Mieszkanie tańsze o 227 tys. zł? Ministra i aktywiści ujawniają tajemnice deweloperów
Ministra wpłaciła prywatne pieniądze, żeby tylko ujawnić tajemnice deweloperów. Tymi tajemnicami są oczywiście ceny mieszkań. I to ofertowe, nie mówiąc już o tym, za ile mieszkania naprawdę się sprzedają. Grupa aktywistów w końcu się na to wkurzyła, znalazła lukę w systemie i utworzyła publiczną zbiórkę, żeby dane o cenach mieszkań - i to tych transakcyjnych - kupić z płatnych baz danych i udostępnić wszystkim publicznie. Ministra Pełczyńska-Nałęcz sama dorzuciła się do zbiórki, uwalniając w ten sposób ceny 35 mieszkań.
Ta historia zaczyna się od grupy wkurzonych aktywistów zainteresowanych rynkiem nieruchomości, którym nie podobają się zasady gry, według których grają deweloperzy w Polsce. Grupa ta, aktywna w social mediach, postawiła sobie już kilka miesięcy temu za cel ujawnianie cen ofertowych mieszkań, których deweloperzy ujawniać nie chcą w ogłoszeniach, dopóki nie siądą twarzą w twarz z potencjalnym klientem we własnym biurze sprzedaży.
Deweloperuch - bo tak się nazwali - zaczął zbierać od zwykłych ludzi, którzy na takim spotkaniu już byli, informacje o cenach, by kolejni mogli te dane mieć od ręki bez fatygowania się na spotkanie z deweloperem.
Ale to jeszcze nic. Grupa zrozumiała coś, o czym od jakiegoś czasu mówili też w bardzo niszowych środowiskach eksperci - jest taka baza danych, gdzie ceny mieszkań są, i to ceny transakcyjne. To RCN - Rejestr Cen Nieruchomości.
Publiczna baza na sprzedaż, korzystają tylko bogate podmioty
RCN to twór publiczny, jest to baza danych prowadzona przez starostwa powiatowe oraz miasta na prawach powiatu na mocy ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Każdy notariusz w Polsce, zawierając umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek przekazać ją odpowiedniemu urzędowi, a każdy samorząd ma obowiązek te dane wprowadzić do RCN.
Rzecz w tym, że dane z tego publicznego rejestru nie są publicznie dostępne, sic! Owszem, może je uzyskać każdy, ale musi złożyć w gminie o to wniosek i zapłacić. A jeden wniosek, to dane dotyczące jednego mieszkania.
Efekt? Są w Polsce firmy, które sobie kupują te dane pakietami, potem je przetwarzają tak, by serwować klientom raporty o średnich cenach transakcyjnych mieszkań w danym mieście czy nawet danej dzielnicy. Ale raporty te oczywiście również są płatne.
Rozumiecie to? Przedsiębiorcy robią sobie biznes na publicznych danych, które w praktyce nie są dostępne dla zwykłego zjadacza chleba. Stąd pomysły ekspertów, by uwolnić dane z RCN, który pada już od dawna, ale politycy nic z tym nie robią.
Sam zjadacz chleba takich surowych danych też pewnie by nie przełknął, ale dzięki uwolnieniu bazy RCN bezpłatnie dla wszystkich, z pewnością natychmiast powstałyby firmy, które by je przetworzyły i udostępniały jeśli nie za darmo (bo serwis żyłby z reklam), albo zdecydowanie taniej niż dziś.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
A wiecie, ile na takiej wiedzy o cenach transakcyjnych można zaoszczędzić pieniędzy?
18 proc. poniżej ceny promocyjnej dewelopera
Łukasz Firek, znany na platformie X programista i ekspert od IT, kupił dane o jednej transakcji z licencją na dowolne wykorzystanie - dzięki temu może je teraz upublicznić. Dane dotyczyły transakcji zakupu nieruchomości, którą deweloper w lipcu 2025 r. sprzedał za 1 052 000 zł.
