Ile naprawdę kosztują mieszkania w Polsce? Koniec iluzji
Czytacie z przerażeniem, że średnia cena za 1 mkw mieszkania w Warszawie to 17,8 tys. zł. Tylko że to cena ofertowa, cena transakcyjna to teraz raczej 16,3 tys. zł. Ale tym też nie należy się sugerować, bo jak rodzina szuka mieszkania, czyli kawalerki odpadają, to się okazuje, że średnia cena to nawet niecałe 12 tys. zł i to żadna wielka okazja.
Przez rynek nieruchomości przetacza się fala zrywającą kotary zasłaniające prawdziwe ceny mieszkań.
Prawdziwe ceny mieszkań wychodzą z ukrycia
A to od 11 września deweloperzy mają obowiązek podawać w ogłoszeniach ceny ofertowe zamiast zapraszać klienta do biura na rozmowę i go urabiać, a w zależności od tego, jak bardzo jest napalony, taką ofertę mu składać.
A to za sprawą społecznej akcji ruchu pod nazwą Deweloperuch w internecie zostaną udostępnione ceny transakcyjne mieszkań na rynkach ośmiu miast: z 8 miast - Warszawy, Wrocławia, Katowic, Krakowa, Łodzi, Poznania, Trójmiasta. To będą dane o transakcjach zawartych w tym roku na rynku pierwotnym, ale tylko z tych inwestycji, w których nadal prowadzona jest sprzedaż - żeby chętni na zakup mogli sobie porównać, po ile dopiero co zostały sprzedane sąsiednie lokale w tym samym budynku.
A oto mamy kolejny sukces, bo na Komisji Infrastruktury został przegłosowany pomysł Polski 2050, by uwolnić wszystkie dane o cenach transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości (tego samego, z którego dane dla 8 miast kupuje własne Deweloperuch z publicznej zbiórki) i upublicznić je wszystkim za darmo w internecie.
Na drugie i trzecie będzie trzeba jeszcze chwilę poczekać, bo Deweloperuch dopiero złożył swoje wnioski w RCN, a całkowite uwolnienie tego rejestru mocą ustawy musi przejść jeszcze długą drogę legislacyjną, bo sejmowa komisja to był dopiero początek.
I dlatego właśnie tymczasem pomogę wam trochę inaczej, z grubsza pokazując te prawdziwe ceny mieszkań. Niby z grubsza, ale i tak się zdziwicie.
Kawalerki zaburzają prawdziwy obraz sytuacji
To, co odczarowuje trochę te wysokie ceny mieszkań, które macie w głowie w odniesieniu do swojego miasta, to są dwie sprawy. Po pierwsze warto analizować różnicę pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. To banał, że transakcyjne są niższe, ale macie świadomość, jak bardzo?
Jakiś czas temu to dla was liczyłam. Teraz, patrząc tak na szybko na dane NBP za II kwartał 2025 r. widać, że w Warszawie na rynku wtórnym ceny transakcyjne są o 11 proc. niższe niż ofertowe, w Krakowie o 10 proc., a w Gdańsku o 12 proc.
Ale to jeszcze nic, a na dodatek takie statystyki też was mogą wprowadzać w błąd. Nie tylko dlatego, że to średnia, więc jasne jest, że zupełnie inna jest cena w centrum miasta, inna na obrzeżach. Ale również dlatego, że średnie ceny ogromnie różnią się też w zależności od metrażu mieszkania.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
Macie pojęcie, jak bardzo?
Weźmy za przykład Warszawę. Ostatnie dane NBP za II kwartał 2025 r. pokazują, że na rynku wtórnym średnia cena transakcyjna to 16 355 zł za mkw.
No i zaczyna się lament, że jak tu przeciętną rodzinę ma być stać na własne mieszkanie. Tylko że rodzina nie mieszka w kawalerce, prawda? Rodzina potrzebuje większego metrażu i jeśli rozgląda się w lokalach powyżej 80 mkw, to okaże się, że średnia cena transakcyjna takich mieszkań w stolicy to 12,3 tys. zł.
W przypadku metraży 60-80 mkw średnia cena jest jeszcze niższa, to 11,8 tys. zł, a to przecież aż o jedną trzecią mniej niż średnia cena dla wszystkich lokali niezależnie od metrażu, dokładnie o 28 proc. mniej.
