Nowy podatek obniży ceny mieszkań. Czas dobrać się do skóry deweloperom

Deweloperzy płaczą publicznie, że mieszkania są drogie, bo gruntów pod zabudowę brakuje w największych miastach, a jak są, to strasznie drogie. Rzeczywiście ceny ostro poszybowały. Zerknijcie na dane NBP, które pokazują, jak ceny gruntów wraz z zagospodarowaniem terenu rosły na przykładzie Warszawy i Krakowa. To ta granatowa linia, jej wystrzał w 2020 r. i turbodoładowanie, jakiego dostała w 2023 r., mówi wystarczająco dużo, nawet liczb nie trzeba sczytywać z wykresu.

To rzeczywiście powoduje, że udział ceny gruntu w koszcie budowy rośnie. Ale czy naprawdę jakoś dramatycznie? W Warszawie z 22 proc. w 2020 r. do 24 proc. w 2023 r., więc bez dramy. Gorzej jest w Krakowie, bo w latach 2020-2024 udział ten urósł z 14 do 19 proc., podobnie we Wrocławiu, w Poznaniu z 15 do 19 proc., a w Trójmieście z 13 do 18 proc.

Wystarczy, wróćmy do tezy, że brakuje gruntów pod inwestycje mieszkaniowe i to jeden z większych problemów. Niedawno Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, wyliczał w rozmowie z forsal.pl, że w ciągu ostatnich trzech lat w czterech największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto) uwolniono pod budowę mieszkań jedynie 63 ha ziemi, podczas gdy potrzebujemy co najmniej 80 000 ha, „aby sprostać obecnym wymaganiom rynku”.

Wow! Zrobiło wrażenie. Kamil Sobolewski jest współautorem raportu pt.: „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków” i tam o tej potrzebie uwalniania gruntów poczytać możecie sobie więcej.  I to wszystko prawda - konieczne są plany zagospodarowania terenu, uproszczenie procedur itd. Ale to tylko jedna strona medalu.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej: 

O drugiej jest znacznie ciszej - to grunty, których deweloperzy nie muszą kupować, bo już je mają, więc ani dostępność, ani cena nie są tu problemem. Problemem - i to nie deweloperów, ale ich klientów - jest to, że deweloperzy te grunty skupują i przetrzymują, budując, jak to się ładnie mówi, banki ziemi. A korzystać z nich będą wtedy, kiedy będzie im się opłacało na nich budować. Czyli nie teraz, bo teraz podaż mieszkań jest już duża, a popyt mały, po co więc powiększać jeszcze podaż? Od tego tylko ceny mieszkań by spadły.

Napisałam, że o tej drugiej stronie medalu mało się mówi, ale nie wcale, tylko nie w mainstreamie. Ostatnio wprost powiedział o tym ekonomista Marek Zuber w podkaście „Biznes na Ostro”:

I jego zdaniem to źle, należałoby tych deweloperów zmotywować do tego, że jak już mają ziemię, to muszą na niej budować. Jak? Nowym podatkiem.

Dziwne? Komunizm? Zuber przypomina, że nawet w kraju, który kojarzy się jako mekka wolnego rynku, czyli w USA, prezydent Joe Biden, widząc ostry wzrost cen ropy dwa lata temu, powiedział podczas konferencji prasowej ostro, że w kraju jest bardzo wiele koncesji wydanych na wydobywanie ropy łupkowej, zachęca zatem do tego, żeby rozpocząć ich eksploatację. A jeśli nie zostanie ona rozpoczęta, to zastanowi się nad mechanizmem, który do tego zachęci - miał oczywiście na myśli jakiegoś rodzaju przymus ekonomiczny. Przecież to dokładnie taka sama sytuacja!

Ale to nie tylko jeden Marek Zuber powariował (nakładanie dodatkowych podatków to raczej domena lewicy, a Zuber znany jest jako liberał, stąd niektórzy mogą podejrzewać pomieszanie zmysłów). Wspomniany na początku Kamil Sobolewski to też zwolennik wolnego rynku i on też proponuje podobne rozwiązanie! Wczytałam się w ów raport „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków” i okazuje się, że jedną z rekomendacji jest zapowiedź wprowadzenia podatku od wartości gruntu.

Nie każdego gruntu, choć tak rekomenduje OECD, tylko że to może budzić zbyt duży opór społeczny. Chodzi wyłącznie o niezabudowane grunty miejskie albo zabudowane po 2024 r. np.: nowym domem jednorodzinnym albo parkingiem naziemnym w sytuacji, gdy plan miejscowy pozwalał na intensywną zabudowę wielorodzinną. 

I nie od razu, ale za kilka lat, bo nie chodzi o to, żeby fiskus się obłowił, ale żeby zmotywować właścicieli gruntów do działania i dać im na to działanie czas, zanim zacznie się ich finansowo karać, by przetrzymywanie gruntów ponad średni czas realizacji procesów administracyjnych i budowlanych stało się nieopłacalne.

Stawka? 0,1 proc. - to powinno według autorów raportu sprowokować prywatnych właścicieli do optymalizacji zagospodarowania gruntów. Optymalizacji, a więc intensywnej zabudowy zamiast stawiania luksusowego bliźniaka w miejscu, gdzie mogłoby powstać duże osiedle.

To się nazywa dobieranie do skóry.

A może to nadal stek bzdur ekonomistów, którzy nie rozumieją specyfiki rynku nieruchomości? Pytam Jana Dziekońskiego, założyciela FLTR, który właśnie tym rynkiem się zawodowo zajmuje.

Dodaje, że to nie znaczy jednak, że podatek od niewykorzystanego gruntu spowodowałby, że budowałoby się w Polsce o te 50 tys. mieszkań rocznie więcej, bo czasem są to osoby prywatne, które po prostu nie mają wystarczających środków, żeby już ruszyć z budową, czasem te grunty są na handel, ale część to rzeczywiście duzi deweloperzy, którzy po prostu kumulują sobie zapas ziemi, żeby mieć na kolejne 5-6 lat inwestycji.

I podkreśla, że podatek od niezabudowanych gruntów to wcale nie jest zupełnie nowy pomysł. 

To jeszcze wisienka na torcie: przez te trudno dostępne, a więc drogie grunty mieszkań ponoć nie da się budować taniej, prawda? To teraz zobaczcie - zgodnie z analizą FLTR koszt gruntu to 16 proc. ceny budynków wielorodzinnych, a zysk brutto dewelopera to 26 proc.

Komentarz jest zbędny.