Nadchodzi nowy hit inwestycyjny. Nieruchomości na wynajem dla każdego i bez podatku
Landlordzi będą mieć konkurencję. Rząd w końcu otworzy drzwi do zysków z najmu dla każdego zwykłego Polaka, czyli kończy pracę nad REIT-ami. Czy fundusze sprzątną sprzed nosa mieszkania zwykłym rodzinom? Wcale nie muszą. Za to rynek najmu się ucywilizuje, ceny spadną i jeszcze wszyscy na tym zarobią.
O wprowadzeniu REIT-ów w Polsce mówi się co najmniej od dziesięciu lat i każdy kolejny rząd je odpuszcza, bo nie umie, nie wie jak. W końcu rok temu obiecał się za nie zabrać rząd Donalda Tuska i wygląda na to, że naprawdę może to dowieźć. Po roku od złożenia obietnic w Ministerstwie Finansów kończą się już prace koncepcyjne. Kto powinien z tego powodu drżeć ze strachu a kto się cieszyć?
Co to za wehikuł inwestycyjny
REIT (z ang. REIT — real estate investment trust) to fundusze albo spółki inwestujące w nieruchomości. Najczęściej komercyjne, ale również w mieszkania - to zależy od decyzji danego kraju, jak sprawy ułożyć. Bo wiedzieć musicie, że choć w Polsce od dekady nie możemy się doczekać przepisów pozwalających na powołanie do życia naszych polskich własnych REIT-ów, to takie wehikuły działają w kilkudziesięciu krajach świata od lat.
Wygląda na to, że w Polsce REIT-y, zwane na różnych etapach prac koncepcyjnych SINN-ami albo FINN-ami, będą mogły inwestować też w mieszkania na wynajem. Ba, to może być wręcz jeden z ich głównych celów - jak zapowiadał rok temu ówczesny wiceminister rozwoju Jacek Tomczak.
Co was to wszystko obchodzi? Ano to, że ideą REIT-ów jest to, że zarabiają na tych nieruchomościach nie dla siebie, ale przede wszystkim dla was. Innymi słowy, za pośrednictwem REIT-ów można inwestować już małe kwoty w nieruchomości i czerpać zyski z ich wynajmu bez konieczności kupowania samodzielnie od razu kawalerki za pół miliona złotych. W ten sposób popularne od lat w Polsce inwestowanie w mieszkania na wynajem trafiłoby pod strzechy, a najbogatsi Polacy, których stać było na kupienie kilku mieszkań na wynajem, zyskaliby potężną konkurencję.
Więcej wiadomości Bizblog.pl na temat zakupu mieszkania
Inwestycje bez podatku
Wygląda na to, że to się wkrótce naprawdę może wydarzyć. Prace koncepcyjne w Ministerstwie Finansów już się kończą. Szczegółów nie znamy, ale znamy i to od roku podstawowe założenia, o których pisałam już w Bizblog:
- REIT-y mają być spółkami akcyjnymi notowanymi na GPW;
- ich kapitał zakładowy to min. 100 mln zł;
- 90 proc. swoich zysków będą miały obowiązek wypłacać inwestorom, czyli wam, w postaci dywidendy;
- REIT-y będą płacić podatek według preferencyjnej stawki 10 proc. i dopiero w momencie wypłaty tej dywidendy;
- a akcjonariusze pobierający dywidendę, czyli potencjalnie wy, nie będziecie płacić od niej żadnego podatku.
Brzmi dobrze? Nie dość, że zwykły szaraczek będzie mógł zarabiać na wynajmie, mając nawet i skromne środki do zainwestowania, to jeszcze nie będzie płacić podatku Belki, podczas gdy nawet od lokat bankowych czy obligacji płacić musi 19 proc. z zysku. Jeśli Polacy to skumają, to może stać się prawdziwym hitem inwestycyjnym!
Tak na marginesie, to był jeden z powodów, dla których polski rząd długo wstrzymywał się przed powołaniem REIT-ów do życia - zwyczajnie obawiał się, że będą zbyt potężną konkurencją dla obligacji skarbowych. Czyżby teraz już się tego nie bał? Widocznie wie doskonale, że oszczędności Polaków są znacznie większe niż jeszcze choćby pięć lat temu i na wszystkie aktywa znajdzie się finansowanie, jeśli tylko będą atrakcyjne dla Kowalskiego.
Tańszy najem bez skoku cen mieszkań - jak to zrobić?
No dobrze - nowy potencjalny hit inwestycyjny to tylko jeden skutek wprowadzenia REIT-ów. Ale tych skutków i to bardzo poważnych może być znacznie więcej.
Ich przeciwnicy - a takich niemało - alarmują, że przecież jak fundusze zaczną skupować masowo mieszkania na wynajem, to sztucznie podbiją ich ceny i wyczyszczą podaż, ograniczając możliwości zakupowe zwykłej polskiej rodzinie, która chciałaby zamieszkać na swoim.
I to może być prawda, o ile ustawa zostanie źle napisana. Jeszcze w 2024 r. firma JLL wspólnie z bankiem Pekao oszacowała, że zarówno indywidualni inwestorzy jak i ci instytucjonalni mogliby wpakować w REIT-y kapitał rzędu 20 mld zł. To dużo. Te 20 mld zł fundusze wydawałyby przecież nie tylko na mieszkania na wynajem, ale też biura czy powierzchnie magazynowe, ale to wciąż mógłby być istotny impuls dla rynku mieszkaniowego.
Ale nie musiałby. Można przecież napisać prawo tak, że fundusze nie mogłyby skupować gotowych mieszkań, ale zlecać ich budowę deweloperom. Eksperci wskazują, że właśnie dlatego w planie jest postawienie REIT-om wysokich wymogów kapitałowych. A więc na tym froncie z grubsza sprawę mamy załatwioną.
Ale jest też druga strona medalu - większa podaż mieszkań na wynajem, to niższe ceny najmu. Nie mówiąc już o ucywilizowaniu rynku. Jednym słowem, REIT-y to według mnie samo dobro, jeśli ustawa będzie przemyślała i z góry wyeliminuje potencjalne zło. A czasu na przemyślenie było dużo, naiwnie więc liczę, że się uda.
