Czy cięcia stóp procentowych podbiją ceny mieszkań?
Polacy wciąż są skołowani co do tego, czy kupować mieszkanie już teraz, czy może jeszcze się wstrzymać. Spora część czeka na Kredyt 0 proc. lub mają nadzieję na spadek cen nieruchomości. Jednak według ekspertów tańsze kredyty najpierw ułatwiają zakup mieszkań, a dopiero po pewnym czasie stan ten przełoży się na wzrost cen mieszkań. Prognozy wskazują, że na zwiększenie popytu mają mieć też wpływ szybko rosnące wynagrodzenia.
Obecnie na rynku mieszkaniowym klienci wyczekują przecen lub uruchomienia Kredytu 0 proc. Najszybciej można spodziewać się cięć stóp procentowych przez RPP, które nie powodują automatycznych wzrostów cen transakcyjnych mieszkań. Choć te zmiany przykuwają zazwyczaj największą uwagę, to są one jedynie efektem gry podaży i popytu i przychodzą dopiero z czasem. Najpierw ożywienie powinno być widoczne przez pryzmat większej aktywności kupujących.
Wpływ cięć stóp procentowych na dostępność kredytową mieszkań
Według Bartosza Turka, głównego analityka HREiT nie jest tak, że decyzje RPP od razu zmieniają cenniki deweloperów i oczekiwania osób mających na sprzedaż mieszkanie używane. Sprawa jest trochę bardziej skomplikowana, a przełożenie nie jest automatyczne. Aby taki ciąg przyczynowo skutkowy zadziałał, to po pierwsze niezbędne są banki skłonne udzielać więcej kredytów mieszkaniowych oraz potencjalni nabywcy skłonni dokonać zakupu.
Teoretycznie patrząc na dane AMRON-SARFiN za okres od 2009 r. do połowy 2023 r., czyli jeszcze przed uruchomieniem Bezpiecznego Kredytu 2 proc., można wnioskować, że obniżenie stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe o ponad 6 proc. - mówi Bartosz Turek, główny analityk HREiT.
I dodaje, że wiarygodność tego szacunku jest jednak ograniczona z co najmniej kilku powodów. Po pierwsze badany okres był dość krótki i momentami był burzliwy. Jest to o tyle ważne, że przecież na wielkość popytu na kredyty mieszkaniowe wpływa też szereg innych czynników np. sytuacja na rynku pracy, skłonność banków do udzielania kredytów czy skala niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, a nie tylko poziom stóp procentowych.
Warto więc w tym miejscu przytoczyć inne spojrzenie na temat. Przy tańszych kredytach więcej osób ma tzw. zdolność kredytową, czyli w oczach banków stać ich na kredyt. Dokładniejsze szacunki na ten temat ułatwiły udostępnione niedawno przez GUS dane na temat rozkładu dochodów Polaków pracujących na umowie o pracę.
Z dostępnych informacji można wnioskować, że obniżenie stóp procentowych z obecnego poziomu (stopa referencyjna 5,75 proc.) o 1 p.p. może skutkować wzrostem popytu na kredyty o około 17 proc. Aż o tyle powinno bowiem urosnąć grono osób, które przy niższym oprocentowaniu hipotek zyska w oczach banków zdolność kredytową.
Z szacunków HREiT wynika, że to dużo biorąc pod uwagę, że obniżenie stóp procentowych może ograniczyć raty kredytów, o wydawałoby się skromne 9 proc. Warto dodać, że zgodnie z większością formułowanych obecnie prognoz podstawowa stopa procentowa w 2025 r. powinna w Polsce zostać obniżona o 1 p.p. właśnie.
Dynamiczny wzrost wynagrodzeń będzie miał wpływać na popyt
Eksperci HREiT wspominają, że oczekiwane łagodzenie polityki monetarnej nie jest jedyną pozytywną i spodziewaną aktualnie zmianą, która może wpływać na wielkość popytu na mieszkania, bo zgodnie z projekcją inflacji i PKB opublikowaną przez NBP w lipcu 2024 r., wynagrodzenia w br. mają rosnąć w tempie 12,9 proc. (r./r.).
W 2025 r. dynamika ta ma zwolnić, ale wciąż wynosić ma 8,9 proc. Nawet jeśli prognozy te będą rewidowane w dół, to i tak pod koniec 2025 r. przeciętna pensja powinna być o około 10 proc., a może nawet o kilkanaście procent wyższa niż w drugim kwartale br. To w oczywisty sposób również powinno poszerzyć grono osób, które posiadać będą zdolność kredytową - prognozuje Bartosz Turek.
Według niego łącząc więc już tylko spodziewane efekty obniżek stóp procentowych oraz spodziewane zmiany wynagrodzeń, można szacować, że pod koniec 2025 r. popyt na kredyty mieszkaniowe może być nawet o 25-35 proc. wyższy.
