Nie bądź jak ten celebryta. Nie inwestuj teraz w mieszkania
Znany w Polsce biznesmen celebryta Krzysztof Stanowski powiedział parę dni temu na swoim nowym kanale na YouTube, że inwestuje w mieszkania, no bo w co innego miałby inwestować. Mam wrażenie, że to uzasadnienie decyzji inwestycyjnych jest bardzo bliskie również innym posiadaczom portfeli złożonych z co najmniej kilku mieszkań.
Tacy inwestorzy omijają oni inne miejsca, takie jak chociażby giełda, bo kojarzą je jako zbyt ryzykowne, za to mieszkania w ogóle im się nie kojarzą z ryzykiem, bo „mieszkania ciągle drożeją”. Z drugiej strony dziennikarz specjalizujący się w tematach inwestycyjnych, czyli Paweł Biedrzycki z serwisu strefainwestorów.pl zauważył, że Krzysztof Stanowski ma na koncie dość długą listę przypadków, kiedy wspominał publicznie o budzących emocje zjawiskach ekonomicznych, akurat wtedy kiedy trend się już zmieniał.
Z tego może wynikać, że pochwała inwestowania w nieruchomości w wykonaniu akurat K.Stanowskiego może oznaczać sygnał zmiany trendu na tym rynku.
Nie lekceważyłbym tego, a nawet chciałbym do tego dorzucić cztery kolejne argumenty, może nawet nieco poważniejsze. Wszystkie one sugerują, że okres szybkiego wzrostu cen mieszkań może się kończyć, przynajmniej na kilka miesięcy.
Co się dzieje na rynku mieszkaniowym?
Po pierwsze według serwisu rynekpierwotny.pl w styczniu ceny w ofertach deweloperów urosły w większości miast minimalnie, o około 1 proc. a w Trójmieście i Katowicach już nawet nieco spadły.
To pokazuje jak ważne jest to, jakie mieszkania trafiają na rynek. Żeby ich średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć, konieczny jest radykalny wzrost podaży mieszkań w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach, którzy muszą posiłkować się kredytem – skomentował cytowany w komunikacie ekspert portalu Marek Wielgo, dodając, że taki wzrost podaży jest możliwy i prawdopodobny. Zresztą właśnie zobaczyliśmy to właśnie w Katowicach i Gdańsku.
Po drugie, właśnie o wzroście podaży i to sporym informuje Otodom Analitycs w swoim raporcie za styczeń. Okazuje się, że w ostatnim miesiącu deweloperzy na siedmiu największych rynkach lokalnych w Polsce wprowadzili do sprzedaży łącznie 5300 mieszkań, czyli aż o 42 proc. więcej niż w grudniu. To także aż o 95 proc. więcej niż rok temu. Kluczowe jest jednak to, że jednocześnie sprzedano na tych rynkach tylko 4500 mieszkań, a więc liczba tych wprowadzonych do sprzedaży jest znacznie większa od tych sprzedanych. Taka sytuacja zdarza się nie pierwszy raz, bowiem tak samo było też w październiku i listopadzie. W efekcie w ofercie deweloperów na koniec miesiąca było pierwszy raz od maja ubiegłego roku ponad 40 tysięcy mieszkań, czyli więcej niż przez większość ubiegłego roku.
Więcej wiadomości na temat rynku mieszkaniowego
Mała liczba mieszkań których sprzedaż firmy deweloperskie uruchamiały w ostatnich miesiącach wzmacniała przekonanie po stronie popytowej rynku że ceny mieszkań mogą wyłącznie rosnąć. Wynik styczniowy pozwala na uwzględnienie w prognozach cen scenariusza kształtowania się nominalnych cen mieszkań na poziomie inflacji, co oznaczałoby stabilizację cen realnych –powiedziała cytowana w komunikacie Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań Otodom Analytics.
Warto tu przypomnieć, że inflacja już nie wynosi w Polsce 18 proc. tak jak rok temu, ale raczej około 4 – 5 proc., wzrost cen na poziomie inflacji oznacza więc nominalnie znaczący spadek dynamiki tego wzrostu w porównaniu do skoku o ponad 20 proc. w 2023 roku.
Bezpieczny kredyt 2 proc. dopalaczem dla rynku
Oczywiście spostrzegawczy zauważyli, że ten argument może być niezbyt celny, skoro podaż rosła już 3 miesiące temu, a wzrost cen od tego wtedy nie spowolnił. To prawda, ale wtedy mieliśmy jeszcze do czynienia z potężnym dopalaczem po stronie popytu, czyli z rządowym programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” Pieniądze w tym programie skończyły się w grudniu, więc od miesiąca go nie ma i tu dochodzimy do naszego trzeciego argumentu sugerującego zahamowanie wzrostu cen mieszkań.
