Czekasz na kredyt 0 proc., by kupić mieszkanie? Idzie coś znacznie lepszego

Dlaczego ceny mieszkań nie spadają? No, prawie nie spadają, ponieważ symboliczne korekty widać na niektórych rynkach. Otóż sprzedający ciągle mamieni są wizją kredytu 0 proc., który wygeneruje popyt na mieszkania i można będzie sprzedawać drogo.  I zupełnie nie ma znaczenia, czy liczba udzielonych kredytów z dopłatą będzie duża czy mała. Inaczej mówiąc: czy siła popytu będzie wystarczająca, żeby podbić znowu ceny mieszkań, czy będzie na tyle nikła, że potencjalny ewentualny dalszy wzrost cen powinien być już spokojny, jakby nie zażył dziwnych dopalaczy kupionych w bramie od typów spod ciemnej gwiazdy.

Znaczenie ma to, co dzieje się w zbiorowej wyobraźni. A wyobraźnia ta - po tym, co zrobił Bezpieczny kredyt 2 proc. w 2023 r. potrafi naprawdę wiele.

Wyobraźnia czeka w blokach startowych od miesięcy, transakcji na rynku mieszkaniowym jest jak na lekarstwo, w takich warunkach powinniśmy widzieć już spadające ceny, ale przecież te dopłaty kredytów ciągle wiszą w powietrzu. Obecnie plan jest taki, że jeśli w ogóle wejdą w życie, to najwcześniej w marcu albo i w maju 2025 r.

Nigdy. A przynajmniej nigdy w dającej przewidzieć się przyszłości, czyli w ciągu najbliższych 5-8 lat. Oczywiście zakładając, że nie wybuchnie wojna atomowa albo nie przylecą na ziemię kosmici.

Dlaczego nigdy? Bo jeśli teraz i w kolejnych miesiącach nie spadają, to na rynku stanie się coś, co samo poprawi sytuację bez interwencji sił bosko-sejmowych.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:

O co chodzi? Pod koniec 2025 r. popyt na mieszkania i tak sam z siebie wzrośnie i to nawet o jedną trzecią. Skąd to wiemy? Dość dokładnie oszacował to Bartosz Turek z HREIT, próbując udowodnić, że kredyt 0 proc. nie narobi szkód, więc można go wprowadzać. Tylko czytając tę analizę, widzę raczej dowód na dokładnie przeciwną tezę: on po prostu już nie będzie potrzebny.

Do rzeczy. Dlaczego popyt wzrośnie w przyszłym roku sam z siebie? Po pierwsze dlatego, że pomagać będzie mu rozpoczęcie obniżek stóp procentowych, a po drugie dlatego że pensje Polaków wzrosną o kolejne kilkanaście procent. Ceny mieszkań nie muszą więc spadać, dostosowując się do siły nabywczej Polaków, wystarczy, że staną w miejscu i poczekają, aż zarobki Polaków do nich dorosną, a kredyty hipoteczne zrobią się trochę tańsze.

Bartosz Turek wylicza, że zgodnie z projekcjami samego NBP do końca 2025 r. wynagrodzenia w Polsce mogą wzrosnąć nawet o około 13-14 proc., a to będzie przecież zwiększać zdolność kredytową.

Z drugiej strony te kredyty staną się tańsze, więc więcej ludzi będzie sobie mogło na nie pozwolić albo będą mogli zadłużyć się na wyższe kwoty. Analitycy bankowi szacują, że w 2025 r. stopy spadną o 0,75-1,25 pkt proc., z kolei rynek dziś wycenia, że spadną o 1,5-2 pkt proc. Turek założył, że prawda leży gdzieś po środku i stopy spadną o 1 pp. A to przekłada się na ratę niższą o 9 proc. Z kolei rata niższa o 9 proc. przekłada się na to, że grupa ludzi, którzy mają zdolność kredytową, zwiększy się o 17 proc.

Jak dodacie efekt niższych stóp do efektu wyższych płac, okaże się, że popyt na mieszkania może wzrosnąć na koniec 2025 r. aż o jedną trzecią. 

A z kolei kredyt 0 proc. przecież ma wbudowanych sporo bezpieczników. Banki mają przyjmować tylko 15 tys. wniosków kwartalnie, a przecież część jest odrzucana. To znaczy, że przełoży się to na 10-11 tys. Rzeczywiście udzielonych kredytów kwartalnie. I to niby 20-25 proc. aktualnego popytu, taki byłby kop na rynku mieszkaniowym.

Ale tylko teoretycznie - przekonuje Bartosz Turek, bo przecież jakieś grono z tych osób wzięłoby kredyt i tak, gdyby żadnych dopłat nie było. Wychodzi więc, że ta reakcja na kredyt 0 proc. przełożyłaby się na wzrost popytu o 10-15 proc. Mało. Za mało, żeby trząść cenami, więc luzik, nie przejmujecie się, spokojnie można dopłacać ludziom do kredytów, bo rynkowe zmiany płac i stóp i tak będą znacznie silniejszym bodźcem niż jakieś tam dopłaty kredytowe – czytam między wierszami.

Zaraz, ale skoro rynek rozwiąże problem wielu ludzi sam, to po co te dopłaty? Ano po to, że: 

Ej, a kto powiedział, że rodziny wielodzietne są biedne? Albo że kupujący pierwsze mieszkanie są biedni? Gdyby rzeczywiście mieli niskie dochody, nie stać byłoby ich na żaden kredyt hipoteczny. Dane pokazują, że nawet w najlepszych czasach, czyli przed całym tym wybuchem inflacji, kiedy stopy były jeszcze bardzo niskie, kredyty hipoteczne zaciągały głównie gospodarstwa domowe należące do 20 proc. najbogatszych. Kredyt na mieszkanie to nigdy nie był produkt dla biednych. I nigdy nie będzie - nie udawajmy.

Może być najwyżej produktem dla deweloperów - im więcej ludzi zachęcimy do zadłużenia się i kupienia mieszkania, tym bardziej będziemy zachęcać deweloperów, żeby nie przestali budować. A tego bardzo obawia się wiceminister rozwoju Jacek Tomczak i jasno mówi, że taki jest właśnie jego cel, żeby w Polsce nie przestało się budować. Panie Jacku, pan się nie boi, RPP i pensje za panem stoją. Zanim pan dopnie swego, będzie już musztarda po obiedzie, rynek sam się rozkręci, a stymulacja ma sens jedynie wtedy, gdy mamy dekoniunkturę, ten moment niestety pan przegapił.