Ceny mieszkań. Takich danych nikt się nie spodziewał

Dane GUS, to obok danych NBP najbardziej wiarygodne dane na temat cen mieszkań, bo pokazują ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe, które szczególnie w ubiegłym roku odkleiły się od rzeczywistości. I te najnowsze, za 2023 r., które poznaliśmy w ostatnich dniach, bardzo mocno zaskakują.

To po kolei. W 2023 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły w Polsce o 8,8 proc. w porównaniu do 2022 r., przy czym wzrost na rynku pierwotnym był wyższy i wyniósł 10,5 proc., natomiast na rynku wtórnym 7,3 proc.

Czy to dużo? Mało - wydaje się, kiedy nałożymy na to doniesienia o kilkunasto- a nawet kilkudziesięcioprocentowych wzrostach cen w największych miastach, ale dane te najczęściej dotyczą cen ofertowych i mieszają w głowach.

Dane NBP zresztą nie bardzo różnią się od danych GUS. Według NBP średnia cena transakcyjna mieszkania w 10 największych miastach w Polsce w 2023 r. wzrosła na rynku pierwotnym o 7,8 proc. r/r, a na rynku wtórnym o 5,4 proc.

A jeszcze mniej, kiedy spojrzymy na to, w jakim tempie rosły ceny mieszkań w poprzednich latach. I tu można się bardzo mocno zdziwić, bo okaże się, że zeszłoroczny wzrost cen mieszkań był najwolniejszy od kilku lat.

W 2022 r. ceny mieszkań rosły jeszcze szybciej niż w 2023 r., choć przecież mieliśmy już wtedy wysokie stopy procentowe, nie mieliśmy za to programu dopłat do kredytów hipotecznych, a przecież Bezpieczny kredyt 2 proc. oskarżany jest o wywindowanie cen mieszkań. O tym jednak za chwilę, wróćmy do liczb.

O ile w 2023 r. mieszkania podrożały o 8,8 proc., o tyle w 2022 r. aż o 11,8 proc.! Również w 2021 r. ceny rosły szybciej niż w 2023 r. I w 2020 r. też.

Ostatnim rokiem, kiedy wzrost był nieco wolniejszy niż w 2023 r., był 2019 r., kiedy ceny mieszkań wzrosły o 8,7 proc. 

To gdzie ten efekt Bezpiecznego kredytu 2 proc., o który tyle krzyku? Może politycy PiS mieli rację, twierdząc, że on wcale nie wyrządził krzywdy rynkowi, zaburzając naturalne procesy?

Otóż nie. Bo prawdziwą moc pompowania cen przez dopłaty do kredytów widać dopiero w pełni na początku 2024 r. To wtedy zawierana była ogromna liczba aktów notarialnych, bo przecież od podpisania umowy przedwstępnej, przez procedurę kredytową, do podpisania ostatecznej umowy przeniesienia własności mijało ładnych kilka miesięcy.

Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl:

I tego dane GUS mówiące jedynie o 2023 r. jeszcze nie pokazują. Pokazują za to dane NBP o cenach transakcyjnych w I kwartale 2024 r. A tu już widać zaburzenia.

Według NBP w 10 największych miastach Polski średnia cena na rynku pierwotnym wzrosła o 8,6 proc., a na rynku wtórnym o 14,2 proc. I to bardzo dużo, bo mówimy przecież o jednym kwartale. Patrząc tylko na rynek wtórny, w I kwartale 2024 r. ceny mieszkań wzrosły dwukrotnie mocniej niż przez cały 2023 r., jeśli porównamy to z danymi GUS za 2023 r. i niemal trzykrotnie szybciej, jeśli porównamy za danymi NBP za 2023 r.

Grzegorz Siemiończyk w money.pl zauważa jeszcze jedną ciekawą rzecz: przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej zwiększyło się w 2023 r. o 12,7 proc. r/r, a skoro mieszkania podrożały o 8,8 proc., statystycznie mieszkania realnie potaniały, bo drożały wolniej niż nasze wynagrodzenia. Zaskoczenie, co?

To jeszcze rzut oka na szerszą perspektywę. GUS podał, że od 2015 do 2023 r. ceny mieszkań wzrosły o 79,8 proc., przy czym na rynku pierwotnym o 68 proc., a na wtórnym o 89,6 proc. W tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej zwiększyło się o 83 proc. 

Wniosek z tego taki, że długoterminowo jednak nie tanieją, bo wzrosty są w podobnej skali. A jak rozbijemy tę krótką analizę na rynek pierwotny i wtórny, okaże się, że mieszkania na rynku wtórnym są coraz mniej dostępne, bo ich ceny wzrosły szybciej niż wynagrodzenia, ale lokale od deweloperów są akurat coraz bardziej dostępne, bo to nasze wynagrodzenia rosły szybciej niż ich ceny - i to o 15 pp. szybciej.