KNF bezlitośnie ruga deweloperów. Troszczycie się o młodych Polaków? Obniżcie marże!

Rynek mieszkaniowy w Polsce po długim okresie boomu znalazł się w głębokim zastoju. Podniesienie stóp procentowych mocno wywindowało koszty kredytów hipotecznych, a dodatkowe wymogi w wyliczaniu zdolności kredytowej sprawiło, że i tak wielu Polaków żadnego kredytu nie dostanie. W tej sytuacji coraz częściej słychać nawoływania do poluzowania wymogów, jakie bankom stawia nadzór finansowy.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, do którego – najczęściej nie wprost – kierowane były te naciski, w końcu nie wytrzymał. We wtorek opublikował komunikat, który jest ostrą polemiką z przetaczającą się przez media falą wezwań do poluzowania wymogów ostrożnościowych odnośnie do kredytów mieszkaniowych. Oberwało się nie tylko deweloperom, ale także powiązanym z nimi analitykom.

Tekst zaczyna się szpilą wbitą zwolennikom hurrakredytowania mieszkań. UKNF stwierdza, że deweloperzy i powiązani z nimi analitycy są bardzo aktywni w mediach, skupiając się na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. Według urzędu jako główny powód tego zastoju wskazuje się w tych tekstach nadmiernie surowe zasady badania zdolności kredytowej przez banki.

UKNF nie poprzestaje na sugestii, że deweloperzy tylko ronią krokodyle łzy nad losem młodych Polaków, których nie stać na własne mieszkanie, ale podaje konkretne liczby, które pokazują, na jak wysokich marżach jedzie ten sektor. Z danych urzędu wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży w 2021 r. wyniosła 31 proc., a w pierwszym półroczu tego roku 29,4 proc. UKNF zaznacza, że dane te sporządzono dla firm notowanych na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu, czyli dla 13 spółek z rynku regulowanego oraz dwóch spółek z NewConnect.

Oczywiście mieszkania są tak drogie nie tylko dlatego, że deweloperzy przy ich sprzedaży uzyskują bardzo wysokie marże. UKNF podaje to jako jeden z wielu czynników, ale akurat na ten firmy deweloperskie mają bezpośredni wpływ. Inne czynniki, na które wpływ mają minimalny lub żaden, to między innymi ceny energii, ceny i dostępność materiałów budowlanych czy dostępność i oczekiwania płacowe wykwalifikowanych pracowników.

UKNF – umyślnie lub nie – wbija też szpilę rządowi, który do dziś w żaden sposób nie uregulował kwestii hurtowego nabywania mieszkań przez wielkie fundusze inwestycyjne. Zdarza się, że cała inwestycja deweloperska jest kupowana przez pojedynczy podmiot, sprawiając, że klienci indywidualni nawet nie mają teoretycznej możliwości zakupu takiego mieszkania. UKNF pisze, że ceny mieszkań w górę ciągnie niska podaż mieszkań, a jednym z jej przyczyn jest popyt o charakterze inwestycyjnym, związanym ze zjawiskiem wręcz hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych.

Wróćmy jednak do deweloperów i – jak pisze UKNF – wspieranych przez nich analityków. Kolejną ciekawą tekstu regulatora rynku finansowego jest porównanie obecnej sytuacji do tego, co działo się ponad 15 lat temu w okresie boomu na kredyty frankowe. Urząd bezlitośnie przypomina, w jaki sposób eksperci zwalczali forsowaną w 2006 roku przez KNF tak zwaną Rekomendację S, która była próbą ograniczenia ryzyka związanego z kredytami indeksowanymi do obcych walut.

UKNF cytuje „opinie eksperckie” (sic!), w których pisano, że wprowadzanie ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych nie znajduje ekonomicznego uzasadnienia, że są one bezpieczniejsze dla klientów. Pisano też, że spodziewane jest umocnienie się złotówki w przyszłości, co – jak doskonale wiadomo – zwłaszcza w przypadku franka szwajcarskiego okrutnie się nie sprawdziło.

Nie brakowało też dyżurnych ostrzeżeń przed uderzeniem we wzrost gospodarczy czy zaburzenie podaży i popytu. Niektóre z tych tekstów są dostępne do dziś. Chodzi między innymi o analizy przygotowane przez Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową czy Centrum im. Adama Smitha. Zbiór tych kuriozalnych dziś opinii zebrał kilka lat temu Onet. Podobnie jak dziś, działania nadzoru uznawano wtedy za szczególnie dotkliwe wobec młodych ludzi, których pozbawić miano możliwości realizacji marzeń o posiadaniu własnego mieszkania – pisze dziś UKNF.

Wskazywano, że Rekomendacja S w bardzo niebezpieczny sposób ogranicza konkurencję na polskim rynku kredytowym. Inicjowano protesty i kampanie społeczne pod wymownymi dziś tytułami, jak: „Wolność dla marzeń, wolność dla kredytów” czy „Chcemy ryzykować” – pisze UKNF, przypominając, że z negatywnymi konsekwencjami tamtego lobbingu mierzymy się do tej pory i wiele wskazuje na to, że mierzyć będziemy się jeszcze przez długi czas.

UKNF bezlitośnie wskazuje, że to nie deweloperzy ponoszą dzisiaj negatywne konsekwencje brania kredytów frankowych. Dostaje się też kancelariom prawnym reprezentującym frankowiczów w sporach z bankami, które urząd określa – obok deweloperów – jako głównych beneficjentów masowego udzielania hipotecznych kredytów walutowych.