Taki będzie koniec dopłat do mieszkań. Katastrofa murowana
Trzeba pobudzać podaż mieszkań, a nie popyt - grzmią eksperci, bo inaczej zapędzimy się w mieszkaniową pułapkę. I mają rację, ale ta fraza brzmi za mało seksi, żeby ktokolwiek się nią przejął. Pokażę wam więc to na konkretach. Ostrzegam jednak, że ta wizja będzie przerażająca. I to nie teoria - Wielka Brytania już to przerobiła, co jest dowodem na to, że to naprawdę może się wydarzyć.
Nie będę was trzymać w napięciu, od razu wyjawię zakończenie: finał naszej polityki mieszkaniowej będzie taki, że człowieka z wyższym wykształceniem i prestiżową pracą w dużym mieście nie będzie stać na kupno własnego mieszkania, choćby najmniejszego.
Obraz 40-50-latka, który kupuje mieszkanie czy dom na spółę z innymi dorosłymi, niczym studenci, wcale nie musi być jakimś jaskrawym wyjątkiem. To właśnie obecny obraz rynku mieszkaniowego w Wielkiej Brytanii. Doprowadziła do tego Margaret Thatcher, prywatyzując mieszkania socjalne, zatrzymując budowę kolejnych, czyli podaż, za to pobudzając popyt.
My w Polsce od lat robimy dokładnie to samo.
Bezpieczny kredyt jest niebezpieczny
A teraz dowody na poparcie tej tezy. Polityka polskiego państwa polega wyłącznie na pobudzaniu popytu na mieszkania. Choć minister Waldemar Buda początkowo próbował zaprzeczać, że Bezpieczny kredyt 2 proc. podbił ceny mieszkań, dziś już zmienił strategię i mówi: i co z tego? Nic dziwnego, że ceny mieszkań rosną, skoro ceny wszystkiego rosną.
Można i tak.
Faktom zaprzeczać się już nie da, albowiem już oficjalne dane pokazują, co się wydarzyło. Właśnie eksperci AMRON-SARFiN pokazali w swoim cyklicznym raporcie, że im bliżej było do uruchomienia programu Bezpieczny kredyt 2 proc., tym bardziej widoczny był jego wpływ na ceny ofertowe mieszkań. I tak od połowy grudnia 2022 r., czyli od momentu ogłoszenia programu do czerwca 2023 r. wzrost cen ofertowych w Warszawie przekroczył 10 proc. Całkiem sporo, jak na pół roku i okres ciągle bardzo wysokich stóp procentowych, a więc i drogich kredytów.
To Warszawa, a jak reszta kraju? Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości wskazuje, że w zależności od miasta ceny mieszkań pod wpływem programu Bezpieczny kredyt 2 proc. wzrosły o 5-15 proc.
Winny jest oczywiście wybuch popytu. Jak duży? Dziekoński wskazuje, że na rynku deweloperskim w sześciu największych miastach w drugim kwartale 2023 r. popyt był aż o 130 proc. większy niż w trzecim kwartale 2022 r.
A za popytem nie idzie podaż, to znaczy mieszkań do kupna jest coraz mniej w ofercie. Średnia miesięczna liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w drugim kwartale 2023 r. spadła o 29 proc.
To jak ceny mają nie rosnąć?
No właśnie, to pobudzanie podaży jest zatem kluczowe. Bardzo ładnie wyszło to ostatnio w Panelu Ekspertów prowadzonym przez „Rzeczpospolitą”, w którym aż 80 proc. pytanych ekonomistów wskazało, że państwo powinno skupić się właśnie na podaży. Dla ekspertów to zupełnie jasne. A jednak robimy odwrotnie.
Żeby była jasność, pobudzanie popytu zamiast podaży, to nie jest grzech wyłącznie obecnego rządu. Dokładnie to samo robiły poprzednie rządy, że wystarczy wspomnieć program Rodzina na Swoim, który również polegał na dopłatach kredytów na zakup mieszkania.
