Rewolucje w najmie. Mieszkańcy kurortów mają dość turystów
Europejskie kurorty mierzą się z nową rzeczywistością, bo najem krótkoterminowy stał się obecnie jednym z kluczowych wyzwań dla lokalnych społeczności. Jednak od jakiegoś czasu wprowadzane są nowe regulacje, które powoli zmieniają krajobraz europejskiego rynku najmu. Jak więc pogodzić korzyści płynące z turystyki z potrzebami mieszkańców?
W ostatnich latach, wraz z gwałtownym wzrostem popularności platform internetowych oferujących wynajem krótkoterminowy, takich jak Airbnb i Booking.com, Europa stanęła w obliczu szeregu wyzwań. Z jednej strony, najem krótkoterminowy przyczynił się do rozwoju turystyki i dał właścicielom nieruchomości nowe możliwości zarobku. Z drugiej strony, wzrost liczby ofert najmu krótkoterminowego, jak pokazują dane Eurostatu, wywołał obawy dotyczące dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców, wzrostu cen nieruchomości oraz potencjalnych konfliktów z lokalnymi społecznościami.
Aby sprostać tym zmianom, zarówno na poziomie Unii Europejskiej, jak i w poszczególnych państwach członkowskich, podjęto inicjatywy mające na celu uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego. Istotnym czynnikiem jest też Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1476 z dnia 16 maja 2024 roku w sprawie gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami wynajmu krótkoterminowego, które weszło w życie 12 czerwca 2024 roku.
Rząd szykuje zmiany dotyczące wynajmu krótkoterminowego
Ministerstwo Sportu i Turystyki jest w trakcie intensywnych prac nad rządowym projektem ustawy regulującej najem krótkoterminowy i zapowiada uchwalenie nowych przepisów już w 2025 roku. Głównym celem tych zmian jest dostosowanie polskiego prawa do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego oraz zwiększenie przejrzystości na rynku.
Eksperci wskazują, że do 2026 roku resort planuje wprowadzenie centralnego, ogólnopolskiego rejestru obiektów oferujących wynajem krótkoterminowy. Każdy właściciel zamierzający wynajmować mieszkanie lub lokal turystom będzie zobowiązany do jego zgłoszenia i uzyskania unikalnego numeru identyfikacyjnego. Właściciel będzie musiał prowadzić działalność zgodnie z przepisami, udostępnianie regulaminu pobytu gościom i mieszkańcom budynku oraz podanie numeru kontaktowego do zgłaszania problemów.
Jedną z kwestii budzących dyskusje jest możliwość uzależnienia wynajmu krótkoterminowego od zgody zarządcy budynku lub wspólnoty mieszkaniowej. Jednakże obecne orzecznictwo sądów polskich generalnie stoi na stanowisku ochrony prawa własności i ogranicza możliwości wspólnot mieszkaniowych w zakresie zakazywania najmu krótkoterminowego - mówi Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats.
Ministerstwo analizuje również możliwość nadania samorządom kompetencji do regulowania działalności najmu krótkoterminowego na swoim terenie. Władze lokalne mogłyby decydować o ograniczeniu tego rodzaju wynajmu w określonych rejonach, co mogłoby pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z nadmiernym ruchem turystycznym i konfliktami z mieszkańcami.
Dobrze przemyślane regulacje wynajmu krótkoterminowego są bardzo potrzebne w naszym kraju, szczególnie w kontekście eliminacji szarej strefy oraz podniesienia standardów bezpieczeństwa i jakości usług. Z perspektywy firmy zarządzającej najmem, często obserwujemy negatywny wpływ nieprofesjonalnej działalności osób prywatnych i okazjonalnych gospodarzy - komentuje Ewa Wielgórska.
I dodaje, że niektóre ich praktyki, takie jak unikanie opodatkowania czy lekceważenie standardów branżowych - w tym tolerowanie uciążliwych imprez - zaburzają funkcjonowanie rynku.
Zdecydowanie popieramy ideę stworzenia centralnego rejestru obiektów, dostosowanego do specyfiki tej branży. Rozsądne regulacje powinny ograniczyć overtourism, jednocześnie chroniąc potencjał wzrostu branży, zwłaszcza biorąc pod uwagę rosnącą popularność Polski jako destynacji turystycznej. Apartamenty stanowią ważny element tej oferty, odpowiadając na specyficzne potrzeby, takie jak wyjazdy rodzinne czy wynajem średnioterminowy - twierdzi prezes zarządu Fairy Flats.
Hiszpańskie regulacje są zależne od regionu
Eksperci wspominają, że Hiszpania charakteryzuje się złożonym systemem regulacji najmu krótkoterminowego, obejmującym zarówno przepisy krajowe, jak i regulacje regionalne oraz lokalne. Kraj ten jako pierwszy w Unii Europejskiej wdrożył przepisy dostosowujące prawo do unijnej dyrektywy.
