Nowy boom mieszkaniowy? Wymowna reakcja bankowców
Zderzmy ze sobą dwie perspektywy - tych, którzy sprzedają mieszkania, albo na obsłudze tej sprzedaży zarabiają oraz tych, którzy zakup tych mieszkań finansują. Okazuje się, że choć jedni i drudzy mają w tym interes, to jednocześnie mają zupełnie inne zdanie na temat tego, czy czeka nas za chwilę kolejne mieszkaniowe szaleństwo.
![Nowy boom mieszkaniowy? Wymowna reakcja bankowców](/_next/image?url=https%3A%2F%2Focs-pl.oktawave.com%2Fv1%2FAUTH_2887234e-384a-4873-8bc5-405211db13a2%2Fbizblog%2F2024%2F04%2Fbudowa-mieszkania-nieruchomosci-dzwig-.jpg&w=1200&q=75)
Zacznijmy od sprzedawców, czyli deweloperów, bo sprzedających na rynku wtórnym trudniej zbadać. Choć na temat ich nastrojów też coś tam wiemy. Z niedawnego raportu nieruchomości-online.pl wynika, że choć obecnie ruch na rynku sprzedaży mieszkań używanych niemal zamarł, to sprzedający wcale nie spuszczają z tonu i nadal oczekują wysokich cen, ani im w głowie obniżki, wolą drogo sprzedawać niż nieco taniej sprzedać.
Z rynku pierwotnego mamy więcej danych. Ale tu warto rozróżnić ich jakość.
Polacy na potęgę rezerwują mieszkania, ale nie kupują
No bo tak, z jednej strony mamy opowieść, która przewija się przez media w ostatnich tygodniach, o tym, jak to bijemy właśnie rekordy rezerwacji mieszkań u deweloperów. Pisałam wam o tych danych całkiem niedawno. To by sugerowało, że idzie kolejny boom, więc kto żyw, powinien biec do biura sprzedaży, żeby zdążyć, zanim to wszystko ruszy na dobre, czyli zanim w życie wejdzie nowy program dopłaty do kredytów hipotecznych. Szczególnie że ceny u deweloperów też nadal rosną.
Zobaczcie, jak zawija linia na wykresie pokazującym ceny ofertowe szczególnie w Warszawie:
Ale rezerwacje mieszkań to nie to samo co sprzedaż mieszkań. A jak wygląda obecnie sprzedaż? I tu dochodzimy do sedna, odkrywając, że ten szał rezerwacyjny to jakaś opowieść z mchu i paproci. Bo okazuje się, że sprzedaż w kwietniu spada, a nie rośnie i jest najniższa od ponad roku, dokładnie od stycznia 2023 r.
To, co widzicie na wykresie powyżej to dane dotyczące sprzedaży i oferty deweloperów z siedmiu największych miast w Polsce: Warszawy, Krakowa, Łodzi, Katowic, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta.
To teraz liczby:
- kwiecień był drugim miesiącem z rzędu, kiedy podaż nowych mieszkań jest znacznie większa niż popyt;
- łączna liczba niesprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów, które czekają na chętnych, przekroczyła już 45 tys. na tych siedmiu rynkach i idzie na 50 tys., podczas gdy w czasie działania BK 2 proc. była już poniżej 35 tys.
Nie, nie chcę powiedzieć, że ktoś tu kłamie, to pokazuje tylko cyrk, jaki mamy na rynku nieruchomości: liczba rezerwacji rośnie, ale sprzedaż spada, hmmm….
A najlepsze jest to, co na to banki.
Banki przerzucają się na inny front
Banki są kluczowym elementem rynku mieszkaniowego, a te w najnowszych ankietach, które co kwartał przeprowadza NBP, mówią, że popyt na kredyty hipoteczne spadnie. W zasadzie przerzucają się na kredyty konsumpcyjne z kredytów mieszkaniowych.
I teraz ważne zastrzeżenie: ta ankieta NBP mówi o tym, co banki prognozują na II kwartał 2024 r., a więc mówimy o okresie od kwietnia do końca czerwca, więc właściwie nic dziwnego, że nie spodziewają się boomu kredytowego spowodowanego rządowym programem, bo ten wejdzie w życie (jeśli w ogóle wejdzie) najwcześniej we wrześniu.
I tu właściwie można by postawić kropkę.
Ale! Czytam co rusz, że przedstawiciele deweloperów opowiadają, że teraz zainteresowanie zakupem mieszkań jest duże ze strony tych, co wiedzą, że z dopłat kredytowych i tak nie skorzystają, bo nie spełniają kryteriów. A to niemała grupa.
Kredyt #naStart dotyczy przecież tylko zakupu pierwszego mieszkania (poza rodzinami z trójką dzieci). A dane Metrohouse pokazują, że w I kwartale na rynku wtórnym tylko 40 proc. transakcji to zakup pierwszej nieruchomości, reszta to kolejny zakup, który i tak nie podlegałby dopłacie, gdyby rządowa pomoc już działała.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl:
Co z tego? To, że dla większości transakcji czekanie na wrzesień nie ma znaczenia. I właśnie odnośnie tego rynku banki mają marne prognozy. Dlatego obstawiam, że i na III i na IV kwartał one wcale nie będą inne.
Optymista powie, że pierwsze mieszkania teraz nie są kupowane masowo, bo wszyscy czekają na rząd. Ale jak już ustawa wejdzie w życie, to zakupy ruszą, zdominują rynek i wszystko się znów rozhula jak kilka miesięcy temu. Może. A może ci, którzy mieli kupić swoje pierwsze mieszkanie, już to zrobili w ubiegłym roku zdopingowani krótkotrwałym okienkiem BK 2 proc. I teraz wcale nikt nie czeka na nowy program, oprócz spekulantów, którzy na każdym rogu opowiadają nam swoje wersje przyszłości.