Oddaliśmy społeczny majątek za bezcen i wbrew prawu
No to przyjrzyjmy się jeszcze tej podaży. Bo ważne jest nie tylko, ile się buduje, ale też, kto buduje - państwo czy prywatny kapitał. Bo na rynek mieszkaniowy trzeba patrzeć w całości - i na sprzedaż, i na wynajem.
No to podaż wygląda tak: w 2022 r. według GUS do użytku oddano w Polsce łącznie 238,6 tys. mieszkań. Za budowę 60 proc. z nich odpowiadają deweloperzy, za kolejne 38 proc. inwestorzy indywidualni, czyli Kowalski, który buduje sobie sam. Natomiast budownictwo spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe - to tylko 1,5 proc. wszystkich wybudowanych mieszkań. Na dodatek wynik jest jest jeszcze gorszy niż w 2021 r., kiedy takich lokali wybudowano 4,6 tys., a w 2022 r. - 3,8 tys., czyli rok do roku liczba takich mieszkań skurczyła się o ponad 15 proc.
A więc mieszkań „państwowych”, czy też społecznych, nie budujemy prawie wcale, a na dodatek te, które mieliśmy, sprywatyzowaliśmy za bezcen. Mam na myśli choćby preferencyjny wykupu mieszkań spółdzielczych z lat 2007–2010 - tzw. wykup za złotówkę, który doprowadził do wykupienia 600-700 tys. mieszkań za mniej niż 1500 zł - 2000 zł i to w dodatku na podstawie przepisów sprzecznych z Konstytucją, co stwierdzili nie jacyś tam eksperci, ale sam Trybunał Konstytucyjny.
Spójrzmy jeszcze szerzej: w 1990 r. było w Polsce 1980,3 tys. mieszkań komunalnych, co stanowiło 16,7 proc. całego zasobu mieszkaniowego. W 2016 r. liczba lokali spadła do 868,5 tys. , czyli do 6,1 proc. całego zasobu mieszkaniowego - informował w 2019 r. raport Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu rozwoju Miast i Regionów.
Brytyjczycy robili dokładnie to samo, tylko wcześniej
No to teraz przeskoczmy do Wielkiej Brytanii, bo jak udowadniał kilka miesięcy temu w arcyciekawym wywiadzie dr Marcin Galent z Instytutu Studiów Europejskich Uniwersytetu Jagiellońskiego na łamach bloga o Krakowie Krowoderska.pl, Wielka Brytania katastrofę mieszkaniową już na siebie sprowadziła, a Polska idzie dokładnie tą samą drogą.
Jaką drogę pokonali Brytyjczycy - zapytacie?
W latach 60. XX wieku wszystko było jeszcze dobrze, wydatki mieszkaniowe pochłaniały ok. 20 proc. dochodów rodzin, niezależnie czy mówiliśmy o kosztach najmu czy zakupu mieszkania, a to dlatego, że do końca lat 70. XX wieku dominowało budownictwo komunalne.
Przyszła jednak Margaret Thatcher i w 1979 r. rozpoczęła proces prywatyzacji mieszkań, bo kolektywizm to zło, bo czas na „demokrację posiadaczy”. Ta prywatyzacji wyglądała tak, że prawie połowa mieszkań komunalnych wykupionych przez właścicieli została niemal natychmiast odsprzedana inwestorom. Jednym z nich był zresztą syn premier Thatcher, który tanio odkupił kilkadziesiąt takich lokali. Zaczęły tworzyć się mieszkaniowe imperia, a własność skupiła się w rękach najbogatszych, którzy zaczęli dyktować ceny najmu.
Skoro kolektywizm to zło, więcej lokali komunalnych oczywiście nie budowano, a ceny najmu prywatnego, który obecnie jest dominujący na brytyjskim rynku, tak zaczęły odjeżdżać, że państwo musiało wprowadzić dopłaty do czynszu najmu. Dostają je nie najbiedniejsi, a aż jedna czwarta Brytyjczyków. Efekt? Landlordowie jeszcze mocniej podnoszą ceny najmu, bo przecież nie ma znaczenia, czy lokatora stać czy nie, i tak państwo dopłaci.
