limity
Dochód ze sprzedaży mieszkania podlega całkowitemu zwolnieniu z opodatkowania, jeśli otrzymaną kwotę przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Bywa jednak tak, że tylko część dochodu wydatkujesz w ten sposób – w takiej sytuacji musisz obliczyć dochód zwolniony z podatku. Wzór wygląda następująco:
(dochód * wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia) * 100 proc.
Podstawę opodatkowania stanowi natomiast uzyskany dochód pomniejszony o dochód zwolniony.
Sprzedaż mieszkania a PIT-39
Bez względu na to, czy korzystasz ze zwolnienia podatkowego w całości lub w części, czy też masz obowiązek zapłaty podatku od całej kwoty dochodu, składasz w urzędzie skarbowym deklarację PIT-39. Należy w niej wykazać:
- dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wraz z kwotą podatku PIT od dochodu, dla którego nie obowiązuje zwolnienie podatkowe,
- dochody zwolnione z podatku PIT z powodu ulgi mieszkaniowej.
Deklarację możesz złożyć w formie tradycyjnej lub elektronicznej. Masz na to czas do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonałeś sprzedaży. To dobry moment, aby przemyśleć, na co przeznaczysz uzyskane pieniądze. Jeśli skorzystasz z ulgi podatkowej, a finalnie wydatkujesz środki na inny cel, musisz liczyć się z karą w postaci wysokich odsetek.
