Wygra podatek katastralny. Będziecie błagać, by go wprowadzić
Gdyby Ministerstwo Finansów wprowadziło podatek katastralny na trzecie i każde kolejne mieszkanie, to płaciłoby go niespełna 150 tys. osób. Wyższy ryczałt od najmu objąłby wszystkich, którzy przyznali się fiskusowi, że mają mieszkania i je wynajmują ponad milion osób. Nierealne rozwiązanie? Otóż wiadomość jest taka, że większość biorących udział w dyskusji na temat wprowadzenia katastru w Polsce, zgadza się, że to rozwiązanie jest okej.
Co lepsze - podwyżka ryczałtu z najmu czy podatek katastralny? Ten drugi działa na Polaków jak na diabła woda święcona, ale w praktyce to właśnie ten rodzaj daniny spowodowałby, że 86 proc. landlordów uniknęłoby uderzenia, które szykuje skarbówka. Jak to możliwe? A no tak, że podwyżka ryczałtu z najmu uderzy dokładnie w 1 mln 61 tys. podatników, a kataster od trzeciego mieszkania tylko w 148 tys.
Wynajmujący mieszkania nie mają ostatnio łatwego życia. Po latach stabilizacji najpierw fala imigrantów zrobiła im raj na ziemi, bo zaledwie w ciągu kilku tygodni 70 proc. oferowanych na wynajem mieszkań zmiotło z rynku. Można było odnieść wrażenie, że wynajmujący z mniejszym doświadczeniem uwierzyli, że tak gigantyczny popyt na ich mieszkania będzie zawsze. Ale nie będzie. Już nie jest.
Boom na wynajem się skończył. Zauważcie to w końcu
Z ostatniego raportu „Rocznik najmu” opracowanego przez Otodom oraz Politykę Insight wynika, że w 2023 r. liczba oferowanych mieszkań na wynajem w Polsce była o 35 proc. wyższa niż w 2022 r. W długim okresie wygląda to tak, że w maju 2024 r. w Warszawie było o 7 proc. ofert mieszkań na wynajem więcej niż pięć lat temu, a stolica to i tak nic w porównaniu do Wrocławia, Trójmiasta czy Poznania, gdzie obecnie podaż mieszkań na wynajem jest nawet o 20-50 proc. wyższa niż pięć lat temu. Tylko Kraków jakoś wyłamuje się z trendu, bo tam buduje się tak mało, że oferta mieszkań na wynajem nadal nie wróciła do poziomu sprzed pandemii.
Skutki? Właścicielom nieruchomości coraz trudniej znaleźć najemcę, a stawki realnie spadają. W statystykach obraz zakłócają oferty w wysokimi, nierynkowymi już cenami, które miesiącami leżą odłogiem, więc ostatecznie w tych danym widać najwyżej spadek dynamiki wzrostu cen. Ale ten też jest nie do zignorowania.
Raport „Rocznik najmu” wskazuje, że od kwietnia 2022 r. do lutego 2023 r. dynamika cen najmu utrzymywała się na poziomie 25 proc. rok do roku (r/r), to już potem każdy kolejny miesiąc przynosił jej spadek do 14 proc. r/r, 9 proc. r/r itd., aż doszliśmy do zaledwie 2 proc. A na to wszystko właśnie teraz wjeżdża minister finansów, który - jak głoszą nieoficjalne doniesienia - ma wielką ochotę radykalnie podnieść stawkę podatku z najmu. No, mówiłam, lekko landlordom nie jest.
I ciekawe, że właśnie przy tej okazji dyskusji o podniesieniu ryczałtu z najmu znów wraca temat podatku katastralnego.
Podatek katastralny wybawi was od
Czytam właśnie w serwisie 300Gospodarka, że ekspert rynku nieruchomości z ThinkCo. przyznaje, że podniesienie podatku od najmu mieszkań to dobry pomysł, bo zwyczajnie rozsądny - dlaczego od zysków z akcji jedni płacą 19 proc., a ci od mieszkań tylko 8,5 proc.? Ale widzi też ryzyko, że część mieszkań może stać się pustostanami.
Więcej o podatkach przeczytacie w tych tekstach:
Skoro bowiem stawki najmu spadają, a przyjdzie jeszcze zapłacić wyższy podatek, cały interes robi się coraz mniej opłacalny i właściciele mogą nie chcieć dla niewysokiej stopy zwrotu ryzykować zniszczenia lokalu przez najemców. A niech sobie stoi pusty i czeka na wzrost wartości.
Zdaniem Tomasza Bojęcia z ThinkCo. dlatego lepiej jest zaingerować w rynek najmu nie podatkiem od najmu, ale podatkiem majątkowym, tak żeby dopaść tych, którzy mają trzy, cztery, pięć mieszkań, bo to już jest biznes i powinien płacić wyższe podatki, jak instytucje.
Możecie się z tym zgadzać albo nie, ale zobaczcie, co stawiamy po przeciwległych narożnikach. Wzrost stawki podatku ryczałtowego z najmu z 8,5 proc. do – powiedzmy – 19 proc. (tyle dziś wynosi podatek Belki od zysków kapitałowych), co solidnie uderzy w ponad 1 mln Polaków, bo tyle według ostatnich danych Ministerstwa Finansów rozliczało ryczałt z najmu za 2023 r.
A podatek katastralny?
Załóżmy, że kataster zostałby nałożony na trzecie i każde kolejne mieszkanie, bo większość w tej dyskusji zgadza się, że nawet drugie mieszkanie trzeba Polakom odpuścić i nie karać podatkiem, bo to często wcale nie cyniczna inwestycja, ale na przykład spadek po babci.
A właśnie ostatni raport Otodom i Polityki Insight pokazuje, że aż 86 proc. właścicieli mieszkań na wynajem ma tylko jeden taki lokal. Czyli ich kataster wcale by nie dopadł! Zapłaciłoby go najwyżej 14 proc. wynajmujących, co licząc na bazie danych Ministerstwa Finansów, dałoby zaledwie 148 tys. podatników.
Jeśli mówimy o tym, że narzędziami podatkowymi chcemy wpłynąć jakoś na decyzje inwestycyjne Polaków, czyli przegonić ich z rynku mieszkaniowego, to warto postawić naprzeciw siebie te liczby i zapytać, co będzie bardziej skuteczne: ostre podniesienie podatku dla 1 mln 61 tys. osób, czy wprowadzenie nowego dla 148 tys. osób?
