Fundusze sprzątną wam mieszkania sprzed nosa. Sygnał do ataku pojawi się niebawem

Po dłuższym okresie zastoju, RPP wysyła sygnały, że rychły spadek stóp procentowych jest bardzo prawdopodobny. Możliwe, że przy szybkim spadku inflacji Rada zdecyduje się na takie cięcia już we wrześniu albo październiku. Dla tysięcy kredytobiorców będzie to wspaniała informacja. Powody do radości będą mogły mieć też osoby, które nie łapią się na program Bezpieczny kredyt 2 proc., ale miały w planach zakup mieszkania. Ale z wybuchem entuzjazmu należałoby poczekać.

Dla kupujących może to być duży powód do niepokoju. Dlaczego? Według szacunków platformy FLTR.pl zagraniczne spółki dopiero się w Polsce rozpędzają. Liczba mieszkań kupowanych z myślą o najmie instytucjonalnym powinna gwałtownie rosnąć - do 2028 r. będzie ich pięć razy tyle co obecnie.

W tej chwili podmioty z rynku PRS (Private Rented Sector) wzięły na wstrzymanie. Według analityków nie dokonały one w pierwszym kwartale tego roku ani jednej transakcji. Kiedy to się zmieni? Zdaniem ekspertów serwisu rozwój rynku PRS ruszy, gdy stopy procentowe spadną o 3-4 punkty procentowe. Taka sytuacja nie nastąpi raczej zbyt szybko. Nawet w warunkach niespełna dwucyfrowej inflacji, o której marzy teraz NBP, pierwsze cięcia będą z pewnością bardzo ostrożne. RPP musiałaby zejść ze stopą referencyjną z obecnego poziomu 6,75 proc. do niecałych 4 proc. To będzie proces rozłożony na długie miesiące.

Istotny okaże się również koszt materiałów budowlanych. Ich gwałtowny wzrost stał się kością niezgody między funduszami a deweloperami. Te pierwsze były gotowe kupować hurtowo niemalże dziury w ziemi, oczekiwały jednak w zamian atrakcyjnych rabatów. Spółki deweloperskie nie były tymczasem chętne do rozdawania zniżek, bo bały się, że rok czy dwa lata później okaże się, że muszą do budowanych lokali jeszcze dokładać.

Wielu z nich deklarowało, że ma apetyt na więcej. Pod koniec ubiegłego roku jeden z wiekszych polskich deweloperów, Echo Investment, co trzecie mieszkanie miał zamiar przeznaczyć na najem instytucjonalny.

Kiedy fundusze wrócą na dobre do gry, może się jednak zrobić gorąco. Przypomnijmy, co działo się przed kryzysem na rynku nieruchomości. Fundusz NREP kupił jednorazowo tysiąc mieszkań, Van der Vorm Vastgoed wziął szturmem 130 ze 150 lokali w jednym z bloków na warszawskiej Pradze Północ, a szwedzki Heimstaden sfinalizował umowę, w ramach której w jego ręce wpadło 400 mieszkań. Na początku 2021 r. eksperci szacowali, że co piąte sprzedane mieszkanie na rynku pierwotnym trafia w ręce podmiotów wyspecjalizowanych w wynajmie.

FLTR.pl szacuje, że w zasobach sektora PRS jest prawie 20 tys. lokali, z czego wynajmowana jest połowa, reszta znajduje się w fazie budowy. To wciąż relatywnie niewiele, zaledwie 1 proc. rynku najmu. Dla porównania w Berlinie do funduszy należy co ósme mieszkanie. Efekty takiego panoszenia się zagranicznych funduszy na rynku mieszkaniowym bywają różne. Z jednej strony najemcy instytucjonalni są w teorii bardziej nastawieni na długoterminową współpracę z wynajmującym, więc sprzyjają stabilizacji.

Z drugiej przypadek Holandii nieco psuje ten wizerunek. W 2020 r. w ręce funduszy wpadło co trzecie sprzedane mieszkanie. Ceny najmu skoczyły w tym czasie o 20 proc.. Mieszkańcy opowiadali, że po przejęciu mieszkań przez fundusze inwestycyjne czynsze potrafią wzrosnąć nawet dwukrotnie. W jednym z lokali najemca miesiącami czekał na odpowiedź w sprawie uszczelnienia przecieku. W tym czasie dorobił się pleśni na podłodze.

Efekt? Rok temu władze Amsterdamu wprowadziły zakaz kupna mieszkań w celach wynajmu mieszkań o wartości przekraczające 512 tys. euro. Co pokazuje, że w kwestii rozwoju rynku PRS warto zachować pewną zdrową dawkę sceptycyzmu.