Identyczna nieruchomość u tego samego dewelopera, w tej samej inwestycji, która nadal jest w ofercie, kosztuje w promocji 1 279 000 zł, a jest to cena obniżona niby z 1 299 000. Różnica pomiędzy ceną promocyjną, a tą, którą realnie zapłacił klient, to aż 227 tys. zł, czyli 18 proc.
Łukasz Firek policzył nawet, że gdyby wziąć pod uwagę odsetki kredytowe od tych 227 tys. zł, robi się różnica 533 tys. zł - to jest zysk, jaki mógłby osiągnąć ktoś z dostępem do RCN, kto chciałby kupić tę wystawioną nadal na sprzedaż nieruchomość, przyszedł do dewelopera i powiedział: wiem, że takie samo mieszkanie poszło właśnie za cenę o 18 proc. niższą i tyle mogę zapłacić i ja.
Teraz widzicie, po co nam w Polsce jawność cen mieszkań - również tych transakcyjnych.
Szalona zbiórka w internecie na ujawnienie tajemnic deweloperów
A teraz wróćmy do akcji Deweloperucha. Grupa uznała, że wykupi z RCN pakiety danych i udostępni je publicznie wszystkim w internecie. I na ten cel stworzyła zbiórkę online. Aktywiści nie mieli w planie wykupić danych z całej Polski, bo to za duży koszt i za dużo pracy. Od tego ma być portal DOM tworzony przez rząd, ale o tym za chwilę.
Zbiórka została założona na kwotę docelową 5 tys. zł - to miało pozwolić odsłonić ceny wszystkich gotowych warszawskich inwestycji, które nadal prowadzą sprzedaż. Ale pieniądze płynęły tak szybko, że kwota została podniesioną do progu 25 tys. zł, co pozwoli na zakup danych za 2025 r. z 8 miast - Warszawy, Wrocławia, Katowic, Krakowa, Łodzi, Poznania, Trójmiasta.
Do inicjatywy włączyła się nawet minister funduszy Katarzyna-Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050, która znana jest z walki z deweloperami. To również ona spowodowała, że udało się uchwalić ustawę o jawności cen, która 11 września wejdzie w życie.
I to włączyła się bardzo namacalnie, bo z prywatnych pieniędzy dorzuciła się do zbiórki, ogłaszając publicznie, że osobiście uwolniła 35 mieszkań. To znaczy, że wpłaciła 49 zł, bo jak piszą autorzy zbiórki, 14 zł wystarcza na ujawnienie cen 10 mieszkań.
Społecznościowa akcja nadała rozpędu i stała się prawdziwie medialnym wydarzeniem. Czy Deweloperuch rozbroi system i raz dwa zrobi to, co rząd planuje zrobić za dwa lata kosztem wielu milionów złotych, tworząc portal z cenami DOM?
Nie. Deweloperuch walczy o to, by pokazać, jak ważna jest jawność, a nie by wyręczać państwo. Raczej też nie osiągnie takiej skali działania, by wykupić dane o transakcjach w każdej najmniejszej mieścinie w Polsce. Ale może wywrzeć presję, by danych z RCL po prostu nie trzeba było kupować, bo staną się dostępne dla każdego.
Po co zatem portal DOM? On będzie pokazywał zagregowane i przetworzone już dane, jest czymś znacznie bardziej zaawansowanym niż tylko otwarte na oścież drzwi do RCN i bardziej dostępnym dla zwykłego człowieka. Ale być może otwarcie danych z RCN mogłoby pokazać jednocześnie twórcom DOM, że części drzwi nie muszą już wywarzać.
P.S. Zbiórka Deweloperucha ruszyła 31 sierpnia. Cel? Początkowo 5 tys. zł. 1 września po południu zebrana kwota przekroczyła 47 tys. zł.
