Za rok mieszkania mogą być tańsze? Jest pewien warunek
Pojawił się pierwszy poważny głos, z samego środka rynku mieszkaniowo-kredytowego, który mówi, że ceny mieszkań w przyszłym roku nie tylko przestaną rosnąć, ale wręcz spadną. O ile? O 5-8 proc. To całkiem niemało, biorąc pod uwagę, że w historycznym 2008 r. ceny mieszkań spadły o 19 proc.
Skąd ów głos? To opinia Katarzyny Kurkowskiej-Szczechowicz, prezeski PKO Banku Hipotecznego. Ale jest jeden warunek: rządowy program dopłat do kredytów rzeczywiście z początkiem 2024 roku wygaśnie.
Ten warunek jest akurat bardzo łatwy do spełnienia
Wystarczy nie kiwnąć palcem, a wówczas środki na dopłaty do Bezpiecznego kredytu 2 proc. skończą się najprawdopodobniej dokładnie 7 stycznia 2024 r. Chyba, że nowy rząd postawowi:
- po prostu dosypać pieniędzy do programu;
- zreformować Bezpieczny kredyt 2 proc., wprowadzając jakieś kryterium dochodowe, o czym zresztą zaczęło się już mówić (ale żeby dopalacz popytu działał, musiałoby ono zostać ustawione wysoko);
- wprowadzić obiecywany kredyt 0 proc. (propozycja KO), albo kredyt 1,5 proc. (propozycja PSL) i nie zaszyć w nim bezpieczników, które ograniczą ich wpływ na ceny.
Te wszystkie scenariusze są jednak mniej prawdopodobne niż po prostu naturalna śmierć programu Bezpieczny kredyt 2 proc., przynajmniej na razie.
Pani prezes pojechała ostro
Ta prognoza spadku cen mieszkań o 5-8 proc. w ciągu następnych 12 miesięcy jest bardzo odważną. Z jednej strony, ostatnie spadki, z jakimi mieliśmy do czynienia w latach 2007-2014 były znacznie głębsze. Najpierw, w 2008 roku ceny spadły o dobre -naście procent, a potem w latach 2009-2013 o kolejne 20 proc.
Ale z drugiej strony, kiedy przyszła pandemia, straszono, że ceny mieszkań w Polsce spadną nawet o jedną piątą. Tymczasem, co stało się z nimi w 2020 roku? Według danych NBP, owszem, dynamika wzrostu cen zmalała w porównaniu do poprzedniego roku, ale one nadal rosły, zamiast spadać. W 17 największych miastach Polski ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 7,5 proc. r/r, a na rynku wtórnym o 11,2 proc.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl:
Jeśli w obliczu takiego zagrożenia, jak pandemia, rynek nieruchomości nie drgnął w dół, to widać, że owe choćby 5 proc. to jest coś.
Ale jest jeszcze drugi argument poza wygaszeniem dopalacza.
Podaż dogania popyt
Deweloperzy w październiku w końcu zaczęli więcej budować i podaż zaczyna doganiać popyt, a wkrótce nawet sytuacja może się odwrócić i to podaż przewyższy kurczące się już kolejki chętnych na mieszkanie.
Co prawda liczba nowych budów w październiku wzrosła w porównaniu do września tylko o 0,6 proc., ale jednak 12,3 tys. nowych mieszkań w jeden miesiąc, które zaczęły powstawać, to powrót do aktywności widzianej w normalnych latach 2019–2021 - wskazują eksperci.
A co ważniejsze, po kilkumiesięcznym szaleństwie wróciliśmy już do równowagi i liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań wyrównała się już z liczbą tych sprzedanych. Dotąd mieliśmy sytuację, że sprzedawało się znacznie więcej, niż pojawiało ofert na rynku.
Co to oznacza?
Do wynegocjowania jest 7 proc. ceny
Że nawet, jeśli za kilka miesięcy, chcąc kupić mieszkanie, wcale nie zobaczycie w cenach ofertowych jakichkolwiek spadków, bo sprzedający jeszcze będą próbowali uzyskać ceny jak w okresie szaleństwa, możecie spokojnie negocjować.
Na stabilnym rynku różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną to spokojnie ok. 7 proc. i tyle możecie próbować urwać, bo licytowania się na klatkach z innymi kupującymi już na pewno nie będzie.
A jak w pierwszych miesiącach roku analizy rynkowe będą pokazywały, że ceny mieszkań wcale nie spadają, nie wierzcie im i nie traćcie rezonu w negocjacjach - one będą pokazywały jedynie ceny ofertowe, a więc tylko tyle, że sprzedający nadal mają gorące głowy.
