Eksmisja będzie prostsza. Potężne zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych
Obowiązek prowadzenia funduszu remontowego, łatwiejsze dochodzenie zaległych opłat, a także ułatwienia w pozbywaniu się lokatora-dłużnika. To tylko niektóre ze zmian, jakie rząd szykuje w przepisach regulujących działanie spółdzielni mieszkaniowych.
Rząd planuje duże zmiany w prawie dotyczącym spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawił się projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego oraz projekt nowelizacji ustawy o własności lokali i Prawa budowlanego.
Przywrócenie członków spółdzielni
Najważniejszą zmianą jest przywrócenie członkostwa osobom, które je straciły w wyniku nowelizacji z 2017 r. Chodzi m.in. o członków dawnych spółdzielni popegieerowskich, osoby z książeczkami mieszkaniowymi czy małżonków właścicieli lokali. Dzięki temu będą mogli znów uczestniczyć w decyzjach dotyczących swojej spółdzielni.
Nowe przepisy mają też wzmocnić pozycję członków wobec zarządów. Z jednej strony wprowadzone zostaną czteroletnie kadencje zarządów, ale z drugiej nie będzie żadnych limitów, jeśli chodzi o liczbę kadencji, które będzie mogła pełnić jedna osoba. Przywrócone zebrania przedstawicieli zamiast kosztownych walnych zgromadzeń, a także umożliwione będzie zdalne głosowanie.
W praktyce ważniejszą zmianą może być wprowadzenie łatwiejszego dostępu do dokumentów spółdzielni, w tym prawo do ich kopii. Spółdzielnie będą miały też obowiązek prowadzenia strony internetowej dla większej przejrzystości.
Nowe przepisy mają też ograniczyć ochronę dłużników kosztem pozostałych mieszkańców. Spółdzielnie zyskają łatwiejszą drogę do odzyskiwania zaległych opłat, a sąd będzie mógł orzekać o wygaśnięciu prawa do lokalu przy długotrwałych zaległościach. Zniknie też krótki, trzymiesięczny termin na dochodzenie roszczeń o wkład budowlany.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
Warto jednak zaznaczyć, że ułatwienia w pozbywaniu się lokatora-dłużnika nie oznaczają samowolnego eksmitowania. Projekt usuwa tylko niektóre mechanizmy, które chroniły dłużnika, takie jak możliwość „uratowania” prawa lokatorskiego przez spłatę zaległości tuż przed rozprawą oraz roszczenie o ponowne ustanowienie prawa po spłacie. Teraz to sąd będzie mógł orzekać o wygaśnięciu prawa lokatorskiego przy długotrwałych zaległościach.
Kolejne zmiany dotyczą sposobu zarządzania nieruchomościami. Uregulowany zostanie katalog spraw wymagających zgody właścicieli, a w przypadku wyodrębnienia ostatniego lokalu spółdzielnia nadal będzie mogła zarządzać nieruchomością, jeśli tak zdecydują mieszkańcy. Dodatkowo doprecyzowane zostaną zasady dotyczące funduszy remontowych i kosztów utrzymania części wspólnych.
Silniejsza pozycja wspólnot względem deweloperów
Drugi projekt ustawy obejmuje wspólnoty mieszkaniowe i Prawo budowlane. Największą nowością będzie jasne określenie, które elementy balkonu należą do wspólnoty, a które do właściciela mieszkania. Doprecyzowana zostanie też definicja wspólnoty mieszkaniowej, tak aby nie było wątpliwości co do jej zdolności prawnej i majątku.
Co ważne, projekt wzmacnia wspólnoty wobec deweloperów — przede wszystkim poprzez ułatwienie dochodzenia roszczeń za wady budowlane. Obecnie wspólnota nie może sama pozwać dewelopera za wady części wspólnych, bo formalnie właścicielami są poszczególni mieszkańcy i trzeba zbierać od nich pełnomocnictwa albo cesje roszczeń, co często bywa trudne i czasochłonne. Po zmianach to wspólnota, jako całość, będzie mogła bezpośrednio dochodzić od dewelopera roszczeń z rękojmi dotyczących części wspólnych budynku.
Nowe przepisy mają usprawnić codzienne funkcjonowanie wspólnot. Łatwiej będzie podnosić zaliczki dla lokali generujących wyższe koszty, obowiązkowe stanie się terminowe wpłacanie pieniędzy na media i odpady, a właściciele będą musieli udostępniać lokale do kontroli instalacji i w razie awarii. Uchwały będzie można podejmować zwykłą większością głosów, także w trybie elektronicznym.
Wprowadzony zostanie obowiązek prowadzenia funduszu remontowego, a właściciele uzyskają szerszy dostęp do dokumentów wspólnoty. Zarząd będzie musiał składać sprawozdania do końca kwietnia, a w razie jego bezczynności zebranie właścicieli będą mogli zwołać sami mieszkańcy. Za uporczywe uniemożliwianie kontroli instalacji grozić będzie grzywna, a w skrajnych przypadkach interwencja policji lub straży pożarnej.
