Myślałeś o kupnie mieszkania? Aż trudno zrozumieć, co tu się stało

Gdy na początku 2022 r. pojawiły się pierwsze wyraźne oznaki słabnięcia popytu, Polacy zaczęli szaleć z radości. To już ten moment, bańka mieszkaniowa pęka właśnie z hukiem.

Hurraoptymizmu nie studziły nawet dość ostrożne wypowiedzi analityków rynku nieruchomości. Wskazywali oni, że klienci nie powinni się napalać na potężne promocje, bo deweloperzy raczej nie zdecydują się na nie. Dlaczego?

Jednym z głównych powodów są wysokie ceny gruntów i materiałów budowlanych. Swoje dokłada też koszt robocizny. Deweloperzy ograniczyli także od razu liczbę nowych inwestycji, skupiając się na sprzedaży lokali, które już były w budowie. W efekcie w ubiegłym roku (do listopada) rozpoczęto budowę 190 tys. lokali - o 26 proc. mniej niż rok wcześniej.

Stało się tak, jak przewidywali eksperci. Ceny nieruchomości zabetonowały się na bardzo wysokim poziomie. Pod koniec ubiegłego roku spadki kwartał do kwartału często nie przekraczały nawet jednego procenta. Ba, na początku tego roku jest jeszcze gorzej. Średnie stawki za metr kwadratowy nagle poszły w górę.

Poniżej możecie zobaczyć obliczenia dokonane przez rynekpierwotny.pl dla nowych mieszkań w lutym 2023 r. Okres porównawczy jest bardzo krótki, bo ceny ofertowe odnoszone są do tych ze stycznia. Mimo to w Białymstoku mieszkania zdążyły podrożeć o 6 proc. W Warszawie lokale poszły w górę o 5 proc. i średnia cena za metr wynosi już niemal 14 tys. zł.

Wyraźnie więcej klienci będą musieli zapłacić również w Poznaniu - 4 proc. Zdecydowanie taniej zrobiło się za to w Szczecinie, gdzie ceny spadły aż o 9 proc. Ogółem, drożej niż w styczniu jest teraz w dziewięciu z czternastu analizowanych miast.

W pierwszej chwili można byłoby tak pomyśleć. Polaków i tak nie stać przecież na nowe nieruchomości, a stopy procentowe zatrzymały się na poziomie 6,75 proc., uniemożliwiając przeciętnemu Kowalskiemu otrzymanie kredytu.

Wytłumaczenie jest jednak proste. Przy małej podaży i popycie średnie ceny ofertowe za metr kwadratowy rosną, gdy z rynku ubywają mieszkania, w których ceny za metr kwadratowy są stosunkowo niskie. Może być więc tak, że ludzie z gotówką w ręku wykupują sobie większe metraże, zostawiając w wolnej puli kawalerki. Te ostatnie z racji niewielkich rozmiarów mają zazwyczaj bardzo niekorzystny stosunek powierzchni do ceny. I tym samym podbijają średnią cenę za m2.

Według danych serwisu obserwujemy to na własne oczy. We Wrocławiu odsetek mieszkań, w których cena metra kwadratowego przekracza 12 tys. zł, w ciągu roku poszedł w górę o 22 p.p. - do 42 proc. Taki sam trend widać w Krakowie, gdzie w analogicznej sytuacji odsetek wzrósł 0 6 p.p. - do 16 proc.

Cóż zrobić. Luka mieszkaniowa w Polsce szacowana bywa na okrągły milion. Dopóki deweloperzy jej nie zasypią (a jak widać, chwilo się do tego nie palą), będziemy mieli do czynienia z drastyczną nierównowagą popytu i podaży. A to, wbrew wszelkim zaklęciom rzucanym przez polityków z lewa i prawa, zawsze będzie prowadzić do windowania cen przez sprzedawcę.