Nawet w najbardziej popularnym segmencie 35-60 mkw średnia cena jest znacznie niższa niż średnia, o której zwykle czytacie - to 14,2 tys. zł.
Wszystko dlatego, że cenę windują kawalerki, czyli mieszkania o powierzchni do 35 mkw, których średnia cena to 16,4 tys. zł.
Nie mówię, że te kawalerki się nie liczą, ktoś je przecież też kupuje i są potrzebne. Rzecz w tym, żebyście patrzyli na ceny mieszkań wedle własnych potrzeb, bo jak będąc czterosobową rodziną napatrzycie się na dane o średniej cenie w Warszawie na poziomie powyżej 16 tys. zł za mkw i traficie na ofertę za 12 tys. zł, to wydaje wam się, że to cuda niewidy, tymczasem to zupełnie normalna cena.
Albo w ogóle nawet nie zabieracie się za szukanie, bo szybka kalkulacja w głowie mówi, że na większe mieszkanie po 16 tys. zł za mkw na pewno was nie stać. Tylko że te większe są raczej po 12 tys. zł za mkw.
Skąd to wiem? Co kwartał takie dane portalowi Bankier.pl udostępnia firma Cenatorium, która zresztą ma je ze wspomnianego na początku RCN, więc wkrótce wszyscy będziemy je być może mieć zupełnie za darmo.
Tymczasem na zachętę, żeby wam się milej czekało aż Sejm uchwali odpowiednia ustawę, podrzucę jeszcze kilka uderzających różnic:
Kraków
W Krakowie średnia transakcyjna dla wszystkich mieszkań z rynku wtórnego to 14,9 tys. zł według danych NBP, ale Cenatorium pokazuje, że:
- lokale o powierzchni powyżej 80 mkw kosztują średnio 11 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 60-80 mkw kosztują średnio 11,4 tys. zł;
- lokale o powierzchni 35-60 mkw kosztują średnio 12,8 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni do 35 mkw kosztują średnio 15,1 tys. zł za mkw.
Łódź
W Łodzi średnia transakcyjna dla wszystkich mieszkań z rynku wtórnego to 8 tys. zł według danych NBP, ale Cenatorium pokazuje, że:
- lokale o powierzchni powyżej 80 mkw kosztują średnio 7 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 60-80 mkw kosztują średnio 7,6 tys. zł;
- lokale o powierzchni 35-60 mkw kosztują średnio 8,9 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni do 35 mkw kosztują średnio 9,6 tys. zł za mkw.
Wrocław
We Wrocławiu średnia transakcyjna dla wszystkich mieszkań z rynku wtórnego to 12,6 tys. zł według danych NBP, ale Cenatorium pokazuje, że:
- lokale o powierzchni powyżej 80 mkw kosztują średnio 9,2 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 60-80 mkw kosztują średnio 10,5 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 35-60 mkw kosztują średnio 11,7 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni do 35 mkw kosztują średnio 13,1 tys. zł za mkw.
Gdańsk
W Gdańsku średnia transakcyjna dla wszystkich mieszkań z rynku wtórnego to 12,7 tys. zł według danych NBP, ale Cenatorium pokazuje, że:
- lokale o powierzchni powyżej 80 mkw kosztują średnio 10 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 60-80 mkw kosztują średnio 10,4 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 35-60 mkw kosztują średnio 11,6 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni do 35 mkw kosztują średnio 13,5 tys. zł za mkw.
Poznań
W Poznaniu średnia transakcyjna dla wszystkich mieszkań z rynku wtórnego to 10,8 tys. zł według danych NBP, ale Cenatorium pokazuje, że:
- lokale o powierzchni powyżej 80 mkw kosztują średnio 7,8 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 60-80 mkw kosztują średnio 8,6 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 35-60 mkw kosztują średnio 10,2 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni do 35 mkw kosztują średnio 12 tys. zł za mkw.
Lublin
W Lublinie średnia transakcyjna dla wszystkich mieszkań z rynku wtórnego to 9,9 tys. zł według danych NBP, ale Cenatorium pokazuje, że:
- lokale o powierzchni powyżej 80 mkw kosztują średnio 7,1 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 60-80 mkw kosztują średnio 7,6 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni 35-60 mkw kosztują średnio 9,2 tys. zł za mkw;
- lokale o powierzchni do 35 mkw kosztują średnio 10,1 tys. zł za mkw.
