To nie będzie pęknięcie bańki mieszkaniowej tylko implozja. Cwaniacy próbują zastraszyć Polaków i rząd
Deweloperzy straszą, że cała branża budowlana zaraz runie, a prace straci 100 tys. osób. Tylko mało kto przejmuje się ich pojękiwaniami, bo jasne jest, że ich cel jest jeden: ciągle zarabiać rekordowo dużo. Nie rozumieją, że czasy się zmieniły i nie przekonają już polityków do napychania kieszeni bankom i landlordom i psucia rynku mieszkaniowego. Ale są rozwiązania, na których skorzystać mogą wszyscy – i deweloperzy, i zwykli Polacy. I nawet budżet państwa nie będzie musiał sypać kasą, dopłacając bankom do naszych kredytów. Lobbyści najwyraźniej są ślepi, więc podpowiadam, za czym powinni się teraz uganiać.
Deweloperskie lobby prosiło o pomoc Komisję Nadzoru Finansowego, by ta obniżyła dopiero co niedawno podniesione wymogi dotyczące sposobu liczenia zdolności kredytowej. To między innymi przez te wytyczne dostępność kredytów hipotecznych radykalnie spadła. A jak Polacy nie dostają kredytów, to nie kupują mieszkań. A jak deweloperzy tych mieszkań nie sprzedają, to grozi im plajta.
KNF deweloperów wyśmiała. I słusznie. Nadzorca rynku finansowego nie jest od dbania, by deweloperom interes się kręcił, ale po to, by pilnować bezpieczeństwa na rynku finansowym. Komisja była zresztą dość złośliwa i (w wolnym tłumaczeniu) odpowiedziała deweloperom: chcecie zwiększyć dostępność mieszkań dla Polaków? Zacznijcie od obniżenia rekordowych marż, cwaniaczki, bo na razie chcecie zachwiać bezpieczeństwem rynku, byleby dalej się obławiać.
Ale deweloperzy się nie poddają i po tej klęsce poszli dalej, błagać o litość gdzie indziej. Tym razem Polski Związek Firm Deweloperskich wystosował apel do rządu.
Wcale nie chcecie fali deweloperskich bankructw
Deweloperzy alarmują, że branży nieruchomości grozi kryzys największy od lat. Na zasadzie domina zaczną padać branże powiązane z budownictwem, a prace może stracić nawet 100 tys. osób. Każde utracone mieszkanie to likwidacja jednego miejsca pracy.
I ta panika wcale nie jest na wyrost, choć same szacunki pewnie są trochę przesadzone. Z analiz firmy JLL wynika, że w 2023 r. deweloperzy rozpoczną budowę maksymalnie 70 tys. mieszkań, a to o niemal 100 tys. mniej niż w 2021 r. Rację mają deweloperzy w tym, że rządowi powinno zależeć na tym, by firmy nie padały.
I można się zżymać na deweloperów, że skoro tak kosili klientów, regularnie podnosząc marże do rekordowych poziomów, to nachapali się tyle, że niech teraz, w chudych czasach z tego żyją. Ale to tak nie działa. Wielu deweloperów, szczególnie tych mniejszych i średnich, naprawdę może mieć kłopoty z płynnością i walczyć o przetrwanie. A jak chcemy jeszcze kiedyś budować dużo mieszkań, jak choćby w ostatnich latach, gdy co roku oddawano do użytku nawet 270 tys. lokali, to musi je mieć kto budować. Jak połowa rynku padnie, długo nie odbudujemy mocy produkcyjnych.
Tak, rząd właściwie mógłby się przejąć lamentami deweloperów. Zresztą nie tylko ich, bo pod apelem podpisały się również: Związek Pracodawców AGD - APPLiA Polska, Hutnicza Izba Przemysłowo Handlowa, Ogólnopolska Izba Gospodarcza Producentów Mebli, Polska Izba Gospodarcza Przemysłu Drzewnego, Polskie Stowarzyszenie Dekarzy, Polska Unia Ceramiczna, Stowarzyszenie Producentów Cementu, Związek Firm Pośrednictwa Finansowego, Związek Polskie Okna i Drzwi.
