Ceny mieszkań wyższe o 145 proc. Teraz spójrzcie na swoje pensje

Czasem, gdy rozglądam się w swoim otoczeniu i słucham tych, co narzekają, jak drogie są mieszkania i że nigdy nie będzie ich na to stać, a powtarzają to od kilkunastu lat, krew mnie zalewa. Dlaczego? Bo zwykle jest tak, że nawet nie sprawdzili nigdy swojej zdolności kredytowej, albo sprawdzili w jednym, własnym banku. Nie pofatygowali się, żeby poczytać w internecie, albo poradzić się kogoś bardziej obeznanego z tematem, że zdolność kredytowa może się dramatycznie różnić w zależności od banku. Nie zbadali nawet rynku, jakie właściwie są ceny, tylko usłyszeli coś w radiu o średniej cenie za metr kwadratowy i się załamali.

Albo mając niespełna 30 lat uznali, że godnie jest kupić mieszkanie dwupokojowe (mają rację, Eurostat za normę mieszkaniową dla gospodarstwa domowego, nawet tego jednoosobowego, uznaje przynajmniej dwie izby - salon i osobną sypialnię), ale skoro teraz ich nie stać, oddali się rozpaczy, zamiast pokombinować, kupić kawalerkę i po kilku latach zamienić na coś większego. Siedzieli, płakali, a ceny dalej rosły.

Dlaczego mnie krew zalewa? Bo wiele z tych osób tak naprawdę było stać na zakup, tylko oczekiwali, że któregoś dnia zapuka wysłany przez premiera albo ich bank concierge i wszystko załatwi.

To nakręcanie się, że mamy jakiś poważny kryzys mieszkaniowy zaczęło przybierać już nawet jakieś formy wojny międzypokoleniowej. I jasne - ci, którzy na przykład na początku lat dwutysięcznych wykupowali masowo mieszkania za złotówkę, uwłaszczając się na majątku spółdzielczym albo zakładowym, trafili szóstkę w totka. Dziś młodym ludziom trudniej jest kupić mieszkanie. Ale czy naprawdę trudniej niż 10, 15, 20 lat temu? Otóż wcale nie jesteśmy w jakimś historycznym momencie. I nawet Bezpieczny kredyt 2 proc., który w błyskawicznym tempie podbił ceny nieruchomości, nie sprawił, że stało się jakoś specjalnie drożej niż w ciągu ostatnich dwóch dekad. A mam na to dowody.

Dobrze, przyznaję, nie można powiedzieć, że mieszkania są tanie. Bo co to znaczy tanie? Czy mieszkanie powinno być w zasięgu ręki za jedną średnią krajową? Za trzy? Za dziesięć? Tego nie da się rozstrzygnąć, to spór ideologiczny.

Ale można obiektywnie stwierdzić, czy obecnie mieszkania są tanie, czy drogie, patrząc na to, jak było w przeszłości. Zebrałam więc dane na temat cen transakcyjnych na rynku wtórnym od 2006 r. (wcześniej nie sięga baza danych NBP). Sięgnęłam po ceny z każdego IV kwartału co roku aż do 2024 r. i porównałam z danymi GUS na temat średniej pensji w IV kwartale każdego roku pomiędzy 2006 a 2024 r.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:

Tu ważne zastrzeżenie - analizuję średnią pensję nie w sektorze przedsiębiorstw, bo ona obejmuje tylko pracowników firm zatrudniających co najmniej 10 osób, ale średnią pensję w gospodarce narodowej, bo ona pokazuje również zarobki pracowników mniejszych firm oraz całej budżetówki. No to teraz uważajcie.

Najpierw na tapet weźmy średnią cenę dla siedmiu największych miast w Polsce - niewiele powie, za ile możecie coś kupić w tym czy w tamtym mieście, ale dobrze pokazuje szeroko, jakie zmiany cen zachodziły w Polsce w największych miastach od 2006 r.