Dopiero jednak w praktyce zobaczymy czy po pierwsze RPP faktycznie obetnie stopy procentowe, czy wynagrodzenia dalej będą dynamicznie rosnąć, a ponadto czy wzorem lat ubiegłych rodacy, którzy zdobędą odpowiednią zdolność kredytową, w miarę płynnie zdecydują się ją wykorzystać. W to, że banki będą bowiem skłonne rzeczonych kredytów udzielać, trudno dziś wątpić - twierdzi Bartosz Turek.
Wpływ obniżki stóp procentowych na wzrost cen nieruchomości w perspektywie kilku lat
Bartosz Turek zaznacza, że co do zasady niższe stopy procentowe powinny najpierw doprowadzić do wzrostu liczby zawieranych transakcji, a dopiero potem może mieć to przełożenie na ceny i chodzi tu oczywiście o ceny transakcyjne, a nie ofertowe.
Taki wniosek prezentują też autorzy raportu przygotowanego pod egidą Banku Rozrachunków Międzynarodowych w 2017 r. Dowodzą oni, że obniżenie stóp procentowych w USA o 1 p.p. skutkowało wzrostem cen nieruchomości o 5 proc. w perspektywie 3 lat. Co więcej, wpływ ten rósł stopniowo wraz z mijającym czasem.
We wspomnianym raporcie przytaczane są jednak zarówno prace naukowe sugerujące znacznie mniejszy wpływ stóp procentowych na zmianę cen nieruchomości oraz znacznie bardziej spektakularna teoria (Himmelberg 2005) sugerująca, że cięcia stóp od razu przekładają się na poziom cen nieruchomości, a w dłuższym terminie ich wpływ może być nawet kilka razy większy niż ten wspomniany powyżej.
Na rynku rodzimym dane dostępne są za relatywnie krótki okres, a ponadto od 2020 r. mieliśmy do czynienia z regularnie nawracającą nierównowagą popytu i podaży, co skutkowało dynamicznym wzrostem cen - zauważa Bartosz Turek.
Ekspert, patrząc jednak na suche dane z lat 2007-2020 (NBP) wywnioskuje, że obniżenie stóp procentowych o 1 p.p. spowoduje w perspektywie 3 lat wzrost cen nieruchomości w największych miastach o około 8 proc. Przy tym oczywiście stopy procentowe nie są jedynym, a nawet nie są bezpośrednim determinantem zmian cen mieszkań. Te zależą od gry podaży i popytu, a to na właśnie te wielkości wpływa poziom stóp procentowych.
Teoria jest więc taka, że niższe stopy procentowe oznaczają przeważnie tańsze kredyty, a więc też łatwiejszy dostęp do tego rodzaju finansowania. To powinno podnieść popyt na mieszkania, o ile taniejącym kredytom towarzyszą banki skłonne udzielać takiego finansowania i potencjalni kupujący skłonni do zadłużania na cele mieszkaniowe. Większy popyt natomiast, przy innych czynnikach stałych, zwykł pozytywnie przekładać się dynamikę zmian cen mieszkań - wyjaśnia główny analityk HREiT.
Prognozy napawają optymizmem
Eksperci twierdzą, że wspomniana skłonność do zadłużania się nie wynika jednak tylko z tego, jak bardzo niezaspokojone są podstawowe potrzeby mieszkaniowe, ale przede wszystkim z tego, czy obywatele z optymizmem patrzą w przyszłość. Kluczowe są tu więc poczucie bezpieczeństwa dawane np. przez niskie bezrobocie i rosnące płace. Pod tym względem można mieć dziś bardzo mocne podstawy, aby sądzić, że tańsze kredyty przełożą się na wzrost popytu na mieszkania.
Banki są bowiem skłonne udzielać kredytów, bezrobocie jest niskie, a płace od ponad 2 lat rosną z dwucyfrową dynamiką. Jak dodamy do tego fakt, że inflacja nie jest już dwucyfrowa, a zgodnie z prognozami w pierwszej połowie 2025 r. osiągnie szczyt i potem będzie dążyć do celu inflacyjnego, to daje nam to bardzo solidne podstawy do tego, aby sądzić, że optymizmu wśród rodaków nie zabraknie. Przynajmniej o ile nie wydarzy się nic niespodziewanego - informuje HREiT.
O tym, jak dużego wzrostu popytu można spodziewać się w odpowiedzi na niższy koszt pieniądza czy po prostu łatwiejszy dostęp do kredytów, decyduje to, jak bardzo potrzeby kupujących są niezaspokojone.
Chodzi o to, czy wcześniej przed luzowaniem polityki pieniężnej mieliśmy do czynienia z trudnym dostępem do kredytów (jak np. w 2022 lub 2020 r.). Jeśli tak, to można się spodziewać, że popyt kumulujący się w okresie zakręconych kurków z kredytami, większą falą rozleje się na rynek w momencie ułatwienia dostępu do kredytów - komentuje Bartos Turek.
W jego ocenie mniejszą lub przynajmniej bardziej przewidywalną erupcję popytu powinno się zauważyć natomiast, gdy nie ma dużej akumulacji popytu odroczonego, a przed rozpoczęciem cięć stóp procentowych dostęp do kredytów nie był nadmiernie ograniczany, lub -co więcej- tj. obecnie jest się relatywnie świeżo po zakończeniu programu mieszkaniowego, który pozwolił wielu osobom na realizację marzeń o własnym M.
