Ceny mieszkań pędzą na złamanie karku. Czy ta bańka szykuje się do pęknięcia?
Dane Eurostatu mówią jasno, że w ostatniej dekadzie ceny mieszkań w większości europejskich krajów rosły około 2-3 razy szybciej niż wynagrodzenia. Ale eksperci wskazują, że byłoby jeszcze gorzej, gdyby nie korekta, która nawiedziła Europę w ostatnich kwartałach. A jak wygląda Polska na tle Europy? W naszym kraju ceny mieszkań rosły w podobnym tempie jak wynagrodzenia. Znalazło to odzwierciedlenie w indeksie zagrożenia bańką na rynku mieszkaniowym.
Dane za II kw. 2024 r. sugerują, że mieszkania w Polsce drożały niemal najszybciej w Europie. Z danych Eurostatu wynika, że za mieszkania trzeba płacić przeciętnie o 18 proc. więcej niż przed rokiem. Jest to w dużej mierze zasługa stylu, w którym zakończył się Bezpieczny Kredyt 2 proc. W danych za kolejny kwartał wpływ tego rynkowego zaburzenia powinien zanikać.
Bartosz Turek, główny analityk Hreit, zauważa, że Turcja to jedyny kraj, w którym mieszkania drożały szybciej niż w Polsce.
Tam w ciągu roku mieszkania zdrożały o połowę, co wiązać należy z galopującą nad Bosforem inflacją. Dla porównania uśredniając roczną dynamikę dla przebadanych przez Eurostat krajów, otrzymalibyśmy wynik na poziomie ponad 6 proc. Nasze mieszkania w ciągu ostatniego roku drożały więc prawie 3 razy szybciej - mówi Bartosz Turek, główny analityk Hreit.
Indeks zagrożenia bańką cenową na rynku nieruchomości
Wszystko wskazuje na to, że tak dynamiczne wzrosty cen mieszkań w Polsce to już przeszłość. Dane Eurostatu za II kw. 2024 pokazują, że na starym kontynencie jest 9 krajów, w których w ciągu ostatnich trzech miesięcy ceny nieruchomości rosły szybciej niż w Polsce.
W porównaniu do I kw. 2024 r. większą dynamikę zmian cen europejski urząd zanotował w Bułgarii, Chorwacji, Danii, Hiszpanii, Portugalii, Słowacji, Norwegii, Turcji i we Włoszech. Wszystkie te fakty dają nadzieję na to, że najgorsze już za nami i w kolejnych publikacjach zaczniemy plasować się niżej w rankingu krajów o najdynamiczniejszych wzrostach cen mieszkań - komentuje główny analityk Hreit.
I dodaje, że nikłe jednak to pocieszenie w obliczu faktu, że za mieszkania nad Wisłą trzeba dziś płacić 18 proc. więcej niż rok temu. Tym bardziej na pierwszy rzut oka zaskakujący może być fakt, że Warszawa zajęła dopiero 23. miejsce (na 25 przebadanych miast) pod względem ryzyka wystąpienia bańki na rynku nieruchomości. Tak sytuację naszej stolicy ocenił w wrześniowym raporcie bank UBS.
Co więcej, autorzy zwracają uwagę na fakt, że program Bezpieczny Kredyt 2 proc. doprowadził do szybkiego wzrostu cen, ale jedynym efektem jest to, że Warszawa nie zamyka już zestawienia w przytoczonym raporcie mówiącym o ryzyku bańki na rynku nieruchomości.
Awansowaliśmy tylko o dwa miejsca i zajmujemy teraz wspomniane wcześniej 23 miejsce z notą sugerującą niskie ryzyko bańki. Powód jest prosty, w kontekście Warszawy autorzy raportu zwracają uwagę na fakt, że w Polsce w ostatnich latach rosły nie tylko ceny nieruchomości, ale też płace - twierdzą autorzy raportu.
Dochody i ceny mieszkań są porównywalne
Dostępne dane GUS zdają się potwierdzać temat zmian wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw i dane NBP na temat zmian cen mieszkań w największych miastach (indeks hedoniczny).
Eksperci tłumaczą, że w ciągu ostatnich 3 lat mieszkania na 7 największych rynkach zdrożały o 40 proc. W tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło również o 40 proc. W ciągu 5 lat mieszkania zdrożały o 68 proc., a przeciętne pensje podniosły się o prawie 60 proc.
