Sądny dzień dla deweloperów. Ruszyło polowanie
Deweloperzy od czwartku 11 września muszą publikować ceny oferowanych mieszkań. Więcej! Muszą też ujawniać historię zmian cen, żeby na przykład klient widział, że mieszkanie zostało już przecenione, czyli nie schodzi na pniu, albo przeciwnie - wcześniej było tańsze. Ta jawność to mocna karta w rękach kupujących. Ale deweloperzy próbują nawijać makaron na uszy, że ceny mieszkań mogą przez to wzrosnąć. Tymczasem internauci urządzają już w internecie polowanie.
Od 11 września wszyscy deweloperzy mają obowiązek publikacji cen oferowanych nieruchomości. Bez trików, bez garaży niby za złotówkę, albo komórek lokatorskich za 100 tys. zł, których zakup jest obligatoryjny.
W końcu oferty mają być nie tylko jawne, ale i przejrzyste. W dodatku wszystkie te informacje muszą się znaleźć nie tylko w ofertach pośredników, czy serwisach ogłoszeniowych, ale również na stronach internetowych deweloperów, a nawet w specjalnym rządowym serwisie dane.gov.pl.
No i ważne też, że publikowana ma być nie tylko ostateczna cena aktualnie obowiązująca, ale też historia zmian cen - to klientom wiele powie o rynku i o tym, jaką strategię zakupową przyjąć.
Deweloperzy wersja 1.: klienci i tak nic nie zyskają
Jasne jest, że wejście w życie tej ustawy może nieźle namieszać w cenach mieszkań. I to nawet nie moje przypuszczenie. Przypomnę, że całkiem niedawno sam przedstawiciel tego rynku Robert Chojnacki, nie tylko założyciel portalu Tabelaofert.pl, ale też założyciel Rednet Property Group, więc śmiało można go nazywać deweloperem, mówił szczerze, że właśnie 11 września będzie dla deweloperów prawdziwym testem. Ba! Przyznał, że owszem, może pojawić się jeszcze większa presja na obniżki cen mieszkań.
A tymczasem Polski Związek Firm Deweloperskich nadal próbuje zaklinać rzeczywistość i mieszać wam w głowach. W komunikacie z okazji wejścia w życie ustawy o jawności cen zastępca dyrektora generalnego PZFD Przemysław Dziąg przyznaje, że 11 września może wpłynąć i to znacząco na strategie sprzedażowe firm deweloperskich.
Ale jak?! Otóż według PZFD możliwości teraz są dwie. Po pierwsze, ceny mogą spaść. Ale nie myślcie, że ze stratą dla deweloperów, a korzyścią dla klientów. Po prostu jak do tej pory deweloper udawał, że cena mieszkania wynosi 15 tys. zł za mkw., ale jednocześnie każdemu dawał rabat w wysokości 10 proc., to teraz rabatów nie będzie, a ceny spadną do takiego poziomu, jaki i tak ostatecznie płacili efektywnie klienci - twierdzi PZFD.
To teoria. A teraz przypomnę wam wyniki pewnego eksperymentu, który przeprowadził znany krytyk deweloperów publikujący na platformie X. To była wiosna tego roku, a więc czas, kiedy ważyły się losy ustawy o jawności cen mieszkań.
Przemek Goldmann na przestrzeni dwóch miesięcy wysłał 10 różnych osób do biura znanego dewelopera we Wrocławiu, każdy pytał o cenę dokładnie tego samego mieszkania o powierzchni ok. 100 mkw. i każdy dostał inną cenę, przy czy rozbieżność sięgała aż 2,6 tys. zł za mkw.!
Połowa podstawionych kupujących to kobiety, połowa mężczyźni. Połowa chwaliła inwestycję i wykazywała chęć zakupu, połowa była sceptyczna i mówiła wprost, że obawia się korekty cen. A cena, jaką ostatecznie usłyszeli, zależała od tego, czy byli sceptyczni czy napaleni na zakup.