Tym razem mamy też do czynienia z dodatkowym wentylem bezpieczeństwa, czyli kredytami ze stałym oprocentowaniem. One już zaczęły przecież reagować na oczekiwania dotyczące cięć stóp procentowych - stwierdza analityk.
Uważa też, że w oczekiwaniu na niższe stopy procentowe kontrakty IRS zaliczyły w ostatnich miesiącach zauważalny spadek. Banki wykorzystują tę okazję do oferowania tańszych kredytów ze stałym oprocentowaniem. Wpływa to już pozytywnie na dostęp do kredytów. Ma też szanse na przełożenie się na wzrost popytu na kredyty jeszcze zanim RPP zacznie ciąć stopy procentowe.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Po kilku latach turbulencji, jest szansa, że na rynek wróci normalność
Eksperci wskazują, że należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy wzrost popytu, wywołany spadkiem stóp procentowych, przełoży się na wzrost cen mieszkań. To znowu nie jest bowiem oczywiste albo przynajmniej skala tego oddziaływania może być skrajnie różna.
Np. dziś mamy bogatą ofertę mieszkań na sprzedaż, która lokalnie rodzi nawet ryzyko nadpodaży. Do tego spodziewany wzrost popytu powinien następować stopniowo, nie tylko dlatego, że oprocentowanie kredytów ze stałą stopą procentową zaczęło już spadać w oczekiwaniu na pierwsze decyzje RPP, ale też dlatego, że wg prognoz cięcia stóp mają być stopniowe. Mamy więc zupełnie inne warunki niż te z 2023 r. - mówi Bartosz Turek.
I przypomina, że wtedy po okresie kompletnego zakręcenia i zaszpuntowania kurków z kredytami (ze względu na działania RPP i KNF) doszło raptem do gwałtownego ułatwienia w dostępie do kredytów (rekomendacja KNF, program Bezpieczny Kredyt 2 proc., a potem też cięcia stóp przez RPP). Wszystko to podlane było dobrą sytuacją na rynku pracy (niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia) i inflacją, która w lutym 2023 r. osiągnęła swój szczyt i zaczęła szybko spadać.
A gdyby i tego było mało, to działo się to w otoczeniu niewystarczającej podaży i deweloperach, którzy dopiero zmieniali nastawienie z trybu chronienia marż, w tryb rozwijania skali prowadzonej działalności - informują eksperci.
Bartosz Turek zauważa, że aktualna sytuacja jest też zupełnie inna niż w 2021 r., kiedy przy obowiązujących już od kilku miesięcy niemal zerowych stopach procentowych raptem banki zaczęły w styczniu znowu przyjmować wnioski kredytowe od osób posiadających niski wkład własny. Tu też braki podażowe dawały się we znaki (efekty epidemii), a niezaspokojony popyt był bardzo duży.
Przecież w 2020 r. wiele osób nie mogło liczyć na kredyty pomimo oprocentowania na poziomie zaledwie 2-3 proc. Wszystko dlatego, że banki podniosły wymagany wkład własny i zamknęły drzwi przed przedsiębiorcami, osobami z krótkim stażem na umowie o pracę, osobami zarabiającymi na śmieciówkach lub po prostu tymi działającymi w branżach dotkniętych przez skutki lockdownów. Przy tym popyt na mieszkania wzrósł także dlatego, że wirus zmienił potrzeby mieszkaniowe wielu osób - potwierdza główny analityk HREiT .
Dodaje też, że efekt był taki, że zarówno w 2023 r., jak i w 2021 r. mieli do czynienia z gwałtownym wzrostem cen mieszkań, a determinanty tych zmian daleko wykraczały ponad jedynie efekty polityki monetarnej. Dziś rozwój wydarzeń powinien być znacznie mniej dynamiczny.
Mamy więc pierwszą od lat szansę na to, że spodziewane obniżki stóp procentowych doprowadzą do stopniowego wzrostu popytu na mieszkania, na który to wzrost popytu strona podażowa nie tylko może odpowiedzieć, ale na który już wydaje się być chociaż częściowo przygotowaną. Mamy więc szansę na to, że rosnącej liczbie zawieranych transakcji nie będzie towarzyszył skokowy wzrost cen mieszkań - podsumowuje Bartosz Turek.
I puentuje to w ten sposób, że bardziej prawdopodobna jest stonowana aprecjacja wartości nieruchomości w kolejnych latach. W warunkach idealnych potencjalny wzrost cen nieruchomości byłby wolniejszy niż dynamika wzrostu wynagrodzeń.
Zagrożeniem dla takiego scenariusza byłyby gwałtowne zmiany w otoczeniu. Przy tym taką gwałtowną zmianą nie powinien okazać się tzw. Kredyt 0 proc. Powód jest prosty, temperatura sporu toczącego się wokół tego programu jest odwrotnie proporcjonalna do jego wagi rynkowej, szczególnie biorąc pod uwagę zapowiedziane limity i ograniczenia.