Spójrzmy więc na dane z ostatniej dekady. W tym czasie ceny mieszkań poszły w górę o 116 proc., a pensje o ponad 110 proc. Obie wartości idą więc niemal łeb w łeb, choć oczywiście raz górą jest dynamika zmian cen, a raz dynamika wynagrodzeń. Jakże inne wyniki dałoby porównanie zmian dochodów i cen nieruchomości w innych krajach Europejskich - komentuje Bartosz Turek.
I dodaje, że danych niezbędnych do tego porównania dostarcza Eurostat. Ze względu na trochę inne informacje brane pod uwagę, wyniki nie są tu idealnie takie same jak te przytoczone powyżej (GUS i NBP). Różnice są jednak niewielkie.
Najświeższe dostępne dane Eurostatu pozwalają oszacować, że od 2013 r. do 2023 r. przeciętny roczny dochód w Polsce wzrósł o 110 proc. Dla porównania najnowsze zestawienie przygotowane przez europejski urząd sugeruje, że od II kw. 2014 r. do II kw. 2024 r. mieszkania w Polsce zdrożały o 107 proc. Tu też obie wartości idą niemal łeb w łeb.
Co więcej, aby uniknąć zarzutów, że w porównaniu nie jest w pełni ujęty wpływ Bezpiecznego Kredytu 2 proc., wzięliśmy pod uwagę najświeższe dostępne dane na temat cen. Powinny one w pełni uwzględniać już wpływ burzliwego finiszu rządowego programu - wyjaśnia Bartosz Turek.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Zmiany cen mieszkań i wynagrodzeń w ciągu 10 lat
Dane Eurostatu sugerują jakiego parytetu płac i cen nieruchomości mogłaby nam zazdrościć większość mieszkańców starego kontynentu. W aż 20 krajach w badanym okresie nieruchomości zdrożały bowiem mocniej niż wzrosły dochody obywateli. Skrajne przykłady to Słowacja i Turcja. W pierwszym z tych krajów ceny nieruchomości w ciągu dekady wzrosły o 88 proc. W tym samym czasie dochody poszły w górę tylko o 28 proc. Płace wzrosły więc ponad trzy razy słabiej niż ceny mieszkań.
Ze względu na wysoką inflację przykład turecki jest tu jeszcze bardziej spektakularny, choć proporcje są niemal identyczne. W ciągu dekady ceny nieruchomości nad Bosforem wzrosły aż o 1862 proc. W tym samym czasie dochody ludności wrosły ponad 3 razy wolniej, bo o 593 proc. Na uwagę zasługuje jednak też Portugalia, gdzie w badanym okresie ceny mieszkań wzrosły o 126 proc., a dochody wzrosły tylko o 45 proc.
Około dwa razy szybciej niż dochody rosły też ceny nieruchomości we Francji, Hiszpanii, na Węgrzech, w Norwegii czy Czechach. Pomimo ostatniej korekty cen wciąż o ponad połowę szybciej niż dochody rosły w ostatniej dekadzie ceny nieruchomości w Niemczech czy Austrii – sugerują dane Eurostatu.
Nie wszędzie jednak sytuacja rozwijała się w ostatniej dekadzie gorzej niż w Polsce.
Z danych Eurostatu dowiadujemy się, że w 7 krajach dynamika wynagrodzeń potrafiła wyprzedzić wzrosty cen nieruchomości w skali korzystniejszej niż nad Wisłą. W przypadku Bułgarii i Litwy sytuacja w trakcie ostatniej dekady rozwijała się trochę lepiej niż w Polsce, ale w gruncie rzeczy była podobna do rodzimej.
W Rumunii natomiast podwyżkom cen nieruchomości na poziomie 60 proc. towarzyszył czterokrotnie szybszy wzrost wynagrodzeń obywateli. Przy czym oczywiście trzeba wziąć tu poprawkę na fakt, że Rumuni mieli zupełnie inny punkt startowy - podsumowuje Bartosz Turek z Hreit.
Eurostat informuje też, że w 2013 przeciętny roczny dochód na mieszkańca wynosił tam równowartość 2324 euro. W Polsce wynosił on w tym samym czasie prawie 6 tys. euro.
