Co za ściema z tymi cenami mieszkań. I wy w to wierzycie?

Eksperci rynku mieszkaniowego (którym nie zawsze należy ufać) ciągle powtarzają: „co z tego, że ceny mieszkań rosną, skoro rosną też nasze wynagrodzenia?!” Wniosek? To zupełnie normalnie, że jest drogo, bo w sumie wcale drogo nie jest.

A na dowód tej tezy bardzo łatwo dobrać wyrwane z kontekstu dane. Ot, choćby niedawne dane NBP o cenach transakcyjnych mieszkań w III kwartale 2023 r.

Według NBP ceny mieszkań w tym przecież gorącym mieszkaniowym okresie wzrosły rok do roku o 8,3 proc. W tym samym czasie według GUS średnie wynagrodzenie wzrosło o 11 proc.

No to w czym problem?

W tym, że to tylko skrawek rzeczywistości. Jak relacja cen mieszkań do wynagrodzeń wygląda w dłuższym horyzoncie?

Źle było tuż przed wybuchem kryzysu 2008 r. W 2006 r. średnia cena mkw. mieszkania w największych miastach gwałtownie odkleiła się od zarobków. Doskonale pokazuje to wykres opracowany przez Expandera jeszcze w 2019 roku. Dlaczego akurat wtedy? Bo właśnie w 2018/2019 roku zaczęło się w Polsce mówić, że sytuacja z dostępnością mieszkań po latach spokoju znowu się pogarsza. 2018 rok był pierwszym od dawna, kiedy wzrost cen mieszkań był szybszy niż wzrost średniego wynagrodzenia. Ale o tym później.

Rok przed załamaniem na amerykańskim rynku mieszkaniowym, który rozlał się po całym świecie, w Polsce w siedmiu największych miastach trzeba było 180 przeciętnych pensji netto, żeby kupić 50-metrowe mieszkanie. To bardzo dużo.

Po 2008 roku ceny mieszkań powoli się osuwały. Żadnego wielkiego krachu nie było, ale jednak mieszkania nieustannie lekko taniały aż do 2013 r., a przecież przeciętne wynagrodzenia cały czas rosły - w styczniu 2008 r. wynosiły 2967 zł, a w styczniu 2013 r. 3680 zł - to wzrost o 24 proc.

I tak dostępność mieszkaniowa zwiększała się, żeby w 2013 r. osiągnąć punkt, w którym łączne dochody pary, w której każdy zarabia średnia krajową, zrównały się ze średnią ceną metra kwadratowego dla siedmiu miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia). Tak przez kilka lat obie te linie szły sobie do góry w równy tempie.

Inaczej mówiąc, mieszkania stały się bardziej dostępne niż przed kryzysem 2008 r. I przez kilka lat udało utrzymywać się podobny poziom dostępności. W 2013 r. potrzeba było 102 przeciętnych pensji netto, by kupić 50-metrowe mieszkanie w dużym mieście, na początku 2017 r. nawet jedynie 95 pensji.

Chcecie szerszego obrazu sytuacji niż tylko siedem miast? Bardzo proszę. Według NBP średnia cena metra kwadratowego w 17 dużych miastach Polski w latach 2007-2018 wzrosła łącznie o 14,6 proc. na rynku pierwotnym i o 9,6 proc. na rynku wtórnym. A w tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 70 proc.

Ale mniej więcej właśnie w okolicach 2017 i 2018 r. wszystko zaczęło się psuć i teza o tym, że wzrost cen mieszkań jest usprawiedliwiony, bo przecież pensje też rosną, zaczął być coraz bardziej tylko zaklęciem.

Dowód? Tylko miedzy 2017 a 2018 r. mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o prawie 7 proc. - połowę tego co przez poprzednią dekadę, a na rynku wtórnym dokładnie tyle, co w ponad dekadę - o 9,5 proc.

Więcej na temat rynku mieszkaniowego przeczytasz w artykułach:

2018 r. był pierwszym rokiem oda dawna, kiedy wzrost cen mieszka przegonił wzrost wynagrodzeń. W 2019 r. było to samo, co oznacza ni mniej ni więcej, że mieszkania znowu zaczęły Polakom uciekać. To wtedy zaczęła się obecna fala wzrostowa, która trwa do dziś, ponownie mocno pogarszając dostępność mieszkań. Jak bardzo?

Bardzo. Najbardziej w Warszawie. Serwis bankier.pl pofatygował się niedawno i pokazał różnice w dynamice wzrostu cen mieszkań i wzrostu średniego wynagrodzenia, ale nie dla całej Polski, ale szczegółowo dla poszczególnych wielkich miast, gdzie sytuację pogarszają dodatkowo inwestorzy mieszkaniowi.

I tak w latach 2017-2023 średnia cena mkw. wzrosła w stolicy o 78 proc., a średnie wynagrodzenie brutto o 58 proc. I mówimy tu nie o cenach ofertowych, ale o transakcyjnych.

We Wrocławiu średnia cena mkw. wzrosła o prawie 85 proc., a średnie pensje o niewiele ponad 70 proc. I tak dalej. Generalnie mieszkania drożały od 6 do 20 punktów procentowych szybciej niż nasze pensje w ciągu tej ostatniej fali wzrostowej od 2017 r. 

Dla całej Polski wygląda to tak: ceny mieszkań od 2017 r. do teraz wzrosły według NBP o 75 proc. na rynku pierwotnym i o 73 proc. na rynku wtórnym, a średnie wynagrodzenie w Polsce w tym czasie o 65 proc., a więc króliczek ucieka o jakieś 10 pkt. proc. szybciej.

Sorry, ale argument, że to normalne, że mieszkania tak szybko drożeją, bo i nasze pensje rosną, jest w tej chwili trochę dęty.