Mieszkaniowy wał w Poznaniu? Nie, to reszta Polski robi was w wała
Zrobiło się gorąco w stolicy w Wielkopolski, posypały się podejrzenia. Wszystko to po tym, jak zmieniła się wycena budów. W Poznaniu od 1 października nagle podrożała o ponad 30 proc. Ktoś tu powariował? Samorząd manipuluje danymi, żeby coś ugrać? A może w końcu przestrzega ministerialnych wytycznych sprzed jakichś 10 lat, które wszystkie inne samorządy mają najwyraźniej w nosie? Zobaczcie, jak wyglądają kulisy wojny o kredyt 0 proc., który pewnie i tak nigdy nie wejdzie w życie.
Kredyt na mieszkanie pod dźwięczną nazwą #naStart już nie budzi takich emocji, chyba wszyscy pogodzili się z tym, że raczej nie wejdzie w życie. Inna sprawa, że niektórzy urzędnicy nie składają broni. Minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk kilka dni temu ponownie zapewniał, że kredyt 0 proc. dowiezie. A w studiu PAP twierdził:
Doszliśmy do kompromisu w koalicji rządowej. Na dniach pozwolę sobie zaprezentować już kompleksowo w całości ten program.
Wow! To byłby przełom. Tylko że okazuje się, że koalicjanci nic na ten temat nie wiedzą.
Właściwie to już nie wiadomo, czy się śmiać, czy płakać nad tym, co dzieje się wokół prac nad kredytem #naStart. A dzieje się.
Budowa mieszkań. Tajemnicze wskaźniki tajemniczo rosną
Przypomnę, że ostatnie doniesienia z frontu wskazują, że Ministerstwo Rozwoju próbuje wprowadzać zmiany do dotychczasowych pomysłów na kredyt 0 proc. na wzór poprzedniego programu Mieszkanie dla Młodych. Przedstawiciele resortu co rusz niedawno się na tamten program powoływali. Regularnie też wypływają doniesienia, że nowa propozycja kredytu #naStart będzie jednak zawierała limity ceny metra kwadratowego.
A wiecie, jak ustala się takie limity? Otóż w przypadku pierwowzoru, czyli Mieszkania dla Młodych, podstawą był wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który wojewodowie aktualizują co pół roku dla swojego regionu w podziale osobno na miasto wojewódzkie, osobno na resztę województwa.
W uproszczeniu jest to koszt wybudowania 1 mkw. mieszkania, wliczając koszt działki, wzniesienia budynku, przeprowadzenia całej dokumentacji itd. I tu zaczyna się cała zabawa. Bo oto komentariat na platformie X zajmujący się nałogowo rynkiem mieszkaniowym wyśledził, że coś bardzo dziwnego stało się w Poznaniu z tymi wskaźnikami przeliczeniowymi kosztu odtworzenia obowiązującymi od 1 października 2024 r. do 31 marca 2025 r.
Sami zobaczcie:
Widzicie to? Nagle w Poznaniu w ciągu pół roku koszt wybudowania 1 mkw. mieszkania skoczył o ponad 32 proc.!
Dziwne? Dziwne. Więcej! Tym samym Poznań stał się najdroższym miastem do budowania, prześcigając Warszawę. O ile według danych od wojewodów wybudowanie 1 mkw. mieszkania w Warszawie kosztuje teraz 10 221 zł, o tyle w Poznaniu 10 570 zł. Różnica niewielka, ale zauważcie, że w poprzednim półroczu to Warszawa była droższa i to znacznie - wskaźnik jeszcze do 30 września wynosił tam 9964 zł, a w Poznaniu tylko 7991 zł.
W czasie, kiedy przeciętny koszt budowy 1 mkw. mieszkania w Poznaniu wzrósł o 32 proc., w Warszawie wzrósł tylko o 2,5 proc.
Co tu się wyrabia?
Budowy mieszkań. Kreatywna księgowość?
Wojewoda Wielkopolski wyjaśnia, że dane GUS skorygował dodatkowo, dodając jeszcze koszty robót wykończeniowych mieszkań i prognozowany wskaźnik inflacji.
Zaraz! To tak można? Jak to doliczył koszt wykończenia mieszkań, skoro mieszkania od deweloperów sprzedaje się niewykończone? Użytkownicy X zagrzmieli od razu, że to jakiś wał.