Jeśli przyszedłeś w świetnym humorze z żoną i zachwalałeś inwestycję, mogłeś wyjść z biura z kredytem większym o 250 tys. zł za to samo mieszkanie - pisał Goldmann.
To pokazuje, że właśnie wchodząca w życie jawność może namieszać w cennikach deweloperów bardziej, niż chce przyznać PZFD, bo to nie będzie wcale prosta obniżka ceny ofertowej o te przykładowe 10 proc., a klienci na zmianie strategii sprzedażowej mogą sporo zyskać, w zależności od tego, czy są kobietą, mężczyzną, czy napaloną na zakup parą.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
Deweloperzy wersja 2.: podniesiemy wam ceny jeszcze bardziej
Ale wspomniałam, że według związku deweloperów jest też druga możliwość. Otóż twierdzą oni, że możliwe, że w wyniku jawności ceny wręcz jeszcze bardziej wzrosną. Ale jak to?! - zapytacie.
Ano tak, że według zastępcy dyrektora PZFD firmy deweloperskie w obawie przed wysokimi karami przewidzianymi w ustawie za niewywiązanie się z obowiązku jawności, zechcą doliczyć sobie do aktualnych cen koszt ewentualnych kar.
Pan Dziag nazywa to „buforem bezpieczeństwa” i konkluduje, że już najbliższe tygodnie pokażą, który wariant wybierze rynek deweloperski.
Ja natomiast nazwę to nawijaniem makaronu na uszy. Już dziś deweloperzy mają za duże zapasy niesprzedanych mieszkań, wskaźnik wyprzedaży w wielu miastach sięga 8-9 kwartałów, podczas gdy równowaga rynkowa jest przy poziomie 4-5 kwartałów.
Zresztą nawet z najnowszego badania Indeksu Nastrojów Deweloperów wynika, że niemal 80 proc. deweloperów uważa, że ceny mieszkań się nie zmienią. Wielu liczy, że dalsze obniżki stóp procentowych rozhulają sprzedaż, tylko że te obniżki wcale nie są takie pewne. Może być tak, że jeszcze do końca tego roku zobaczymy jedną małą korektę w dół, a w 2026 r. nic.
Oczywiście, że sprzedawcy nie mogą wam mówić, że ceny mogą spaść, bo to samospełniająca się przepowiednia - nie kupowalibyście po dzisiejszych cenach, tylko czekali na obniżki.
A jak klienci uwierzą, że ceny mogą dalej rosnąć, prędzej będą skłonni do zakupów.
Tymczasem internet szaleje
Wiele osób zacierało ręce na ten sądny dzień 11 września. Już dzień wcześnie na platformie X zaczęło się odliczanie do godziny zero. Dosłownie do godziny, z czego powstało nieporozumienie, że deweloperzy mają obowiązek publikacji wszystkich cen od 00:01 11 września, tymczasem zgodnie z ustawą mają czas na to do końca dnia, a więc do 23:59.
To się może wydawać zabawne, że internauci aż tak patrzą deweloperom na ręce, chcąc ich rozliczać z każdej godziny. Ale chcą, co pokazuje, jak ten temat był ważny dla społeczeństwa.
I społeczeństwo w dodatku jest zdeterminowane, że deweloperów łapać na gorącym uczynku i rozliczać. Ktoś zrobił agenta, który sprawdza każdą stronę dewelopera i raportuje, czy są na niej jawne ceny i publicznie podpowiada UOKiK, że może sobie z tego korzystać.
Ktoś inny stworzył prostą stronę internetową zglosdewelopera.pl, na której można składać donosy na deweloperów, którzy nie zastosują się do ustawy.
Ktoś jeszcze inny wyłapuje sztuczki, jakimi próbują posługiwać się deweloperzy, publikując fikcyjne ceny, byleby jakieś były w sieci.
