Nowy boom mieszkaniowy? Wymowna reakcja bankowców
Zderzmy ze sobą dwie perspektywy - tych, którzy sprzedają mieszkania, albo na obsłudze tej sprzedaży zarabiają oraz tych, którzy zakup tych mieszkań finansują. Okazuje się, że choć jedni i drudzy mają w tym interes, to jednocześnie mają zupełnie inne zdanie na temat tego, czy czeka nas za chwilę kolejne mieszkaniowe szaleństwo.
Zacznijmy od sprzedawców, czyli deweloperów, bo sprzedających na rynku wtórnym trudniej zbadać. Choć na temat ich nastrojów też coś tam wiemy. Z niedawnego raportu nieruchomości-online.pl wynika, że choć obecnie ruch na rynku sprzedaży mieszkań używanych niemal zamarł, to sprzedający wcale nie spuszczają z tonu i nadal oczekują wysokich cen, ani im w głowie obniżki, wolą drogo sprzedawać niż nieco taniej sprzedać.
Z rynku pierwotnego mamy więcej danych. Ale tu warto rozróżnić ich jakość.
Polacy na potęgę rezerwują mieszkania, ale nie kupują
No bo tak, z jednej strony mamy opowieść, która przewija się przez media w ostatnich tygodniach, o tym, jak to bijemy właśnie rekordy rezerwacji mieszkań u deweloperów. Pisałam wam o tych danych całkiem niedawno. To by sugerowało, że idzie kolejny boom, więc kto żyw, powinien biec do biura sprzedaży, żeby zdążyć, zanim to wszystko ruszy na dobre, czyli zanim w życie wejdzie nowy program dopłaty do kredytów hipotecznych. Szczególnie że ceny u deweloperów też nadal rosną.
Zobaczcie, jak zawija linia na wykresie pokazującym ceny ofertowe szczególnie w Warszawie:
Ale rezerwacje mieszkań to nie to samo co sprzedaż mieszkań. A jak wygląda obecnie sprzedaż? I tu dochodzimy do sedna, odkrywając, że ten szał rezerwacyjny to jakaś opowieść z mchu i paproci. Bo okazuje się, że sprzedaż w kwietniu spada, a nie rośnie i jest najniższa od ponad roku, dokładnie od stycznia 2023 r.
To, co widzicie na wykresie powyżej to dane dotyczące sprzedaży i oferty deweloperów z siedmiu największych miast w Polsce: Warszawy, Krakowa, Łodzi, Katowic, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta.
To teraz liczby:
- kwiecień był drugim miesiącem z rzędu, kiedy podaż nowych mieszkań jest znacznie większa niż popyt;
- łączna liczba niesprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów, które czekają na chętnych, przekroczyła już 45 tys. na tych siedmiu rynkach i idzie na 50 tys., podczas gdy w czasie działania BK 2 proc. była już poniżej 35 tys.
Nie, nie chcę powiedzieć, że ktoś tu kłamie, to pokazuje tylko cyrk, jaki mamy na rynku nieruchomości: liczba rezerwacji rośnie, ale sprzedaż spada, hmmm….
A najlepsze jest to, co na to banki.
Banki przerzucają się na inny front
Banki są kluczowym elementem rynku mieszkaniowego, a te w najnowszych ankietach, które co kwartał przeprowadza NBP, mówią, że popyt na kredyty hipoteczne spadnie. W zasadzie przerzucają się na kredyty konsumpcyjne z kredytów mieszkaniowych.
I teraz ważne zastrzeżenie: ta ankieta NBP mówi o tym, co banki prognozują na II kwartał 2024 r., a więc mówimy o okresie od kwietnia do końca czerwca, więc właściwie nic dziwnego, że nie spodziewają się boomu kredytowego spowodowanego rządowym programem, bo ten wejdzie w życie (jeśli w ogóle wejdzie) najwcześniej we wrześniu.
I tu właściwie można by postawić kropkę.
Ale! Czytam co rusz, że przedstawiciele deweloperów opowiadają, że teraz zainteresowanie zakupem mieszkań jest duże ze strony tych, co wiedzą, że z dopłat kredytowych i tak nie skorzystają, bo nie spełniają kryteriów. A to niemała grupa.
Kredyt #naStart dotyczy przecież tylko zakupu pierwszego mieszkania (poza rodzinami z trójką dzieci). A dane Metrohouse pokazują, że w I kwartale na rynku wtórnym tylko 40 proc. transakcji to zakup pierwszej nieruchomości, reszta to kolejny zakup, który i tak nie podlegałby dopłacie, gdyby rządowa pomoc już działała.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl:
Co z tego? To, że dla większości transakcji czekanie na wrzesień nie ma znaczenia. I właśnie odnośnie tego rynku banki mają marne prognozy. Dlatego obstawiam, że i na III i na IV kwartał one wcale nie będą inne.
Optymista powie, że pierwsze mieszkania teraz nie są kupowane masowo, bo wszyscy czekają na rząd. Ale jak już ustawa wejdzie w życie, to zakupy ruszą, zdominują rynek i wszystko się znów rozhula jak kilka miesięcy temu. Może. A może ci, którzy mieli kupić swoje pierwsze mieszkanie, już to zrobili w ubiegłym roku zdopingowani krótkotrwałym okienkiem BK 2 proc. I teraz wcale nikt nie czeka na nowy program, oprócz spekulantów, którzy na każdym rogu opowiadają nam swoje wersje przyszłości.
