Dziwna sytuacja. Banki nie dają kredytów, a tu nagle Polacy zaczęli na potęgę kupować mieszkania
Rozwiązanie jest całkiem proste: kupują ci, co mają gotówkę. Często są drugie i kolejne mieszkania. Może postanowili zdążyć przed ograniczeniami, o jakich opowiadał niedawno rząd? Śmiało, dalej róbmy czarne charaktery z funduszy kupujących mieszkania na wynajem, udając, że to one są winne.
Popyt na kredyty hipoteczne z popytem na mieszkania zwykle idą w parze. A tu nagle coś się odkleiło.
I sprzedaż nowych mieszkań ruszyła z kopyta
Deweloperzy wcale nie mają się tak źle, jak zwykliśmy opowiadać od miesięcy, i luty przyniósł im solidny oddech. Serwis Otodom pokazał dane o sprzedaży mieszkań w lutym w siedmiu najwiekszych miastach w Polsce i okazuje się, że sprzedaż wyskoczyła i jest najwyższa od stycznia 2022 r. Przypomnę, że w styczniu 2022 r. główna stopa NBP wynosiła 2,25 proc., a dziś 6,75 proc.
Dziwne, co?
Zobaczcie, jak bardzo ten lutowy skok sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym był imponujący: na siedmiu najważniejszych rynkach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. mieszkań, a to aż o 38 proc. więcej niż w rok wcześniej i o 48 proc. więcej niż miesiąc wcześniej, czyli w styczniu tego roku.
Hmmm, ciekawe, skąd to nagłe poruszenie? Może to WIBOR trochę spada i Polacy już czują, że oprocentowanie kredytów będzie tylko coraz niższe? Bo WIBOR rzeczywiście spada i obecnie jest na poziomie 6,94 proc. (3M), a przecież był blisko 7,6 proc. kilka miesięcy temu.
A może to zasługa nadzoru, który na początku lutego obniżył bufor bezpieczeństwa przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych, dzięki czemu dostępność kredytów wzrosła?
KNF również do wzrostu sprzedaży mieszkań też się nie przyczynił
Znamy dane dotyczące popytu na kredyty hipoteczne w lutym i okazuje się, że ten dalej nurkuje mimo spadków WIBOR-u i decyzji KNF.
Biuro Informacji Kredytowej podało, że w lutym o kredyt hipoteczny wnioskowało o 37,4 proc. mniej osób niż w lutym 2022 r. i aż o 60,1 proc. mniej niż w lutym 2021 r.
No dobrze, liczba wniosków była rzeczywiście wyższa niż w styczniu, nawet o 43,5 proc. wyższa, a więc dużo. Ale po pierwsze, to dopiero wnioski o kredyt, a nie faktycznie udzielone kredyty. A po drugie, procedura kredytowa w banku trwa kilka tygodni. Te wnioski przełożą się na faktycznie udzielone kredyty dopiero w marcu, więc nie mogą stać za realnymi transakcjami zakupu mieszkania u dewelopera.
Za tymi stać mogą wnioski ze stycznia, ale tu sytuacja była słabiutka - wniosków kredytowych złożono niewiele ponad 13 tys. A zatem w czasie, gdy deweloperzy sprzedali o prawie 40 proc. mieszkań więcej rok do roku, liczba zapytań o kredyty, które mogłyby te zakupy finansować spadła o 52,7 proc. rok do roku.
Ten rozjazd musi tłumaczyć fakt, że Polacy kupują za gotówkę, nie na kredyt. I to nadal jest dziwne, bo dlaczego akurat teraz sprzedaż mieszkań na ryku pierwotnym tak wystrzeliła po bardzo marnych -nastu miesiącach.
Rząd pomógł bogatym podjąć decyzję
Jedyną sensowną odpowiedzią są pierwsze zapowiedzi ministra Waldemara Budy, że rząd pracuje nad koncepcją ograniczenia zakupów kolejnego mieszkania. Była mowa o wyższej stawce podatku PCC dla tych, co kupują piąte czy tam szóste już mieszkanie. Była mowa o tym, że jak masz już pięć, to kolejne kupisz tylko raz na rok, nie częściej.
Konkretnych przepisów nadal nie ma, ale wygląda na to, że bogaci Polacy rzeczywiście się tych ograniczeń przestraszyli i postanowili działać, żeby zdążyć przed ich wprowadzeniem.
Wiecie, co w tym jest najbardziej zaskakujące? Sądziłam że tak wysoko ustawiona tama - nie przy zakupie drugiego albo trzeciego mieszkania, ale dopiero szóstego - spowoduje, że te ograniczenia będą dotyczyć realnie tylko naprawdę małej garstki Polaków.
Wybuch zakupów mieszkań w lutym pokazuje, że prawdopodobnie więcej Polaków, niż ktokolwiek przypuszczał, kupuje mieszkania w takich liczbach. A to wskazuje, że to zakupy zbyt wielu mieszkań przez osoby prywatne są dla rynku mieszkaniowego problemem.
To fundusze inwestycyjne wykupują Polakom mieszkania
Najgorsze, że rząd zupełnie nie chce tego widzieć i woli całą winę zrzucać na zagraniczne fundusze inwestycyjnie. Tak bardzo nie chce tego widzieć, że zaraz po zapowiedzi nowych regulacji, minister Buda szybko dorzucił, że właściwie to może obejmą one jedynie firmy, a osoby prywatne nie. Jeszcze nic nie jest przesądzone.
No to jeszcze raz raz porównajmy liczby: tylko w lutym 2023 r. deweloperzy sprzedali 4,6 tys. mieszkań (nie wiadomo, komu, ale o pakietowych transakcjach z funduszami nic w tym czasie nie było słychać, więc zakładam, że jednak kupujący to osoby prywatne).
Gdyby założyć, że ta teoria rzeczywiście stoi za wybuchem lutowej sprzedaży, a w styczniu sprzedano na rynku pierwotnym tylko ok. 3 tys. mieszkań, nadwyżkowa sprzedaż w lutym to z grubsza 1600 mieszkań.
Dla porównania, jak szacowała niedawno firma doradcza Knight Frank wspólnie z kancelarią Dentons, w 2022 r. liczba wszystkich mieszkań posiadanych w Polsce przez fundusze inwestycyjne to ok. 10 tys. 300. Posiadanych, a nie kupionych miesiąc czy w rok!
Do tego jeszcze dorzućmy fakt, że fundusze zawsze kupują mieszkania, by je wrzucić na rynek wynajmu, a prywatne osoby nie, bo czasem liczą wyłącznie na wzrost ich wartości, a najemców się boją, więc lokale stoją puste i nie służą nikomu do mieszkania. I chyba jasne jest już, kto robi gorzej rynkowi mieszkaniowemu w Polsce. I to nie ci, z których politycy najchętniej robią czarny charakter.