Droga wiedzie nie przez wypychanie kieszeni właścicieli
Problem polega na tym, że lobby deweloperskie jest ostatnio jakoś mało kumate i zupełnie nie czuje wiatru zmian. Proponuje bowiem rozwiązania, które są dokładnym przeciwieństwem tego, co chce robić z rynkiem mieszkaniowym rząd. A to oznacza, że ich błagania o litość nie mają szansy być wysłuchane. I w sumie dobrze. Bo ich pomysły są fatalne i sprowadzają się do tego, by nadal psuć rynek mieszkaniowy, ważne, by oni sami na tym skorzystali, a to za mała wartość, by rząd o nią zawalczył, porzucając swoje całkiem nowe cele i zamiary co do rynku mieszkaniowego.
Zobaczcie, co marzy się deweloperom.
Po pierwsze, lobbyści nie odpuścili kwestii KNF i próbują przekonywać, że tak wysoki bufor bezpieczeństwa w wyliczaniu zdolności kredytowej jest niepotrzebny. Nakazuje on bankom do obecnej stopy dodawać jeszcze 5 pkt. proc. i dopiero wtedy sprawdzać, czy klienta będzie stać na spłatę kredytu. Że niby stopy procentowe są już tak wysokie, że nie wzrosną o kolejne 5 pkt proc.
A w ogóle po co to dodawać przy kredytach na stopę stałą?
– pytają lobbyści.
A no po to, że stała stopa jest tylko na 5-7 lat w polskich warunkach, potem może skoczyć, a klienta powinno być na ten większy ciężar stać.
Pewnie moglibyśmy przerzucać się argumentami długo, ale po co? Lobbowanie o zmniejszenie wymogów bezpieczeństwa przy udzielaniu kredytów jest marnowaniem czasu, kiedy właśnie zaraz kredyty hipoteczne zaczną się psuć, zrobi się pewnie awantura i społecznym problem. Politycy z tym problemem będą musieli się zmierzyć, a przynajmniej stawić czoła oskarżeniom, że pozwolili na katastrofę finansową wielu rodzin. Nikt o zdrowych zmysłach nie poluzuje jeszcze kryteriów kredytowych w takim czasie.
Po drugie, deweloperzy chcą powrotu ulgi budowlanej na wynajem. Tak, dobrze słyszycie. Jak ktoś ulokuje oszczędności w mieszkaniu, trzeba mu na to pozwolić i jeszcze oddać część podatku, jeśli to mieszkanie wynajmie. Że to niby zachęci zamożnych do inwestowania w mieszkania w Polsce (zamiast za granicą) i powiększy liczbę nowych budynków. Nowych, czyli efektywnych energetycznie.
„Energetyczne” podejście to za mało
Sprytnie to sobie wymyślili, że na grze na kryzysie energetycznym coś zyskają. Tylko że ten pomysł to dokładnie to, z czym rząd chce skończyć. Już nawet Jarosław Kaczyński przejął lewackie hasło, że mieszkanie nie jest zwykłym towarem i właśnie chce zaraz zakazać inwestowania w mieszkania.
Pudło panowie, PiS tego nie kupi, bo inwestorów chce raczej zacząć gonić z mokrą ścierą.
Jest jeszcze kilka innych pomysłów w tym apelu. Na przykład wsparcie młodych rodzin w zakupie pierwszego mieszkania – coś jak Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych albo specjalne kredyty o stałej, gwarantowanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego stopie.
Dajcie nam trochę pieniędzy z Czystego Powietrza – mówią też lobbyści. I wskazują, że według NIK w ramach tego programu w ciągu trzech lat ocieplono niecałe 73 tys. budynków, czyli zaledwie 2,4 proc. całego zasobu mieszkaniowego. W budżecie jest do wydania 103 mld zł, a wydano zaledwie 4,2 mld zł. To po co kasa ma leżeć i pachnieć, jak może pracować, jeśli program rozszerzono również o budynki wielorodzinne?
