Umowa deweloperska. Jak ją sporządzić?
Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje Ustawa deweloperska, która wprowadza nowe mechanizmy chroniące nabywcę lokalu. Reguluje ona między innymi sposób sporządzania oraz treść umowy deweloperskiej. Co powinien zawierać dokument, aby chronił konsumenta?
Czym jest umowa deweloperska i w jakiej formie należy ją sporządzić?
Umowa deweloperska bywa mylnie nazywana rezerwacyjną, jednak w rzeczywistości są to dwa różne dokumenty, które ustawodawca nakazuje sporządzić w procesie sprzedaży nowo budowanego lokalu. Umowa rezerwacyjna regulowana jest przede wszystkim przez Kodeks cywilny, natomiast umowa deweloperska – Ustawą Deweloperską. Określa ona obowiązki dewelopera w zakresie budowy nieruchomości, a także późniejszego przeniesienia prawa własności na drugą stronę kontraktu. Umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – ustawodawca nie dopuszcza formy pisemnej zwykłej.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
W umowie deweloperskiej muszą znaleźć się zapisy dotyczące:
- terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- stanu prawnego nieruchomości,
- obowiązku ponoszenia kosztów,
- wysokości kosztów,
- terminów przeniesienia własności,
- ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- powierzchni i usytuowania mieszkania,
- terminu i zakresu prac wykończeniowych,
- warunków odbioru lokalu,
- rękojmi za wady,
- ceny lokalu,
- warunków płatności,
- kosztów prowadzenia rachunku deweloperskiego,
- wysokości oraz sposobu naliczania odsetek i kar umownych,
- warunków odstąpienia od umowy.
Umowa deweloperska to dosyć obszerny dokument, który może wymagać analizy prawnika albo innej osoby, która posiada wiedzę w tym zakresie. Decydując się na zakup mieszkania, nie należy podpisywać umowy deweloperskiej bez uprzedniego jej przeczytania i zrozumienia. Złożenie podpisu wiąże się bowiem z konsekwencjami natury prawnej.
Więcej o deweloperach przeczytasz na Bizblog.pl:
Przed czym chroni umowa deweloperska?
Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska chroni obie strony, a więc zarówno klienta, jak i konsumenta. Jej ideą jest ograniczenie nadużyć, jakie często występują na rynku nieruchomości. Umowa deweloperska jest tak naprawdę elementem Ustawy Deweloperskiej, która w znaczący sposób reguluje kwestię nabywania mieszkań z rynku pierwotnego. Wprowadzone w życie przepisy chronią na przykład przed kupowaniem przysłowiowej dziury w ziemi, dając jednocześnie nadzór nad przeprowadzanymi transakcjami.
Czy od umowy deweloperskiej można odstąpić?
Od umowy deweloperskiej może odstąpić zarówno nabywca, jak i deweloper. Nabywca musi złożyć oświadczenie, w którym wyrazi chęć skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Należy to zrobić w określonym umową terminie. Klient ma również prawo do odstąpienia od umowy wynikające już nie bezpośrednio z jej zapisów, a z Ustawy Deweloperskiej. Może to zrobić w ciągu 30 dni, jeśli wystąpią następujące przesłanki:
- umowa jest wadliwa, nie zawierając wymienionych w Ustawie informacji,
- informacje zawarte w umowie odbiegają od tych zawartych w prospekcie deweloperskim, a klient nie został zawiadomiony o zmianach,
- klient nie otrzymał prospektu informacyjnego,
- zapisy zawarte w prospekcie informacyjnym nie są zgodne ze stanem faktycznym.
Klient ma prawa odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie przestrzega określonych w niej terminów. Odstąpienie należy przedstawić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Musi ono zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. W przypadku unieważnienia umowy deweloperskiej bank i deweloper zwracają nabywcy środki pieniężne. Mają obowiązek zrobić to niezwłocznie, jednak nie później niż w ciągu 30 dni. Co istotne, odstąpienie od umowy przez klienta nie może wiązać się z żadnymi karami pieniężnymi ani naliczeniem odsetek.
Czy można zaniechać sporządzenia umowy deweloperskiej?
Zgodnie z Ustawą Deweloperską umowa deweloperska musi być sporządzona i to formie aktu notarialnego. Pozostałe formy powodują, że jest ona nieważna. Warto pamiętać, że podpisanie tego rodzaju umowy to nie tylko przykry obowiązek, ale również sposób na ochronę własnych interesów i pieniędzy.