I państwo płaci. Dr Galent wylicza, że koszt tych dopłat to ok. 25 mld funtów rocznie. Dla porównania, budżet całej unijnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej to około 30 mld euro.
Tu warto się zatrzymać i przypomnieć, że w Polsce kilka miesięcy temu Platforma Obywatelska też zaczęła opowiadać o dopłatach do czynszów. Platformo, nie idź tą drogą. Brytyjska lekcja pokazuje, że to niczego nie ułatwi ludziom, a nabije tylko kieszenie landlordom.
Nawet brytyjskiego premiera nie stać na mieszkanie robotnicze
Idźmy dalej. Problem brytyjski polega nie tylko na wysokich cenach najmu - ludzie wynajmują mieszkania masowo, bo nie stać ich na zakup, ceny zakupu bowiem również rosną dramatycznie.
Dla przykładu fantastyczna anegdotka: Brytyjczycy mieli świetnie działającą politykę mieszkaniową tuż po II Wojnie - budowano wtedy masowo lokale komunalne dla robotników, ale w bardzo wysokim standardzie. W Londynie takim miejscem bloków robotniczych był East End - za Thatcher oczywiście sprywatyzowany i przejęty przez grupę posiadaczy kapitału. Mieszkania na tym robotniczym osiedlu dziś są tak drogie, że gdyby premier Wielkiej Brytanii przyszedł do banku ze swoimi zarobkami, to nie dostałby kredytu nawet na dwa pokoje - mówi naukowiec z UJ.
Trzeba ludziom jakoś pomóc, no więc Partia Konserwatywna wprowadza program pomocy przy zakupie pierwszego mieszkania - znacie to skądś, prawda? To było dziesięć lat temu. Podaż mieszkań nie wzrosła, popyt owszem, w efekcie w Londynie w 2002 r. za średniej wielkości mieszkanie trzeba było zapłacić pięcioma rocznymi średnimi pensjami, w 2022 r. już czternastoma. Idziemy dokładnie tą samą ścieżka.
To jeszcze kilka obrazków, pokazujących, dokąd Wielką Brytanię zaprowadziła masowa prywatyzacja mieszkań i postawienie na własność:
- brak podaży mieszkań połączony z napływem imigrantów spowodował, że powszechny jest wynajem łóżek w szopach, a lokale na wynajem nie w szopach w 70 proc. przypadków nie spełniają podstawowych standardów, co może oznaczać na przykład toaletę w postaci wiadra na korytarzu - tak w XXI wieku;
- a jak jesteś profesorem uniwersytetu, a nie imigrantem pracującym na zmywaku? „Mam kolegę, który jest profesorem w londyńskim Richmond University i był w stanie kupić sobie… kawałek mieszkania na przedmieściach Londynu. Są takie rozwiązania, że mieszka się zbiorowo i każdy kupuje na przykład 20 proc. lokalu” - mówi prof. Galent.
Komu to przeszkadza? Tylko lokatorom, czyli nikomu. Bo ani państwu nie przeszkadza, ani tym bardziej lobby inwestorskiemu. Naukowiec z UJ przywołuje dane z 2017 r., które pokazują, że 85 proc. wzrostu gospodarczego Wielkiej Brytanii za ostatnią dekadę pochodziło wyłącznie ze wzrostu cen nieruchomości. Gdyby nie one, gospodarka brytyjska rosłaby o jakieś 0,2 proc. rocznie, czyli dramat.
Nawet, jeśli te dane są jakoś naciągane, to wygląda, jakby rządzący wcale nie chcieli zrozumieć, że mieszkania są jak drogi, mosty i szkoły - to po prostu element infrastruktury, za którą odpowiada państwo.