Deweloperzy, ruszcie w końcu głową
Wracając do początku tego wywodu, tak, deweloperów prawdopodobnie trzeba jakoś wesprzeć (choć najpierw dokładnie przeanalizować ich sytuację, czy jednak nie symulują, że aż tak bardzo stoją nad krawędzią).
Rzecz w tym, że ich kluczowe pomysły są do bani i dbają tylko o swój własny interes, psując biznes wszystkim innym. Wystarczy to w końcu zrozumieć i zaproponować coś, na czym wygrają wszyscy, zamiast upierać się przy swoim i rzucać się w spazmach na ziemię.
Drodzy deweloperzy, nie przekonacie ani rządu, ani społeczeństwa do tego, że trzeba was ratować, jeśli całą opowieść będziecie opierać na tym, że popyt na mieszkania trzeba pobudzać rękami landlordów, którzy będą zarabiać na niedostępności mieszkaniowej w Polsce.
Ale na to samo wam wyjdzie, jak ten popyt wygenerują REIT-y, czyli fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. Nasze polskie. Zagraniczne są już na czarnej liście, ale polskie, które pozwalałyby Polakom z mniejszymi portfelami inwestować tylko w kawałek nieruchomości, to co innego. To Kowalskiemu pozwoli zarobić, ściągnie trochę gotówki z rynku, więc będzie antyinflacyjne, wesprze rynek najmu, na którym mieszkań brakuje, a deweloperzy będą mieć klientów. Wszyscy byliby wygrani. Tylko że ustawa o REIT-ach utknęła na ścieżce legislacyjnej kilku lat temu. Może by tam zacząć lobbować?
Mam jeszcze drugą radę. Ten wasz pomysł, by rząd pomagał młodym rodzinom w zakupie pierwszego mieszkania nie jest głupi. Tylko znów myślicie po staremu, że państwo będzie rozdawać pieniądze na dopłaty do kredytów, a tak się składa, że państwo właśnie zaczyna oszczędzać. Poza tym wkurzacie tym znowu część opinii publicznej. Jednych tym, że ich pieniądze z podatków mają być rozdawane ludziom na zakup mieszkań, tylko dlatego, że mają bąbelka. Innych wkurza napychanie kieszeni bankom, bo to one są jednym z największych beneficjentów takich dopłat.
Pierwsze mieszkanie za kasę z obligacji
A znacznie lepszy pomysł, jak to zorganizować, od dawna leży już na stole. Mówił o nim Zbigniew Jagiełło, były prezes PKO BP. Niechże państwo rzeczywiście weźmie na siebie te kredyty hipoteczne na pierwsze w życiu mieszkania. Banki komercyjne tylko za drobną opłatą by je obsługiwały, ale finansowałby BGK. Ten mógłby we współpracy z NBP i KNF opracować instrumenty, dzięki którym można byłoby zaoferować stałą stopę procentową nie na 5 lat, ale na 20 i do tego niską, bo przecież instytucje państwa na tych instrumentach nie muszą zarabiać w przeciwieństwie do banków komercyjnych.
A to nie koniec, bo żeby dla podatnika było taniej, to nie budżet państwa wykładałby na to pieniądze, by kredyty finansować, ale BGK czy też powołany przez niego w tym celu Krajowy Fundusz Hipoteczny, mogłyby emitować na ten cel obligacje notowane na rynku publicznym.
Jagiełło mówił o tym od dawna. Jeśli zdaniem człowieka, który z sukcesami przez lata kierował największym bankiem w Polsce, to się miało szansę spiąć, to ja mu wierzę. Szczególnie, że dla bankowca żaden w tym interes, raczej właśnie strata części tortu.
Sensowne rozwiązania leżą na stole, tylko jakoś nikomu się nie chciało dotąd nimi zająć. Deweloperzy, gdyby byli mądrzy, właśnie te pomysły odkopaliby i zaczęli za nimi lobbować. Wtedy nawet znaleźliby sojuszników i plan miałby jakiekolwiek szanse wypalić z korzyścią dla wszystkich. Lobbowanie za tym, by karnawał landlordów trwał, kiedy sam szef PiS szykuje dla nich już gałęzie, to szczyt głupoty. I niezaradności.