W sumie wcale im się nie dziwę. Natychmiast pojawiła się też teoria spiskowa, że dziwnym trafem akurat właśnie z Poznania są zarówno minister rozwoju Krzysztof Paszyk, jak i wiceminister Jacek Tomczak - obaj sprawiają wrażenie, jakby w swoim resorcie zajmowali się tylko programem dopłat do kredytów i niczym innym.
To teraz zobaczcie, jak jest naprawdę z wyceną budów
Tak sobie myślę, że w sumie od lat już mieszkania od dewelopera można kupić wykończone pod klucz, a nie tylko w standardzie deweloperskim. Nie ma przepisów, które jasno mówią samorządom, jak mają liczyć ten koszt odtworzeniowy? Bo jak nie ma, to Poznań wykorzystał mało precyzyjne przepisy i sprytnie zrobił wszystkich w konia, ale mógł. A pozostali wojewodowie jakoś nie wpadli na podobny pomysł i choć w każdym województwie znajdzie się deweloper sprzedający mieszkania wykończone, to nie każdy wojewoda skumał, że może to uwzględnić.
I to ma znaczenie, bo musicie wiedzieć, że ten wskaźnik kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania wpływa na stawki czynszów lokali samorządowych, wysokość kaucji, czy dodatków mieszkaniowych wypłacanych najuboższych przez samorządy. No i oczywiście na limity cen w programach dopłat do kredytów hipotecznych.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości poniżej:
Wróćmy do Poznania. Wał czy nie wał, że wojewoda doliczył koszty wykończenia, a nawet przyszłą inflację? Nie wał! Bartosz Turek, główny ekonomista HREIT wyjaśnia mi, że Poznań zrobił wszystko właśnie zgodnie ze sztuką!
Podkreśla, że problem z tymi wskaźnikami kosztu odtworzenia mieliśmy w Polsce od lat, bo wojewodowie liczyli je w cały świat, każdy pewnie trochę inaczej. Aż w końcu z dziesięć lat temu ministerstwo przygotowało bardzo szczegółowe wytyczne, jak to liczyć. A w tych wytycznych jak byk jest napisane, że owszem, dane GUS należy skorygować o przyszłą inflację oraz o koszty wykończenia proporcjonalnie do odsetka lokali, które są sprzedawane jako wykończone - podkreśla Turek.
Ekspert nie ma wątpliwości: Poznań zrobił to prawidłowo, a rozstrzał pomiędzy cenami w innych miastach świadczy raczej o tym, że być może to te inne miasta robią to nieprawidłowo, nie korygując danych GUS ze swojego terenu.
Bo to jest tak: GUS podaje jedynie koszty od rozpoczęcia budowy do jej zakończenia, a tymczasem wytyczne ministerialne jasno mówią, że jeśli koszt się powiększa poza kończeniu budowy o poprawki, serwis techniczny, zagospodarowanie terenów zielonych czy place zabaw, no i wykończenie lokalu, wanny, podłogi itd., to wojewoda powinien to uwzględnić.
Tu oczywiście pojawia się pole do manipulacji dla samorządów, bo tych danych GUS nie podaje i korekta wojewody wynika z jego „analiz własnych”. Ale zostawmy tę furtkę, bo nikt nikomu manipulowania nie udowodnił.
Podsumowując: dane z poszczególnych miast tak dziwacznie się różnią nie dlatego, że Poznań zrobił coś źle, ale dlatego, że być może jako jedyny zrobił to dobrze.
Choć zastanawiające, że zaczął robić to dobrze właśnie teraz. Dopiero teraz, choć przez lata też robił to inaczej, a szczegółowe wytyczne obowiązują przecież od jakiejś dekady. Czyżby ktoś urzędnikom podsunął podpowiedź, jak legalnie można podnieść te wskaźniki, a tym samym podnieść limity cen metra kwadratowego w regionie, które mogą zacząć obowiązywać w programie kredyt 0 proc.? Dobrze by było, żeby ją podsuną również innym wojewodom. A mówiąc wprost, najwyższa pora zaprosić do ministerstwa rozwoju wszystkich samorządowców i zrobić im porządne szkolenie, bo wygląda na to, że od lat nie stosują się do wytycznych resortu.