Okazuje się, że od IV kw. 2006 r. do IV kw. 2023 r. średnia cena 1 mkw. w siedmiu największych miastach wzrosła o 116 proc., podczas gdy średnia pensja w tym samym czasie wzrosła o 183 proc. Pokazuję ten wzrost bez 2024 r., bo wtedy widać największy skok cen wywołany BK 2 proc. Ale nawet z pełnym efektem pompowania cen przez dopłaty do kredytów, nadal kupujący są wygrani. Gdyby policzyć wzrost średniej ceny 1 mkw. w siedmiu miastach aż do IV kw. 2024 r., wyjdzie +145 proc., a pensje w tym czasie wzrosły o +206 proc. i to licząc jedynie do III kw. 2024 r., bo danych za IV kw. GUS jeszcze nie podał.

Policzyłam dla was również, ile metrów kwadratowych mieszkania można było kupić za średnią pensję i jak zmieniało się to od 2006 r. I okazuje się, że w IV kw. 2024 r. można było kupić 0,62 mkw. i w poprzednich latach wcale nie było znacznie lepiej. Szczyt możliwości zakupowych Polacy mieli w latach 2015-2017, kiedy wskaźnik ten sięgnął 0,7 mkw., ale w gruncie rzeczy dziś nie jest wcale tak źle.

Podobną zdolność zakupową, jak dziś, mieliśmy w 2012 r., a w jeszcze wcześniejszych latach było nawet znacznie gorzej niż obecnie. Ba! W latach 2006-2008 średnia pensja nie pozwalała nawet na zakup 0,5 mkw. mieszkania, więc obecne pokolenie ma nawet lepiej niż ówczesne.

Sprawdziłam to samo dla Warszawy, spodziewając się, że wypadnie trochę gorzej, bo to jednak stolica, przyciąga kupujących inwestycyjnie bardziej niż inne miasta. Okazuje się, że średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie wzrosły miedzy IV kw. 2006 r. a IV kw. 2024 r. o 120 proc., podczas gdy średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej o 206 proc. I ponownie wygląda na to, że od 2006 r. zdecydowanie poprawiły nam się możliwości zakupu mieszkania, a nie pogorszyły. 

Punktem odniesienia jest tu znowu 2012 r., kiedy średnia pensja pozwalała na zakup podobnego kawałka mieszkania co obecnie, natomiast w latach 2006-2012 było znacznie trudniej kupić mieszkanie niż obecnie.

Żeby nie było, że coś kręcę, bo podaję dane tylko dla dużych miast, przeanalizowałam również Kielce jako niewielkie miasto liczące mniej niż 200 tys. mieszkańców i w dodatku wyraźnie się wyludniające. Trochę zaskoczyło mnie, że tam wzrost cen mieszkań od 2006 r. był znacznie większy niż w dużych miastach, ale nadal nie dogonił wzrostu pensji. Średnia cena 1 mkw. mieszkania wzrosła tam od IV kw. 2006 r. do IV kw. 2024 r. o 201 proc., a pensje o 206 proc., a przypominam, że pensje mają jeszcze pewnie zapas, bo to dane za III a nie IV kw. 2024 r.

I jeśli chodzi o możliwości zakupowe, w latach 2014-2023 było troszkę lepiej niż dziś, za to w latach 2006-2013 średnia pensja pozwalała na mniej niż obecnie.

I co, naprawdę młodzi mają teraz najgorzej w historii? Jak ktoś nie lubi czytać tylu liczb i porównań, proponuję zerknąć na uproszczony wykres pokazujący, ile metrów kwadratowych mieszkania można było na przestrzeni lat kupić za średnią pensję i szybko sami dojdziecie do wniosku, że w sumie mieszkania nie są dziś tak strasznie drogie.

P.S. Awanturującym się od razu odpowiadam, że nie chcę wcale powiedzieć, że na pewno każdego stać na mieszkanie, tylko mu się nie chce kiwnąć palcem. To oczywiste, że zawsze będzie grupa ludzi bez zdolności kredytowej, jak bardzo by się nie nakombinowali.

P.S. 2. Nie twierdzę też, że ceny mieszkań powinny rosnąć w aktualnym tempie - mamy przecież kryzys demograficzny, w ciągu ostatnich 20 lat zasypywaliśmy też deficyt mieszkań, budując coraz więcej nowych, więc wzrost cen powinien raczej spowalniać. I pewnie tak by było, gdyby mieszkania nie stały się aktywem inwestycyjnym w okresie historycznie niskich stóp procentowych, a potem rząd nie gasił pożaru benzyną.