W styczniu bowiem popyt na kredyty mieszkaniowe według Biura Informacji Kredytowej spadł aż o 52 proc. wobec grudnia. Był to oczywiście efekt zakończenia wspomnianego rządowego programu który dodatkowo napędzał popyt na mieszkania, jak się okazuje w bardzo dużym stopniu. W danych BIK dodatkowo znajduje się kolejna sugestia dotycząca możliwego spadku cen – spadła bowiem także średnia wartość kredytu, o 1,9 proc. w stosunku do grudnia. Jeśli więc nabywcy potrzebują średnio mniejszego kredytu, to zapewne dlatego, że cena mieszkania także średnio nieco spadła.
Najważniejsze w tych danych jest jednak to, że wyraźnie pokazują one, że rządowy program odpowiadał aż za połowę popytu na mieszkania. Mamy więc pierwszy raz od dawna sytuację, w której podaż mieszkań rośnie, a popyt spada. Tyle że to przecież sytuacja mocno tymczasowa, bo nowy rząd, szykuje nowy program, który pojawi się wkrótce, prawda?
W tym tygodniu okazało się, że niekoniecznie i to jest nasze „po czwarte”. Minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman, który opracowuje nowy program i wcześniej zapowiadał jego pojawienie się od połowy roku, teraz nieco zmienił zdanie. W czasie jego ostatniego wywiadu w TVN 24 powiedział, że nowy program wsparcia zacznie funkcjonować „w tym roku, najpóźniej jesienią”.
Ceny mieszkań? Spójrzcie na Niemcy
Jesień jak wiadomo trwa od września do grudnia, a więc przez większość trwania przypada na czwarty kwartał. Przerwa pomiędzy programem poprzedniego rządu, a programem tego rządu robi się więc coraz dłuższa. Do tego minister mówi, że konsultacje wciąż trwają i że przygotowuje cały pakiet, wraz z pomysłami na pobudzenie podaży mieszkań i uruchomienie tak zwanego mieszkalnictwa społecznego. Mówiąc inaczej: jest tu jeszcze sporo do wymyślenia i zaprojektowania, oraz przekonsultowania.
Dodatkowo warto pamiętać o aspekcie politycznym, bo miesiąc temu, w momencie przedstawiania pomysłu na nowy program wsparcia popytu na mieszkania Lewica w Sejmie wyraźnie mówiła, że tego nie poprze. To samo twierdziła też Konfederacja, tak więc jeśli nic się w tych deklaracjach nie zmieniło, to KO aby uchwalić ten program, będzie potrzebować głosów PiS. To sprawia, że nowego programu może w ogóle nie być. Jednocześnie Rada Polityki Pieniężnej nie zapowiada rychłych obniżek stóp procentowych.
Istnieje więc taki scenariusz, w którym ceny na rynku pozbawionym popytowego dopalacza, z rosnącą podażą mieszkań, zaczynają w końcu spadać. Tak, jak to się dzieje np. w Niemczech, gdzie ceny mieszkań spadły w ciągu ostatniego roku o ponad 10 proc. bo wysokie stopy procentowe zdławiły popyt. Nie zdziwię się też, jeśli rząd będzie ociągał się z nowym programem wsparcia do końca roku, po drodze ceny mieszkań zaczną spadać, a wtedy rząd powie „ojej, mieszkania tanieją, no to skoro tanieją, to stają się łatwiej dostępne, a więc program wsparcia nie jest potrzebny” i powędruje on na półkę (dzięki temu nie trzeba będzie testować spójności koalicji w tym temacie w Sejmie).
Korekta cen na rynku mieszkaniowym
Bo generalnie to nie jest prawda, że nieruchomości drożeją zawsze. Po bankructwie Lehman Brothers w 2008 roku, kiedy świat ogarnął kryzys finansowy, a złoty poważnie stracił na wartości, skończyła się era tanich kredytów frankowych i w efekcie ceny mieszkań w Polsce spadały, albo stały w miejscu przez kilka kolejnych lat. Następna fala wzrostu cen zaczęła się dopiero w okolicach 2013-2014 roku.
Ubiegłoroczny wzrost cen przypominał to, co działo się na tym rynku w latach 2006-2008. Korekta staje się więc coraz bardziej prawdopodobna. Chociaż oczywiście na końcu decyzję o tym, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania podejmuje sprzedawca, czyli deweloper. Możliwy jest też scenariusz, w którym uprze się on, że nie zejdzie z ceną niżej i po prostu mieszkania nie sprzeda. Wtedy zamiast spadku cen będzie generalny zastój na rynku. Ale w takim scenariuszu także ubiegłoroczne tempo wzrostu cen mieszkań będzie tylko odległym wspomnieniem.
Rafał Hirsch – dziennikarz ekonomiczny, nagradzany między innymi przez NBP (Najlepszy dziennikarz ekonomiczny 2008) i Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (Heros Rynku Kapitałowego 2012). Współtwórca m.in. TVN CNBC i next.gazeta.pl. Obecnie współpracownik Business Insidera i Tok FM.
