Cios we flipperów. Decyzja sądu może być przełomowa

Wiem, wiem — zaraz zaczniecie mi udowadniać w komentarzach, że życie flippera jest trudne, bo znalezienie odpowiedniego mieszkania, na którego dalszej odsprzedaży da się jeszcze zarobić, wcale nie jest łatwe. Przede wszystkim remont takiego lokalu wymaga wysiłku, umiejętności, kontaktów, zaufanych ekip remontowych itd. I że to jest poważna praca. Owszem. I właśnie w tym rzecz — to praca. A dochody z pracy należy opodatkować. Tymczasem flipperzy potrafili zorganizować sobie taki wehikuł, dzięki któremu omijali fiskusa. Ale właśnie zapadł wyrok, który może im tę konstrukcję zburzyć. To narzędzie dla fiskusa do zmasowanych kontroli sprzedaży mieszkań — jeśli tylko będzie chciał.

Sprawa, którą rozpatrywał Naczelny Sąd Administracyjny, dotyczy kobiety, która w ciągu dwóch lat kupiła, wyremontowała i sprzedała z zyskiem cztery mieszkania. Sąd uznał, że było to prowadzenie działalności gospodarczej, choć kobieta twierdziła, że to jedynie racjonalne lokowanie kapitału w ramach zmieniających się potrzeb mieszkaniowych.

Cóż, cztery mieszkania w dwa lata to może i za mało na profesjonalną firmę, ale też za dużo na udawanie, że to własne potrzeby mieszkaniowe się tak szybko zmieniały. Szczególnie, że w żadnych z tych czterech mieszkań nie zamieszkała sama ani na chwilę. Podczas postępowania sądowego wyszło, że lokale wystawiane były na sprzedaż zaraz po zakończeniu remontu.

Ciekawe, że dla sądu dodatkowym argumentem było to, że kobieta nie korzystała z pomocy agencji nieruchomości, tylko sama zajmowała się sprzedażą (co samo w sobie oczywiście nie było przesądzające), ale też, że remonty wykonywane były za pomocą najtańszych materiałów budowlanych i wykończeniowych, co też sugeruje zawodową działalność flipperską, a nie zaspokojenie własnych potrzeb.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:

Mniejsza o to, wróćmy do wehikułu podatkowego. Podatniczka bowiem utrzymywała, że skoro były to mieszkania na jej własne prywatne potrzeby, które się po prostu szybko zmieniały, to nie musi odprowadzać podatku od zysku.

Przypominam, że prawo mówi, że jak sprzedacie mieszkanie w ciągu 5 lat od jego nabycia, musicie zapłacić podatek od zysku w wysokości 19 proc. Chyba że uzyskane pieniądze przeznaczycie na własne potrzeby mieszkaniowe - wtedy podatku płacić nie trzeba wcale. A te potrzeby to nie tylko zakup kolejnego mieszkania dla siebie, ale również remont, zakup mebli czy spłata kredytu hipotecznego.

I w ten oto sposób można przeprowadzić kilka transakcji flipperskich, kupując jedno mieszkanie za drugim i nie płacić wcale podatku. I nawet na koniec, po zakończeniu kilkuletniej kariery flippera, sprzedając ostatnie mieszkanie można wykpić się z podatku, spłacając środkami ze sprzedaży swój własny, prywatny kredyt hipoteczny zaciągnięty tym razem naprawdę na własne cele mieszkaniowe. A przynajmniej można tak próbować. Ta pani próbowała i jej się nie udało, bo jednak cztery takie transakcje przez dwa lata to nie żadne własne cele mieszkaniowe - orzekł NSA.

I co wtedy? To oznacza, że podatniczka musi zostać potraktowana jak przedsiębiorca - powinna założyć własną firmę i rozliczać podatek od sprzedaży jak każdy przedsiębiorca:

O jakich kwotach mówimy w tym przypadku? Kobieta w ramach czterech transakcji osiągnęła zysk w wysokości łącznie 372 tys. zł. Nie płacąc podatku od sprzedaży przed upływem pięciu lat (19 proc.), mogła zaoszczędzić 70 680 zł - tyle stracił fiskus.

Ale NSA orzekł, że i tak nie mogła się tak rozliczyć, bo powinna jako przedsiębiorca. Gdyby rozliczała się podatkiem liniowym, mówimy o takiej samej kwocie ponad 70 tys. zł. Ale teraz już po ptakach, sama nie wybrała formy opodatkowania, więc domyślna jest rozliczenie według skali, a należny podatek to 95 tys. zł. Cóż, teraz jeszcze fiskus naliczy od tego odsetki.

Tak przy okazji, warto sobie policzyć średnio miesięczny przychód z tej „nie-pracy”, jak utrzymywała podatniczka. 372 tys. zł dochodu podzielone przez 24 miesiące daje „pensję” w wysokości 15,5 tys. zł i to już netto.

Zastanawiacie się, czy sprzedaż trzech mieszkań to też już za dużo czy cztery to ta granica? Niepotrzebnie, NSA wskazał, że wcale nie chodzi o dokładną liczbę, ale o spełnienie kryteriów prowadzenia działalności gospodarczej: cel zarobkowy, działanie w sposób zorganizowany i ciągły oraz działanie we własnym imieniu.

A teraz najlepsze: wyrok NSA może wywołać lawinę kontroli fiskusa i być skutecznym batem na półprofesjonalnych flipperów, których w ostatnich latach mieliśmy w Polsce od groma. To oznacza, że jak fiskus skorzysta z wręczonego mu przez NSA właśnie narzędzia, żadne ustawy antyflipperskie mogą okazać się niepotrzebne, bo problem zostanie rozwiązany na bazie istniejących przepisów podatkowych.

Nie jest to co prawda zakaz działania dla flipperów, ale poważne uderzenie w dochodowość ich działalności. Bo przypominam, że poza podatkiem osoba na działalności gospodarczej musi jeszcze płacić ZUS i wszystkie te historie jak normalna firma.