Mieszkania wyparowały. Chciałeś kupić tańsze? Tak nam przykro
W ciągu miesiąca liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym spadła o jedną ósmą. Negatywne zmiany najbardziej są widoczne w stolicy, Krakowie, Łodzi, Białymstoku, Toruniu, Gdańsku, Bydgoszczy, Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. Jak wskazują analitycy HREIT, nie powinniśmy obawiać się, że mieszkań zabraknie, ale przy dużym popycie i ograniczonej ofercie ceny mogą pójść mocno w górę.
Z danych HREIT wynika, że popyt na mieszkania wyraźnie rośnie ze względu na spadające oprocentowanie kredytów, rosnące pensje i ułatwienia przy badaniu zdolności kredytowej, zaordynowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Swoje dołożył też Bezpieczny Kredyt 2 proc. 24 lipca Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że złożonych zostało 11,5 tys. wniosków o preferencyjny kredyt. Warto więc przypomnieć, że pierwotnie 10 tys. kredytów z dopłatą spodziewano się udzielić, ale do końca roku.
Mieszkań nie jest wystarczająco dużo w stosunku do popytu
Na efekty wyższego popytu na mieszkania nie trzeba było długo czekać. Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics, można postawić tezę, że już wiosną 2023 r. podaż mieszkań na 7 największych rynkach zaczęła być niewystarczająca wobec popytu. Tak było i wciąż jest w wielu miastach. Sytuację pogorszył start programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który przyniósł gwałtowny wzrost sprzedaży mieszkań, a nowych inwestycji wciąż nie przybywa w wystarczającym tempie.
Nie jest to jednak fenomen rynku pierwotnego. Trzeba bowiem wiedzieć, że rynek wtórny i pierwotny, to system naczyń połączonych. W przypadku mieszkań z drugiej ręki też widzimy już niepokojące sygnały sugerujące, że impet kupujących zaburzył homeostazę również na rynku wtórnym.
Co prawda rynek mieszkań z drugiej ręki nie jest aż tak dobrze zbadany jak ten tworzony przez deweloperów, ale i tak możemy pobieżnie choć sprawdzić, jak rozwija się tu sytuacja. I tak na przykład dane Unirepo sugerują, że w ostatnich tygodniach podaż unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż zaczęła wyraźnie topnieć - informują Bartosz Turek i Oskar Sękowski analitycy HREIT.
I dodają, że w 18 miastach wojewódzkich na początku czerwca 2023 r. na nowych właścicieli czekało prawie 77 tys. mieszkań. W ciągu 7 tygodni liczba ta bardzo wyraźnie topniała i 24 lipca była już o około 10 tysięcy niższa.
Tłumaczą też, że dane te są szacunkami, a nie wyliczeniami poczynionymi z aptekarską dokładnością. Unirepo zbiera bowiem informacje z ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań i dzięki algorytmom odsiewa zdublowane oferty. Nie zmienia to jednak faktu, że tak duży spadek liczby unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż sugeruje, że możemy mieć do czynienia z efektami gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania.
W Warszawie na początku czerwca liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż była szacowana przez Unirepo na ponad 19 tysięcy. W ciągu zaledwie 7 tygodni (do 24 lipca) liczba ta stopniała do trochę ponad 14 tysięcy, czyli o 1/4.
Podobnie sytuacja rozwija się też w Krakowie, w którym jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert szacowana była na prawie 10 tys., a teraz 8 tysięcy. Co najmniej 10 proc. spadek liczby unikalnych ofert zanotowaliśmy też w badanym okresie w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi, i Toruniu, a o ten próg otarły się również Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra - mówią analitycy HREIT.
Ceny mieszkań i wynajmu trochę wyhamowały choć nadal rosną
Dane zebrane przez HREIT sugerują, że dynamiczny spadek liczby ofert wywołany jest wykupywaniem relatywnie tańszych mieszkań. Te z ceną ofertową do pół miliona w Warszawie stanowią dziś 13 proc. lokali dostępnych do kupienia, a jeszcze na początku roku było ich 19 proc. W Krakowie w tym samym czasie udział ofert z ceną do pół miliona stopniał z 34 proc. do 24 proc., a w Poznaniu z 60 proc. do 47 proc.
Efekty zmian widzimy też w postaci wzrostu średnich cen ofertowych na największych rynkach, które szacowane są ostatnio na kilka – kilkanaście procent w porównaniu do sytuacji przed rokiem. Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że w ciągu roku mieszkania w największych miastach zdrożały o kilkanaście procent.
Tylko za część wzrostu średnich stawek ofertowych odpowiadają właściciele, którzy faktycznie podnieśli ceny mieszkań. W praktyce jest to też efekt tego, że z oferty szczególnie szybko znikały najtańsze propozycje. Jeśli więc coraz mniej jest w ofercie mieszkań do remontu, tych w gorszych lokalizacjach lub PRL-owskich blokach, to trudno się dziwić, że średnia cena ofertowa poszła w górę. Ta zawyżana jest przecież przez zalegające dłużej w ofercie mieszkania z wyższej półki - podsumowują Bartosz Turek i Oskar Sękowski.
Czytaj także: Opłata adiacencka a zmiana właściciela nieruchomości
Eksperci uważają też, że choć dostępne dziś dane potwierdzają, że ceny mieszkań idą w górę, to uzasadniona wydaje się hipoteza, że te wzrosty nie są wcale aż tak dynamiczne. Za część rosnącej ceny ofertowej odpowiada fakt, że tańsze mieszkania zostały bardziej „przetrzebione” niż te droższe.
Zaraz zadziałać powinny też naturalne mechanizmy rynkowe, które pomogą rynkowi dojść do stanu równowagi. Chodzi o to, że jeśli ceny mieszkań faktycznie wzrosły, to ożywić powinna się też strona podażowa. Na rynku pierwotnym o ofertę powinni zadbać deweloperzy, którzy powszechnie deklarują chęć rozpoczynania większej liczby inwestycji. Podobnie zadziałać to też powinno na rynku wtórnym, gdzie wyższe ceny mogą skusić właścicieli do wystawienia mieszkań na sprzedaż. Decyzję taką oprócz wyższych cen mieszkań bez wątpienia ułatwić mogłaby spadająca inflacja, która przestanie blokować właścicieli przed sprzedażą z obawy o utratę siły nabywczej majątku - wyjaśniają analitycy.
Na rynku najmu stawki czynszów przestały piąć się gwałtownie w górę, co może skusić część właścicieli do wyjścia z posiadanej inwestycji, szczególnie jeśli chcą zrealizować zysk wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości lub mieli nieszczęście trafić na nierzetelnych najemców.
Ostatecznie łatwiejszy dostęp do kredytów został ponownie ułatwiony, co sprzyja zamianie posiadanych mieszkań na większe lub w inny sposób lepiej przystające do potrzeb. W takich sytuacjach dotychczasowe lokale mogą być wystawianie na sprzedaż.