Kluczowe jest wprowadzenie od 1 lipca 2025 roku obowiązkowego krajowego rejestru wszystkich mieszkań wynajmowanych na krótki okres lub sezonowo. Właściciele nieruchomości muszą zarejestrować swoje obiekty i uzyskać unikalny numer rejestracyjny. Numer ten będzie musiał być widoczny we wszystkich ogłoszeniach online. Ważnym ogólnokrajowym obowiązkiem właścicieli jest także rejestrowanie swoich najemców na lokalnych komisariatach - ocenia Ewa Wielgórska.
Według niej poza regulacjami krajowymi każda autonomiczna wspólnota, a nawet poszczególne miasta, posiadają własne przepisy, co prowadzi do dużego zróżnicowania regionalnego. Barcelona i Malaga wprowadziły kilkuletnie ograniczenia w wydawaniu nowych licencji, a w niektórych obszarach nawet całkowite zakazy, aby walczyć z overtourismem i niedoborem mieszkań. Walencja z kolei określiła nowe wymogi, które wymagają pozwoleń i ograniczają wynajem do całych nieruchomości.
Od stycznia we Włoszech weszły nowe regulacje
Włochy również zaostrzają swoje regulacje. Państwo to ustanowiło obowiązkowy Krajowy Kod Identyfikacyjny (CIN) dla wszystkich nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Termin na dostosowanie się do nowych przepisów upłynął 1 stycznia 2025 roku. CIN ma ujednolicić regulacje, poprawić rozpoznawalność i zwalczyć nielegalny wynajem.
Ponadto kraj ten wprowadził ogólnokrajowy zakaz stosowania skrzynek na klucze i automatycznego meldowania się w przypadku krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Właściciele lub zarządcy nieruchomości są teraz zobowiązani do osobistego spotkania się z gośćmi, przekazania im kluczy i zweryfikowania ich tożsamości, a także do zgłaszania danych gości na policję w ciągu 48 godzin od ich przyjazdu.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Moratorium i podatek uderzają w Airbnb na Węgrzech
Dane od ekspertów podają, że Węgry wprowadziły specyficzne regulacje dotyczące rynku najmu krótkoterminowego, koncentrując się przede wszystkim na Budapeszcie. Rząd węgierski ogłosił dwuletnie moratorium na rejestrację nowych krótkoterminowych miejsc noclegowych w stolicy, obowiązujące od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2026 roku.
To część rządowych działań dążących do rozwiązania rosnącego kryzysu mieszkaniowego w stolicy poprzez ograniczenie liczby nieruchomości dostępnych na krótkoterminowy wynajem - wspomina Ewa Wielgórska.
I zwraca uwagę na to, że zmiany obejmą także roczny zryczałtowany podatek od krótkoterminowego wynajmu w Budapeszcie, który zostanie zwiększony niemal czterokrotnie, z 38 400 HUF do 150 000 HUF za pokój.
Ma to na celu zmniejszenie atrakcyjności krótkoterminowego wynajmu i zachęcenie właścicieli do oferowania swoich nieruchomości na długoterminowy wynajem. Unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia danych prawdopodobnie wymusi dalsze dostosowania krajowych przepisów Węgier w przyszłości i implementowanie ich także w innych miastach - wyjaśnia prezes zarządu Fairy Flats.
Mądre wdrażanie nowych przepisów nie powinny zniszczyć lokalnych rynków mieszkaniowych
Europejskie miasta stają w obliczu bezprecedensowych zmian. Trend jest jasny - większa kontrola, transparentność i ochrona lokalnych społeczności. Krajowe systemy rejestracji, rosnące obowiązki właścicieli nieruchomości oraz wzmocnienie roli samorządów w regulowaniu tego sektora to dopiero początek. Rozporządzenie Unii Europejskiej dotyczące gromadzenia i udostępniania danych staje się katalizatorem zmian, wymuszając dostosowania na poziomie krajowym.
Eksperci zastanawiają się, czy te regulacje okażą się skuteczne i czy uda się pogodzić interesy turystów i mieszkańców. Według nich Europa stoi przed wyzwaniem znalezienia złotego środka, który pozwoli czerpać korzyści z turystyki, nie niszcząc lokalnych rynków mieszkaniowych i tożsamości miast. Przyszłość rynku najmu krótkoterminowego w Europie zależy od mądrego wdrażania nowych przepisów i ich elastycznego dostosowywania do specyfiki poszczególnych regionów.
Przepisy UE wymuszają regulację branży, ale jednocześnie dają krajom członkowskim duże pole manewru w zakresie postanowień szczegółowych. Regiony atrakcyjne turystycznie i biznesowo potrzebują bazy apartamentowej, więc w żadnym z krajów UE nie idzie to w stronę likwidacji tej branży i z pewnością tak też nie stanie się w Polsce - dodaje Ewa Wielgórska.
I puentuje, że mądre regulacje pozwalają osiągać cele fiskalne oraz porządkują zasady działalności, by poprawiać standardy obsługi gości, jednocześnie dbając o zrównoważony rozwój społeczności lokalnych.
